“停车费、广告费、快递柜租金…… 这些本应属于全体业主的钱，竟被物业偷偷装进了自己的腰包？” 近日，广东佛山顺德区某小区业主委员会与物业公司之间的一场官司引发了全网热议。该小区业主委员会一纸诉状将物业公司告上法庭，要求其返还高达超 500 万元的公共收益。而法院的最终判决更是让全网为之沸腾：物业公司不仅要如数退还非法侵占的款项，还需向全体业主公开道歉！在这场堪称 “业主 VS 物业” 的激烈交锋中，究竟隐藏着多少不为人知的猫腻呢？让我们一同深入探寻。
一、案件回顾：物业 “偷钱” 长达 15 年，业主忍无可忍终维权凯蓝名都小区自 2008 年交房以来，便一直由萨弗物业负责管理。然而，在长达 15 年的时间里，萨弗物业长期独占小区露天停车位、电梯广告、快递柜等带来的公共收益，却从未向小区业主公开过相关账目。这种无视业主权益的行为，在 2023 年小区业主委员会成立后迎来了转折。业委会成立后，秉持着维护全体业主合法权益的宗旨，多次郑重要求物业公司移交公共收益账目及款项，但均遭到物业公司的推诿与拒绝。在多次沟通无果后，愤怒的业主委员会毅然决定将物业公司告上法庭，索赔金额包括 461 万元停车费、145 万元广告费以及相应利息，同时坚决要求物业公司公开全部相关账目。
争议焦点露天车位权属之争：物业和开发商坚称小区露天车位归其所有，而业主们则据理力争，强调 “小区土地是我们业主共同购买的，车位理应归全体业主”。双方各执一词，使得露天车位的权属问题成为本案一大关键争议点。公共收益分配矛盾：物业公司声称在公共收益中提取 40% 作为合理成本是行业惯例，然而业主们对此予以强烈反驳，指出日常维修电梯等费用早已从物业费中扣除，物业此举属于不合理收费。围绕公共收益分配比例的矛盾，进一步加剧了双方的对立。业委会资格质疑风波：物业公司试图从程序上否定业主委员会的追讨权利，质疑业委会 “没有获得足够授权”。但法院经过严谨审查后，明确力挺业主委员会，判定其有权代表全体业主对物业公司追讨公共收益。二、法院判决：物业退钱 413 万！三大理由直击物业要害顺德区人民法院在经过深入细致的审理后，做出了公正的判决。法院判令物业公司返还 70% 的公共收益，金额约达 414 万元，同时对物业公司提出的 “权属归开发商”“成本占 40%” 等不合理狡辩予以坚决驳回。法院的判决主要基于以下三大核心依据：
露天车位归全体业主所有：经法院查明，该小区规划红线内的露天车位无法进行产权登记。根据相关法律法规，小区土地随房屋一并出售给业主，土地使用权归全体业主共有。因此，开发商及物业公司主张车位权属缺乏事实与法律依据。物业合同条款无效：物业公司与开发商私下签订的 “公共收益四六分” 协议，因未经小区业主同意，严重损害了业主的合法权益，属于典型的霸王条款。法院依法判定该条款无效，有力维护了业主的权益。合理成本仅 30%：法院在综合考量物业公司实际运营成本及相关行业标准后，认定物业公司所主张的 40% 成本过高。经过详细核算，最终确定合理成本仅为 30%，物业公司必须将剩余 70% 的公共收益返还给全体业主。此判决一出，网友们纷纷发表神评：“物业：我凭本事赚的钱，凭啥还？法院：凭法律！” 这句评论生动地展现了法律在维护公平正义中的关键作用。
三、法律解读：物业 “薅羊毛” 为何屡禁不止？公共收益归属铁律：《民法典》第 282 条明确规定，小区广告、停车费等公共收益在扣除合理成本后，应归业主所有。这一法律条文为保障业主的合法权益提供了坚实的法律基础。然而，在现实中，多数物业公司却利用业主对公共收益监管的缺失，将本应属于全体业主的收益视为自己的 “私房钱”，甚至通过虚构成本等手段，进一步侵占业主权益。物业 “合理成本” 猫腻多：以本案为例，法院成功戳破了物业公司 “成本占 40%” 的谎言，最终认定其实际支出仅为 30%。在类似案例中，物业公司常常将保洁、保安等基础服务费用重复计入公共收益成本，这种行为涉嫌 “一鱼两吃”。例如在南京某小区的判例中，物业公司同样采用了这种手段，试图侵占更多公共收益，最终被法院识破并依法判决。业委会维权关键：成立业主委员会、定期对物业账目进行核查、要求物业公司公示相关合同，是业主维护自身权益的核心手段。在本案中，业主委员会正是凭借《业主大会议事规则》的明确授权，才得以在法庭上成功获得法院的支持，有力地推动了维权进程。四、全国案例：物业 “吐钱” 名场面江苏南京：在南京的一个小区，物业公司私自藏匿了 124 万停车费。业主们发现后，通过法律途径坚决维权。最终，法院判决物业公司全额返还停车费，并支付相应利息，切实维护了业主的财产权益。浙江杭州：杭州某小区的电梯广告每年收益高达百万，但物业公司却试图独占这笔收益。业主委员会果断起诉，在强大的法律压力下，物业公司不仅连夜退还了非法侵占的款项，还不得不自掏腰包向全体业主道歉，这一事件成为当地业主维权的典型成功案例。佛山本地：在佛山本地的某家具厂破产案中，曾出现小企业主因物业费纠纷败诉的情况。这一案例从反面映衬出在本次凯蓝名都小区案件中，业主团结一心、共同维权的重要性和力量。通过对比，更加凸显了业主在面对物业不合理行为时，积极采取行动、依法维权的必要性。专家提醒：“物业不是‘管理者’，而是‘服务员’！业主若不较真，公共收益永远是一笔糊涂账。” 这一观点深刻揭示了当前物业管理中存在的问题以及业主维权的紧迫性。
五、业主必看：3 招守住你的钱袋子成立业委会：合法备案的业主委员会是业主维权的 “尚方宝剑”。它能够代表全体业主的意志，集中力量与物业公司进行有效沟通和谈判，为维护业主权益提供组织保障。定期查账：业主有权要求物业公司每季度公示公共收益明细，并保留对账目进行审计的权利。例如佛山某小区就通过法律诉讼手段，成功强制物业公司公开账目流水，使得公共收益情况一目了然，有效防止了物业的暗箱操作。法律武器：一旦发现物业公司存在私吞公共收益的行为，业主可依据《民法典》282 条、《物业管理条例》54 条等相关法律法规，直接向法院提起诉讼，要求物业公司返还非法侵占的款项，并支付相应利息。法律是业主维护自身权益最有力的武器，合理运用能够确保业主的合法权益得到充分保障。结语这场惊心动魄的 “500 万公共收益争夺战”，不仅仅是凯蓝名都小区业主的重大胜利，更是为全国范围内的广大业主树立了一个成功的维权标杆。它清晰地表明：物业并非法外之地，业主的合法权利不容侵犯！今后，当每一位业主再看到小区电梯里的广告、停车场的收费时，都不妨多问一句：“这钱，进我口袋了吗？”
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广东省佛山市顺德区人民法院
民事判决书
（2024）粤 0606 民初 3305 号
原告：佛山市顺德区容桂街道海尾社区凯蓝名都业主委员会
被告：广州市萨弗物业管理有限公司
被告：广州市萨弗物业管理有限公司佛山分公司
第三人：佛山凯蓝房地产有限公司
原告佛山市顺德区容桂街道海尾社区凯蓝名都业主委员会与被告广州市萨弗物业管理有限公司（以下简称萨弗公司）、广州市萨弗物业管理有限公司佛山分公司（以下简称萨弗佛山公司）、第三人佛山凯蓝房地产有限公司业主共有权纠纷一案，本院于 2024年 1 月 30 日立案受理，依法适用普通程序公开开庭进行了审理。
第一次庭审时原告的责任人欧阳健及其委托诉讼代理人张科特，两被告的共同委托诉讼代理人龚敏、杨浩云到庭参加诉讼；第二次庭审时，原告的责任人欧阳健及其委托诉讼代理人张科特，两被告的共同委托诉讼代理人龚敏、杨浩云，第三人的委托诉讼代理人刘俊、张春映到庭参加诉讼；第三次庭审时，原告的责任人欧阳健及其委托诉讼代理人张科特，两被告的共同委托诉讼代理人龚敏、杨浩云，第三人的委托诉讼代理人刘俊到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告向本院提出诉讼请求：
一、判决两被告共同承担向原告返还自 2020 年 4 月 1 日以来凯蓝名都露天停车位公共收4618701 元(计算期限：从 2020年4月1日起暂计至 2023年 8月31日，已经扣除 10%合理成本)，并且支付逾期支付资金占用利息60418.38 元(利息计算方法：以 4618701 元为本金，自 2023 年 9 月 1 日起至实际返还之日，按全国银行间同业拆借中心发布的一年期贷款市场报价利率上浮 50%计算，暂计至 2023 年 11 月 30 日， 为 60418.38 元)；
二、判决两被告共同承担向原告返还自 2018年 9 月 1 日以来凯蓝名都小区内电梯广告收入、大门广告收入以及丰巢柜(顺德优店柜)场地占用费的公共收益总共 1451520 元(计算期限：2018 年 9 月 1 日起暂计至 2023 年 8 月 31 日，已经扣除 10%合理成本)，并且支付逾期支付资金占用利息 18987.70元(利息计算方法：以 1451520 元为本金，自 2023 年 9 月 1 日起至实际返还之日，按全国银行间同业拆借中心发布的一年期贷款市场报价利率上浮 50%计算，暂计至 2023 年 11 月 15 日，18987.70 元)；
三、判决两被告公布自 2008 至 2023 年按每半年一次的公共收益账目明细情况，并提供凯蓝名都物业管理区域内全部利用业主共有和共用部位、共用设施的经营收入、公共收益账目的费用清单、发票原件、支出明细及相应的原始单据凭证(包括但不限于：露天车位停车费、广告费、丰巢柜、公共场地或设施出租或占用租金(含架空层、网络接入费、充电桩等)各种经营合作合同、明细收入收据和发票、明细支出收据和发票)，以及收取公共收益的账户银行流水、小区公共收益的财务账本供原告进行核对、查阅和复印，并将上述全部资料向原告移交；
四、本案诉讼费用由两被告承担，由原告向法院申请退回。
事实和理由：原告为容桂街道凯蓝名都小区第一届业主委员会，自 2023 年 5月 28 日经全体业主表决通过选举成立，任期五年，并于 2023 年7 月 5 日在顺德区容桂街道办备案登记。被告萨弗公司为凯蓝名都小区在管的前期物业管理公司，被告萨弗佛山公司为萨弗公司的分公司，属于其分支机构，在凯蓝名都小区行使被告萨弗公司的具体管理职能，业主支付的物业管理费以及停车费等公共收益均由其收取。
一、萨弗公司、萨弗佛山公司作为管理和经营小区业主共有路面停车位、共有场地设置广告和占用共有场地经营的主体，取得的经营收入扣除合理成本后应当属于业主共有收益，业主大会成立并选举业委会后，萨弗公司、萨弗佛山公司应当将取得的公共收益移交业主委员会。相关法律依据：《最高人民法院关于审理建筑物区分所有权纠纷案件适用法律若干问题的解释》第三条：建筑区域内的土地，依法由业主共同享有，建设用地使用权，但属于业主专有的整栋建筑物的规划占地或者城镇公共道路、绿地占地除外。《物业管理条例》第五十四条：利用物业共用部位、共用设施设备进行经营的，应当在征得相关业主、业主大会、物业服务企业的同意后，按照规定办理有关手续。业主所得收益应当主要用于补充专项维修资金，也可以按照业主大会的决 定使用。《民法典》第二百八十二条：建设单位、物业服务企业或者其他管理人等利用业主的共有部分产生的收入，在扣除合理成本之后，属于业主共有。（1）关于小区地面停车位的收入：本案中，根据上述法律规定，凯蓝名都小区路面车位属于占用小区业主共有土地用于小区业主停车使用，小区土地使用权为共用宗地使用权，归小区全体业主共同共有，地上建筑物（除专有部分以外)共有部分及（建筑区划内非城镇公共道路）其余土地部分为全体业主共有。根据凯蓝名都小区建设规划总平面图，住宅部分属于业主共有的地面车位共 403 个，北门商铺门口用地红线以内的画线设置的露天车位约 75 个，总共约 478 个露天车位，自 2008年 6 月 25 日开始由被告公司负责管理收取业主停车费至今。小区总共有4201 户业主，地面和室内停车位按照总平面图总共为1907个，平均来说每 2.2 户才有一个车位，小区停车位长期满负荷停满机动车。因此，被告公司每半年或者每一季度对小区地面停车位其中 180 个（2023 年 5 月 1 日起改为 200 个）通过业主抽签方式按月出租给中签业主，每月租金为 200 元，由被告萨弗佛山公司银行账户收取，其余地面停车位以先到先得方式出租给业主使用，业主登记车辆一天封顶 10 元（2023 年 8 月 16 日起减为 7 元），外来车辆按 5 元/小时，一天封顶 30 元。为提高停车位的利用率和公平使用性，经原告要求，自 2023 年 8 月 1 日起全部地面停车位改为先到先得方式，停满后即不再接受业主车辆进入。自 2008年 7 月 1 日至 2023 年 11 月 30 日，由业主抽签产生加上由先到先得停车费收入按照全部登记业主使用（收费较低）的保守方式粗略统计，合计总共停车费收入约 22687890 元（具体计算参见附表），该收益扣除合理成本后的收益应当属于全体业主所有，应当返还给原告银行账户。由于业委会成立初期没有任何收入，诉讼费用均为业主垫支，故本次诉讼暂先诉请 2020 年 4 月 1 日至今的地面停车位收益约 3791488.5 元（计算期限：从 2020 年 4 月 1日起暂计至 2023 年 8 月 31 日，已经扣除 10%合理成本），原告将另案或者在后期查明事实的情况下进一步追索 2008 年至 2020 年 3月的地面停车位收益；（2）关于小区利用业主共有部位设置广告的收益：被告管理的凯蓝名都小区内共 59 幢住宅 95 部电梯，每部电梯 2 个喷画广告（规格约 40cm*60cm)和 1 个用电的电子显示屏广告（电费由业主电梯电费分摊)，95 部电梯按 3 个/部计算总共 285 个广告位，另外每幢大堂与门口最少各 1 个喷画广告（规格同前），59 幢住宅小计 118 个广告位，以上共约 403 个广告，按照市场最低 60 元/个/月自 2018 年 9 月 1 日暂计至 2023 年 8 月 31 日收益约为 1450800 元。小区大门门禁广告总共 18 个（北门 8 个、南门 4 个、西门 4 个、东门 2 个，规格均约 60cm*120cm）按照市场最低 100 元/个/月自 2018 年 9 月 1 日暂计至 2023 年 8 月 31 日收益约为 108000 元；（3）关于占用小区业主共有部位收取的场地占有收益：被告管理的凯蓝名都小区内共有丰巢柜 2 个及顺德优店柜，按照市场价约 300 元/个/月自 2018 年 9 月 1 日暂计至 2023 年 8 月 31 日收益约为 54000 元。物业服务企业对经营的合理成本的支出及其合理性承担举证责任，凯蓝名都露天停车位都属于小区内街两旁公共区域和商铺前的人行道路面，本身无需任何维修维护，也不需要超出业主已经交纳的物业管理费包括的公共区域保洁费用与保安费用涵盖范围。小区内设置的广告6以及丰巢柜的维护均是由广告代理商与丰巢公司负责，被告无需支出维护费用，电费也是由小区业主公摊支出。因此，考虑到停车位具有规模效应，原告根据合理评估，认为在公共收益提取 10%作为物业公司合理支出较为合理。因此，被告公司应当将上述露天停车位收益、广告收益以及场地占用收益金额扣除 10%合理成本后的返还业委会。
二、被告萨弗公司、萨弗佛山公司经过原告催告后，在合理期限内不向业委会移交业主共有收益，应当支付资金占用利息。业委会成立后，多次要求被告移交小区公共收益和相关资料，被告萨弗公司均以各种借口推搪。原告于 2023 年 7月 21 日发函《关于要求萨弗公司返还凯蓝名都业主公共收益的催告函》（凯业委函【2023】4 号），要求被告公司收到此函后，在2023 年 8 月 31 日前清算各项公共收益，将公共收益划入业委会账户，归还业主。但被告公司 2023 年 7 月 24 日签收此函后至今没有移交任何公共收益给原告，应当自 2023 年 8 月 31 日起承担资金占用利息（利息本金以 2023 年 8 月 31 日以前产生的公共收益为基础计算）直至其付清由其保管的业主共有收益。三、被告萨弗公司、萨弗佛山公司应当将有关公共收益的所有原始凭证、财务会计资料向全体业主和业委会公开并移交给业委会。被告萨弗公司、萨弗佛山公司自管理小区以来，从未向业主公开过有关小区公共收益的报表，更从没有公开相关原始凭证和资料供业主查询。原告请求被告萨弗公司、萨弗佛山公司向业主和业委会公开小区公共收益相关会计资料，并向业委会移交公共收益所有相关会计资料符合法律规定，应当得到支持。综上，为维护原告的合法权益，特向法院提起诉讼。
诉讼中，原告变更诉讼请求如下：
一、两被告返还 2021 年11 月至 2023 年 8 月的外围停车场停车费及 2020 年 4 月至 2023年 8 月 小 区 露 天 停 车 场 停 车 费 ， 合 共 4380921.93 元 （ 以4867691.03 元为基础，扣除 10%合理成本）；二、两被告返还广告收益场地占用收益 941678.69 元（以 1046309.66 元为基础，扣除10%合理成本）；三、案诉讼费用由两被告承担，由原告向法院申请退回。
两被告辩称，1.原告提起本次诉讼未获得业主大会授权，也未满足《业主大会议事规则》约定条件，并非适格的起诉主体；2.建设单位将小区路面规划车位委托被告经营，并主张车位及其收益归其所有；3.业主大会尚未授权决定由原告经营管理小区公共收益，其无权擅自主张变更小区公共收益管理主体；4.被告管理的公共收益均用于小区公共维修，且原告的诉请有部分已超过诉讼时效。
第三人陈述，1.露天车位的所有权归第三人所有，原告无权主张停车位的收入；2.涉案露天车位存在争议，与本案业主共有权纠纷是两个不同的案由，原告应先解决权属问题，待权属问题解决后，才能起诉要求返还公共收益；3.原告提起本次诉讼未获得业主大会授权，并非本案适格的起诉主体。
当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对于当事人对证据的真实性无异议的证据，本院经审查后对证据的真实性予以采纳，结合对有争议的证据进行综合认定。
本院认定事实如下：
2008 年 6 月 25 日，被告萨弗公司与第三人签订了《前期物业管理委托合同》，约定选聘被告萨弗公司提供前期物业管理服务。第三条第四点约定实行包干制但包干内容不包括公共水电分摊的，每个月应向业主公布上月水电分摊情况；包干费用中不含利用公共部位、共用设施进行经营所得收益的，每六个月向业主或非业主使用人公布经营所得收益；第十条第一点包干制，物业服务费用主要用于以下开支：1.管理服务人员的工资、社会保险和按规定提取的福利费等；2，物业共用部位、共用设施设备的日常运行、维护费用；3.物业管理区域清洁卫生费用、绿化养护费用、秩序维护费用等。按照上述标准收取物业服务费用，并按本合同约定的服务内容和质量标准提供服务，盈余或亏损由其享有或承担，合同期满后，如继续提供服务，物业服务费将政府公布的上年度物价上涨指数进行调整。第十七条约定管理区域内属于全体业主所有的停车场、会所及其他物业共用部分、共用设备设施的经营与管理按以下方式处理，但双方对方式并未勾选，其中手写内容如下“经营所得收益是指减除经营成本费用后的收益”。第四十二条约定，本合同期限自 2008 年 7 月 1 日起至 2011 年 6 月 30 日止，但在本合同期限内，业主委员会代表全体业主与物业管理企业签订的物业服务合同生效时，本合同自动终止。第四十三条约定，本合同期满前三个月，业主大会尚未成立的，应就延迟本合同期限另行达成协议，双方未能达成协议的，应在本合同期满前9选聘新的物业管理企业。
2008 年 7 月 1 日，被告萨弗公司（乙方）与第三人（甲方）签订《顺德区前期物业服务合同》补充协议，第三条约定乙方利用共有部分而收取全部费用中的 40%属于乙方的合理成本，由乙方直接提取，余下部分依次用于小区共用部位、共用设施设备保修期满后的维修、养护、大修、中修和更新改造费用，补充专项维修资金或业主共同决定的其他用途。第四条约定根据《顺德区前期物业服务合同》中约定的小修是指，单项维修金额在 500 元（含）以下的费用，对于单项金额小于 500 元（含）的费用，由被告萨弗公司承担，单项金额大于 500 元（含）的费用，属于大中修项目，列入公共支出。
2023 年 7 月 5 日，佛山市顺德区容桂街道办事处盖章确认佛山市业主委员会备案回执，内容如下：位于佛山市顺德区容桂街道办事处的凯蓝名都已经办理业主委员会备案手续，予以备案，业主委员会有限期限为 2023 年 5 月 28 日至 2028 年 5 月 27 日。该业委会成立时通过的《业主大会议事规则》第二十二条：业主大会赋予业主委员会的职责，业主委员会履行以下职责：第六条约定监督物业管理区域内物业共同部位、共有设施设备的使用，依照管理规约或业主大会的决定对公共收益的收益情况进行管理，依业主大会或业委会名义依照有关规定开立银行账户（公共收益），第七条约定依法维护业主合法权益，对违反管理规定规约或本议事规则、损害业主公共利益的行为，物业管理纠纷以及妨碍业主大会或业主委员会正常运作和行使职权，通过投诉、信访、行政复议、诉讼等方式依法维权。业主委员会履行上述业主大会赋予的职责无需再经业主大会会议表决。
2024 年 6 月 28 日，佛山市顺德区住房城乡建设和水利局出具[顺住建信复（2024）615 号]告知书，内容如下：佛山凯蓝房地产有限公司，你司关于凯蓝名都小区业主大会表决结果遗漏专有部分面积及业主委员会选票统计结果有误的情况反映，我们决定予以受理。
2024 年 7 月 15 日，佛山市顺德区容桂街道海尾社区凯蓝名都小区投票结果公告，表决事项：是否同意修改业主大会议事规则。表决结果为同意。2024 年修订的业主大会议事规则，内容如下：在原第二十二条第六点增加了业主大会授权由业主委员会自行或委托律师通过法院起诉方式向建设单位、物业公司或相关第三方追讨业主公共收益，律师费用在业主委员会追索到的公告收益支付。
另查，2024 年 6 月 17 日，佛山市自然资源局顺德分局复函，内容如下：一、经查凯蓝名都项目建设工程规划许可证附图总平面图（建字第 440606201014415），室外机动车泊位 403 个，全部位于该项目用地红线范围内，图纸显示未占用小区公共道路、绿地；二、露天车位不满足建筑物层高 2.20 米以上的房产面积测算规定，无实测建筑面积，不满足建（构）物所有权登记条件。根据《最高人民法院关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条，无法按专有部分进行不动产登记。
诉讼中，原、被告确认涉案小区的 2021 年 11 月至 2023 年 811月期间的外围停车停车费及 2020 年 4 月至 2023 年 8 月期间露天停车场停车费合计 4867691.03 元；2018 年 9 月 1 日至 2023 年 8月 31 日期间涉案小区的广告收益、场地占用费（包含电梯广告收入、大门广告收入、蜂巢柜场地费、优店柜场地费、天天一泉水场地费）合计 1046309.66 元，上述公共收益合计 5914000.69 元。
本院认为，本案为业主共有权纠纷。本案的争议焦点为：一、原告的诉讼主体资格问题；二、涉案露天车位是否属于第三人专有部分物业；三、关于涉案小区的公共收益问题；
关于第一个争议焦点。两被告和第三人认为 2023 年的业主大会议事规则的授权为概括授权，不能享有诉权，2024 年修改的业主大会议事规则在公示期间，已有业主向行政机关提出异议，表决结果是否有效，有待行政机关进一步处理，本院认为：第一，2023 年的业主大会议事规则约定业主委员会对损害业主公共利益的行为、物业管理纠纷及妨碍业主大会或业主委员会正常运作的行使职权，通过诉讼方式维权，且进一步明确表示业主委员会业主大会赋予的职责无需再经业主大会会议表决；第二，2024 年的修改的业主大会议事规则的表决结果符合法律规定（该投票结果已在佛山市住房保障和房产信息网公示），被告和第三人提交的政府部门告知书，并不能推翻上述表决结果，同时该修改的业主大会议事规则更为明确约定业主大会授权由业主委员会自行或委托律师通过法院起诉方式向建设单位、物业公司或相关第三方追讨业主公共收益。综上，两被告和第三人认为原告无权提起本案诉讼的主张难以成立，本院不予支持。
关于第二个争议焦点。两被告和第三人认为涉案的露天车位属于第三人，两被告认为车位权属应从是否按规划建设的车位作为认定标准，不能以所有权登记作为标准，第三人认为露天车位的规划性质和用途不属于公共绿地，属于其记载的规划用途停车位，第三人进行开发建设，该车位的物权应属于第三人所有；本院对此分析如下：第一，根据佛山市自然资源局顺德分局复函，显示涉案露天车位全部位于该项目用地红线范围内，无法按专有部分进行不动产登记，根据《最高人民法院关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条第一款关于“建筑区划内符合下列条件的房屋，以及车位、摊位等特定空间，应当认定为民法典第二编第六章所称的专有部分：（一）具有构造上的独立性，能够明确区分；（二）具有利用上的独立性，可以排他使用；（三）能够登记成为特定业主所有权的客体”的规定，案涉露天车位属于不能办理产权登记，依法不能成为享有专有权的专有部分；第二、涉案露天停车位的用地包含在小区用地红线范围内，本质上属于土地使用权，小区建设完成之后，小区建筑区划内的土地使用权已随小区内房屋的出售而转移，小区的共有部分土地使用权归小区全体业主共有；第三、规划职能仅决定用途和功能，涉案露天停车位规划用用途为停车位，并不能作为权属的判断依据；综上，第三人不享有涉案露天停车位的专有部分物业，涉案露天停车位的土地使用权归全体业主所有。
关于第三个争议焦点。根据原告诉请的公共收益范围，原、被告已确认本案小区公共收益的总金额为 5914000.69 元。原告认为公共收益的返还只能是扣除合理成本后返还全体业主，小区实行包干制，物业共用部位、共同设备的日常运行、维护费用等均已包含，即使物业公司对小区共用部位、共用设施等进行大修也应通过法定程序办理专项维修基金支取，未经业主大会表决属于擅自处分公共收益，同时被告主张抵扣维修、更新改造费用，实际是主张抵消权，公共收益的债权人为全体业主，被告是债务人，但两被告提出的抵扣的主体是某栋的业主，不是全体业主。两被告认为根据《顺德区前期物业服务合同》的补充协议，被告开展公共收入的合理成本为 40%，被告主张的合理成本也未达到补充协议的 40%，已有审计报告得出客观数据；公共收益扣除合理成本后应当再扣除公共维修费用，包干制的范围不涉及到公共维修费用，被告的维修费用客观用于小区。本院对此分析如下：
首先，对于被告萨弗公司与第三人签订的《顺德区前期物业服务合同》补充协议第三条约定“利用公共部分收取的费用中的40%属于合理成本，直接提取，余下部分依次用于小区共用部位、共同设施设备保修期满后的维修、养护、大修、中修和更新改造费用”的效力性问题，小区公共收益归全体业主共有，其使用应由全体业主共同决定。因涉案合同约定物业收费模式为包干制，即盈余或者亏损均由被告萨弗公司享有或承担，而之后又签订补充协议约定公共收益的 40%用于小区公共建设，其余部分用于维修、养护等，在无证据证明上述条款经全体业主合法表决通过的情况下，该条款既加重了业主的责任，使得业主在包干制的收费模式下除交纳物业管理费用之外还要将公共收益的 60%交由被告萨弗公司用于公共部位、共用设施设备的维修等，也排除了业主使用公共收益的决定权，属对法律赋予业主重要而基本的权利的侵犯，故本院认定上述条款无效。同理，对于被告萨弗公司与第三人签订的《顺德区前期物业服务合同》补充协议第四条约定“根据《顺德区前期物业服务合同》中约定的小修是指，单项维修金额在 500 元（含）以下的费用，对于单项金额小于 500 元（含）的费用，由被告萨弗公司承担，单项金额大于 500 元（含）的费用，属于大中修项目，列入公共支出”，本院认定该条款同样无效。
其次，《中华人民共和国民法典》第二百八十二条规定“建设单位、物业服务企业或者其他管理人等利用业主的共有部分产生的收入，在扣除合理成本之后，属于业主共有”，《物业管理条例》第五十四条规定“利用物业共用部位、共用设施设备进行经营的，应当在征得相关业主、业主大会、物业服务企业的同意后，按照规定办理有关手续。业主所得收益应当主要用于补充专项维修资金，也可以按照业主大会的决定使用”，《佛山市住宅物业管理条例》第五十四条规定“公共收益主要用于补充住宅专项维修资金，也可以按照全体业主的决定使用。”，第五十五条第三款的规定“公共收益未经全体业主依法表决同意不得使用；任何单位、组织和个人不得擅自挪用、侵占公共收益。”，根据上述规定，公共收益应当主要用于补充专项维修资金或经全体业主依法表决定使用，本案中，被告萨弗公司主张的用于物业共用部位、共用实施设备的日常运行、维护费用等属于包干制的物业费范围内；对于共用部位、共用实施设备的大修、中修、更新和改造费用等，当时可通过法定程序申请专项维修资金等途径予以解决，两被告主张予以扣减，本院不予支持。
最后，本案的公共收益的大部分为停车费，广告收入、场地费等，必然导致被告萨弗公司为此投入更多的人力、支出相关费用等经营成本，根据本案的实际情况，本院酌定涉案小区公共收益的分配按原告占 70%、被告萨弗公司占 30%，即原告的公共收益为 4139800.48 元（5914000.69 元×70%），原告诉请超出部分，本院不予支持。关于被告萨弗佛山公司的责任问题，根据《中华人民共和国民法典》第七十四条规定“法人可以依法设立分支机构。法律、行政法规规定分支机构应当登记的，依照其规定。分支机构以自己的名义从事民事活动，产生的民事责任由法人承担；也可以先以该分支机构管理的财产承担，不足以承担的，由法人承担。”，涉案的民事责任先有被告萨弗佛山公司承担，被告萨公司对被告萨弗佛山公司的债务承担补充清偿责任。
依照《中华人民共和国民法典》第七十四条、第二百八十二条，《最高人民法院关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条第一款，《物业管理条例》第五十四条，《佛山市住宅物业管理条例》第五十四条、第五十五条第三款，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十七条第一款的规定，判决如下：
一、被告广州市萨弗物业管理有限公司佛山分公司应于本判决发生法律效力之日起十日内向原告佛山市顺德区容桂街道海尾社区凯蓝名都业主委员会返还小区公共收益 4139800.48 元；
二、被告广州市萨弗物业管理有限公司对上述被告广州市萨弗物业管理有限公司佛山分公司的债务承担补充清偿责任；
三、驳回原告佛山市顺德区容桂街道海尾社区凯蓝名都业主委员会的其他诉讼请求。如果当事人未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百六十四条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本案受理费为49058.20元、财产保全费5000元，合计54058.20元（原告已预交54058.20元），由原告佛山市顺德区容桂街道海尾社区凯蓝名都业主委员会负担9139.80元，由被告广州市萨弗物业管理有限公司佛山分公司、广州市萨弗物业管理有限公司负担44918.40元；原告佛山市顺德区容桂街道海尾社区凯蓝名都业主委员会预交的诉讼费44918.40元，本院予以退还；被告广州市萨弗物业管理有限公司佛山分公司、广州市萨弗物业管理有限公司负担的诉讼费44918.40元，应在本判决书发生法律效力之日起十日内向本院交纳，逾期交纳的，本院将依法强制执行。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人人数提交副本，上诉于广东省佛山市中级人民法院。
本判决书生效后，负有履行义务的当事人须依法按期履行全部义务。逾期未履行的，经当事人申请或本院移送，将依法对义务人启动强制执行程序。在执行程序中，人民法院将依法采取限制消费、纳入失信名单、罚款、拘留等强制措施；涉嫌拒不执行判决、裁定罪的，还将依法移送追究刑事责任。同时，相关人员成为被执行人、被限制消费和被列入失信名单等信息将通过中国信息公开网向社会公开。
