导语："算，还是不算？"——一套公建配套用房引发的"权游"大戏，让广州某小区业委会成立之路堪比过山车！街办态度三度反转，法院判决两度打脸，业主苦战三年终逆袭！这场魔幻现实大戏，揭开中国式物业维权最硬核操作！

第一幕：街办上演"川剧变脸"，开发商祭出面积杀招2021年夏，美林湖畔花园业委会筹备组公示总面积29万㎡，开发商突然甩出"王炸"：漏算学校、医院等公建配套2.3万㎡！街办最初强硬表态"超期异议无效"，却在区政府压力下光速改口，硬生生把表决面积门槛从65%抬到66%——此举直接让业委会得票率"被不及格"！

第二幕：业委会绝地反击，住建局曝惊天数据当业主带着哭腔翻遍《物权法》时，天河住建局突然亮出底牌：电子系统原始数据证实面积未达标！更绝的是曝出关键证据——配套学校从未交过物业费！业主们拍案而起："没交钱的'假业主'，凭啥决定真业主命运？"

第三幕：法院判决高能名场面，教科书式打脸"办理产权证≠享有表决权！"广铁中院一锤定音：1️⃣ 学校医院本质是公共服务设施，与商品住宅有本质区别2️⃣ 未实际缴纳物业费=未履行业主义务3️⃣ 配套用房独立运营，物业早已"分家"管理三连暴击让街办哑口无言，网友直呼："这判决书该裱起来当维权圣经！"

第四幕：维权启示录——每个业主都该收藏的避坑指南1️⃣ 面积迷局：警惕开发商用"规划总面积"偷换"专有面积"概念2️⃣ 时间陷阱：异议期不是开发商专利，业主可反向举证3️⃣ 费用实证：物业费缴纳记录成制胜法宝4️⃣ 系统留痕：政府电子投票系统数据可作铁证

尾声：当业委会终获备案时，业主群里刷屏的不是烟花，而是《民法典》第271条截图。这场价值3万㎡的战役告诉我们：维权不仅需要热血，更要掌握"法律武器库"！

2020年11月23日，广州市天河区美林湖畔花园小区首次业主大会会议筹备组成立。

2021年3月23日，美林湖畔花园小区业主大会筹备组公示首次业主大会拟表决事项，并拟定于2021年5月10日至2021年6月8日召开业主大会并进行电子投票。之后，美林湖畔花园小区业主大会筹备组公示电子投票结果汇总统计，其中公示小区专有部分总面积为294363.13平方米。

2021年6月29日，小区建设单位广州市美林基业投资有限公司向天河区政府前进街道办提交书面材料，称：美林湖畔花园首次业主大会会议筹备组公示的专有部分总面积294363.13平方米不准确，认为遗漏了：桃园东路167号（文化站）657.58平方米；桃园中路278号（卫生院）2101.067平方米；桃园南二街188号（幼儿园）1624.659平方米；桃园南二街198号（居委会）130.07平方米；桃园中路276号（十八中学）13748.85平方米等以上合计23771.09平方米，故认为美林湖畔花园小区专有部分总面积应为318134.22平方米。广州市美林基业投资有限公司同时提交了上述不动产产权登记查册表、房屋面积测量成果报告书等材料予以证实。

2021年8月27日，天河区政府前进街道办向广州市美林基业投资有限公司作出答复，称美林湖畔花园首次业主大会会议筹备组就小区专有部分总面积已于2021年1月7日至2021年1月22日进行了公示，公示期间该公司未提出异议。根据《广州市物业管理条例》相关规定，该公司于2021年6月29日提出异议已逾期，不影响业主大会会议表决结果。

广州市美林基业投资有限公司不服该答复，向广州市天河区人民政府申请行政复议。

2021年11月11日，广州市天河区人民政府作出天河府行复[2021]200号《行政复议决定书》，查明美林湖畔花园小区业主大会筹备组于2021年1月7日至2021年1月22日向全体业主公示《管理规约》《议事规则》《美林湖畔花园首次业主委员会选举规则》。其中，《管理规约》《议事规则》显示小区建筑面积为294712.4平方米。2021年6月17日，筹备组对业主大会电子投票进行公示，公示专有部分总面积为294363.13平方米。认为美林湖畔花园小区业主大会筹备组在业主大会召开前公示的《管理规约》《议事规则》中载明的专有部分总面积，与其公示的业主大会电子投票结果中载明不一致，且相关规定明确对采用电子投票方式进行表决的事项，建设单位如对表决结果公示的业主人数、专有部分面积等业主投票权数有异议的，可以在表决结果公示期间实名书面提出。因此，广州市美林基业投资有限公司在公示期间实名提出异议，天河区政府前进街道办应进行调查核实，故撤销天河区政府前进街道办作出的答复，并重新调查处理。

2022年1月14日，天河区政府前进街道办向美林湖畔花园小区业主大会筹备组作出《关于美林湖畔花园首次业主大会会议表决统计结果的通知》，告知调查处理结果为：1.按照天河区住房建设和园林局发来的《关于美林湖畔花园业主大会相关问题的指导函》和广州市业主决策电子投票系统显示的数据，美林湖畔花园专有总面积为318527.88平方米；2.经核实，美林湖畔花园业主总数为3038个；3.经统计，本次参与投票的业主总数为2089个，参与投票专有面积为208883.82平方米。根据以上数据计算，参与投票的业主数与业主总数比例为68.76%，超过三分之二。参与投票的专有面积与专有总面积比例为65.58%，未达到三分之二。

美林湖畔花园业委会不服该通知，向广州市天河区人民政府申请行政复议。2023年2月15日，广州市天河区人民政府作出天河府行复［2022］108号《行政复议决定书》，查明2021年8月28日，美林湖畔花园小区业主大会作出会议决定，决定成立美林湖畔花园业委会。

2022年1月6日，美林湖畔花园业委会向天河区政府前进街道办提交申请备案的函，请求完成备案。天河区政府前进街道办作出上述答复。

2022年8月13日，广州市天河区住房建设和园林局答复相关业主称，截至2021年6月8日，广州市业主决策电子投票系统采集小区专有部分总面积为294363.12平方米。根据《关于“美林湖畔花园”居住小区修建性详细规划的批复》内容显示，规划地块总建筑面积为300280平方米，其中住宅总建筑面积265140平方米，商业及公建配套项目总建筑面积35140平方米，配套停车库建筑面积27847平方米。

天河区政府认为，广州市美林基业投资有限公司主张遗漏的专有部分面积及小区业委会查询的建筑物总面积均可能包括商业及公建配套项目、配套停车库等面积，天河区政府前进街道办未对该部分面积是否属于可以计入小区建筑物总面积的部分进行核实，直接以318527.88平方米作为小区建筑物总面积，并认定业主大会参与投票的专有部分面积与建筑物总面积比例未达到三分之二，认定事实不清，故撤销天河区政府前进街道办作出的上述通知，责令天河区政府前进街道办收到复议决定之日起，对小区业委会提出的备案事项重新进行处理。

2023年4月15日，天河区政府前进街道办向广州市天河区住房建设和园林局发函了解：1.广州市第十八中学是否属于美林湖畔物业管理区域；2.学校、社区卫生服务中心、文化站、幼儿园、居委会等政府类的公建配套面积是否属于专有面积；3.若政府类的公建配套面积属于专有面积，是否计入建筑总面积。

2023年4月17日，广州市天河区住房建设和园林局向天河区政府前进街道办回函称：1.广州市第十八中学位于小区红线图范围内；2.该局认为，结合相关法律规定，学校、社区卫生服务中心、文化站、幼儿园、居委会等政府类公建配套应当认定为专有部分，计入专有部分面积；3.根据相关法律规定，建筑物总面积即专有部分总面积，按照专有部分面积的总和计算。广州市天河区住房建设和园林局同时提供了《物业服务区域备案回执》等材料，该回执载明美林湖畔花园物业类型为商住，物业总建筑物面积为328127平方米。

2023年4月18日，天河区政府前进街道办向美林湖畔花园小区业主大会筹备组作出《关于美林湖畔花园筹备组申请业委会备案事项的答复》，称：经再次核实，美林湖畔花园业主总人数为3038人，专有部分总面积为318527.88平方米，参与表决的业主总人数为2089人，参与表决的专有部分面积为208883.82平方米，未参与表决的业主人数949人，未参与表决的专有部分面积为109644.06平方米。参与表决的业主人数与业主总人数比例为68.76%，超过三分之二。参与表决的专有部分面积与专有部分总面积比例为65.58%，没有达到三分之二。据此，业委会未能满足成立的法定条件，不满足备案要求，无法备案。

‍美林湖畔花园业委会不服该答复，于2023年5月15日诉至原审法院。另，天河区政府前进街道办于2023年4月18日向全体业主发出《关于美林湖畔花园首次业主大会会议再次调查核实统计结果的通告》。称：经调查核实，美林湖畔花园总建筑面积为328127平方米，专有部分总面积为318527.88平方米，其中包括公共服务配套用房18262.226平方米（广州市第十八中学13748.85平方米、居委会130.07平方米、幼儿园1624.659平方米、社区卫生服务中心2101.067平方米、文化站657.58平方米）。参与表决的业主人数与业主总人数比例为68.76%，超过三分之二。参与表决的专有部分面积与专有部分总面积比例为65.58%，没有达到三分之二。庭审中，天河区政府前进街道办述称广州市第十八中学、卫生院等公建配套设施均办理了各自的产权登记，未予备案的主要理由是美林湖畔花园业委会遗漏统计公建配套面积。

原审法院认为，本案争议焦点为美林湖畔花园小区物业管理区域范围内的学校等公建配套用房是否应当计入专有部分总面积。

本案中，根据查明事实可见，上述未计入参与表决的专有部分面积物业包括广州市第十八中学13748.85平方米、居委会130.07平方米、幼儿园1624.659平方米、社区卫生服务中心2101.067平方米、文化站657.58平方米。虽然部分公建配套设施，如广州市第十八中学已办理独立产权登记，但仍属于为小区居民提供公共服务的配套教育设施。尤其是小区配套学校场地较大，根据现有表决情况来看，将配套学校建筑面积计入专有部分面积已实际影响表决比例的计算，对小区普通业主行使自主管理权产生较大影响，故不宜认定为小区业主专有部分面积。

因此，天河区政府前进街道办主张将该部分面积计入小区业主专有面积，并以此为由认定美林湖畔花园小区首次业主大会相关表决未达法定比例，不予为美林湖畔花园业委会备案的主要依据不足，依法应予撤销，并重新作出处理。

‍天河区政府前进街道办不服原审判决上诉。

二审审理查明，原审判决查明的事实清楚，且有相应证据证实，本院二审予以确认。

另查，二审经向上诉人一方电话核实，涉案第十八中学、社区卫生服务中心等公建配套的产权人实际上没有缴纳物业费。

本院认为，本案属于业委会备案行政争议，争议的焦点是涉案第十八中学、社区卫生服务中心等公建配套的证载面积是否应计入小区业主大会表决的专有部分面积。

此类学校等公建配套房屋属于为小区居民提供公共服务的配套，同一般基于购买而取得的专有部分房屋有明显区别。

本案中，根据现有证据，虽然涉案的部分公建配套房屋办理了产权登记，但涉案第十八中学、社区卫生服务中心等公建配套房屋产权人并未实际交纳物业费，在实际管理中也是区分物业管理（如由其他物业服务企业提供保安、保洁、绿化等物业管理服务），与小区普通业主明显有别。

故驳回上诉，维持原判。