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下周，滨江万象城就要开业了，成为继南湖之后，温州第二座万象城。

紧接着，传闻已久的温州第三座万象系商业综合体，也有了眉目。

日前，市公共资源交易中心龙港分网，发布了《龙港市工业园产业中心建设工程全过程代建运营招标计划》。

该招标计划称，通过合理商业规划和业态组合，打造一个集购物、餐饮、娱乐、休闲为一体的满足消费者多元化需求的高品质大型综合购物中心，成为浙南闽北消费者休闲购物的重要场所。

根据招标计划，该商业综合体占地约74.54亩，地上4层计容总建筑面积约9.94万㎡，其中商业面积约9.6万㎡。

同时，地下3层总建筑面积约7.45万㎡，其中B1层商业约2.4万㎡，B2、B3层为停车场与设备用房。

从上述内容看，这座商业综合体的规格，在温州所有郊县都属于上乘。

此前，龙港曾多次提出要引进华润旗下的万象系商业，并于今年6月签约。

不过，签约对象为华润万象生活，从这个细节就能看出，龙港的万象系商业，属于轻资产运营项目。

如今，这份招标计划，称之为“全过程代建运营”，基本明确了这座万象系商业属于轻资产运营项目，只是硬件建设也由华润方面建设。

从龙港的县级市级别来看，预计会是万象汇。

当然，眼下还只是发布了一份招标计划，尚未完成招标，还不能说该项目一定是万象系商业，待有关部门公布招标结果。

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龙港大致分为老城、新城，整体呈“7字形”，中间存在一定的城市断层。

龙港老城破旧、拥堵，但异常繁华。龙港新城崭新、优美，却尚无人气。

这座万象系商业，到底择址老城还是新城，在龙港曾有过争议。

择址老城，商业综合体的人气更有保障，但会加剧周边交通拥堵状况。

择址新城，交通状况更好，有利于带动新城发展，但短期内人气难保障，尤其是工作日。

从这份招标计划看，该商业综合体最终择址彩虹大道、世纪大道、龙翔路、南城路围合处。

这里地处龙港老城、新城之间，既能通过龙翔路引来老城繁华，又能通过世纪大道连接新城。既有老城、新城之间的妥协，又能助力老城、新城融合。

不过，该地块东偏南不到1公里，就是今年年初刚开业的新鸿广场，这是龙港当前唯一真正意义上的商业综合体。

（相关链接：《今年，温州首座综合体开业了！人气......》）

这约1公里的不近不远距离，两座商业综合体无法形成商圈、共享客流，却要面临区域内的客户分流，产生激烈竞争。

虽然新鸿广场做到了温州本土商业综合体前列，面对华润商管强大的招商、运营能力，很可能会遭受严重冲击。

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如临大敌的不止新鸿广场，还有鳌江的万达广场、银泰城，甚至整个鳌江流域的所有商业综合体。

其中，平阳的鳌江镇，与龙港仅一江之隔，事实上已经同城化。

在新鸿广场开业前，龙港人喜欢前往鳌江的万达广场、银泰城消费，其中万达广场离龙港更近，也更受龙港人欢迎。

倘若接下来万象系商业落户，距离万达广场仅约2.5公里，且龙港彩虹大道、平阳火车站大道由鳌江四桥相连，形成同一条大道。

那么，这座万象系商业将截流原先龙港北上的消费群体。

还有银泰城，也在火车站大道上，位于万达广场以北约1.5公里，那么未来距离万象系商业也仅约4公里。

虽然万达广场、银泰城也由知名商管团队运营，但华润万象生活所运营的商业综合体，综合实力明显更高。

在这不近不远的距离之下，万达广场、银泰城，恐怕也会受到万象系商业的波及。

可以看出，不仅仅是这些商业综合体的不近不远，会带来无法合作、过度竞争，明明融为一体的龙港、鳌江，也因分属不同行政区，存在过度竞争。

从招标计划看，这座商业综合体工期为3年。

倘若一切顺利，2026年底至2027年初，这座商业综合体建成开业后，包括平阳、苍南在内，整个鳌江流域的商业综合体，都将面临万象系商业的降维打击。

还有3年时间，就看龙港、鳌江现有的商业综合体，如何提升品牌与服务了。

不仅仅是鳌江流域，温州市区、乐清、瑞安，同样存在这种商业综合体分布不近不远的问题，不仅没有形成现代化商圈，还造成了相互之间的过度竞争，导致一些实力偏弱的商业综合体没能运营成功。

今后，温州该好好谋划一下现代化商圈了，不应继续随意布局商业综合体。