周一老朱来开选题会，第一个问题就是：麓湖玄鸟湾二期降价，网上都在说“麓湖背刺老业主”，你们怎么看。

我们咋看？我们和大部分媒体同行一样见惯不惊啊。

从2011年开始，麓湖每次开盘推新几乎都是日光，包括在2013年楼市过得最不容易的时候。澜语溪岸、麒麟荟都经历过以价换量，现在照样6万7万的卖，有多稀奇？

老朱又不同意，他站在办公室窗边望着对面的那“三根香”说：“麓湖是成都楼市最灵敏的晴雨表，麓湖在成都楼市的大平层蜜月期，突然卖出2万3，不止麓湖要心慌，成都地产圈的人都是一背冷汗。”

果不其然，很快我们又刷到一个全新的“雪上加霜”视频：麓湖4200万的临湖独栋别墅打两折。

其实有点标题党，两折后的888万是起拍价，这套麓湖Top级资源的顶豪别墅正在等待竞拍。

不过，虽然拍卖围观人次达到 5000+，预约观看人数 1000+，但意外的是，截止我们定稿，无人报名。

柳叶刀一向不喜欢以看笑话的心态看楼市，因为房子是很多人的身家性命。况且麓湖不止是成都天府新区的价值锚点，也是成都面向全国的旗帜，麓湖如果出现问题，整个成都楼市都不会好过。

这次玄鸟湾二期的“降价”和老业主“开骂”，从本质上来说不只是钱的问题，也并不意味着麓湖出了问题。

这个事件中，最大的问题其实是——

麓湖的买家里，有一部分慌了。

传说级的神盘买家，传说中的富人集中盘，他们在慌什么？他们慌得到底有没有道理，有没有逻辑？在这波心慌背后，又能不能给我们带来一波提示和警醒？这就是柳叶刀今天的议题。全文共6500字，阅读全文需要16分钟。

一、麓湖玄鸟湾二期降价实锤

二、新房特价和二手房降价的目的与逻辑

三、麓湖如果发生踩踏，问题出在哪儿？

四、老朱有话说

01

麓湖玄鸟湾二期降价实锤

先把导火索的结论给出来，玄鸟湾二期的价格确实低于一期。

自称麓湖一期业主的网友精确指出，二期6号楼和一期1号楼位置相邻，位于4楼的同样户型一期售价1200多万，但二期只要830多万，且二期的精装和全屋智能系统都进行了升级，买了还送皮划艇。

代入一期业主的心情，很难不生气。

再看开盘当天流出的部分销控表照片，在不计算优惠的情况，位置较差的2号楼，最低单价是2-1-2702的28984元/㎡。

根据业主群流传的二期不同面积段产品优惠汇总计算，2栋底楼144平方米房源，如果优惠额度叠满，最低单价的确约等于网友提出的最低2.3万/㎡。

29925×（1-23%）=29925×77%≈23042元/㎡

综上可见，网友也没有乱说，麓湖玄鸟湾二期就是降价了，就是以价换量。

但是，如果要把这次的降价归于“背刺老业主”，那也不客观。

从组团的总平图来看，玄鸟湾二期的折扣主力2号楼，位置非常夹缝，住宅直接贴商业的规划，居住体验感肯定比不上其他楼栋，尤其是02号和03号位置的低楼层。

从备案单价来看，2号楼的02号和03号，17楼和3楼价格差不多，8楼和2楼的价格也差不多，这并不符合楼盘的定价策略。所以，其实玄鸟湾二期的房价差，是由所谓的骨折优惠来体现的。

至于产品设计的升级更新，更是成都楼市卷生卷死的压力下，开发商的必修课，不升级就没有竞争力。

所以，最终给到新业主的优惠不管19%还是23%，本质遵循了一房一价的基本逻辑，很合理。

据说这部分的低价房源，在当天也并不抢手，可见麓湖买家目前的购买心态都还是更倾向于视野更好的景观位产品。

客观说，麓湖开发了 13 年，新组团新批次降价促销并不是第一次。在麒麟荟、澜语溪岸开低价时，麓湖的粉丝和老业主几乎都是满心欢喜去捡漏，没人提背刺，几乎所有人都相信困难只是暂时的，涨价就在明天。

但这一次，业主们信心不足了。

02

新房特价与二手房降价的

目的与逻辑

我们已经讲清楚了，麓湖这一波所谓的“被刺老业主”“割韭菜”，其实是一个相对正常的操盘行为。开发商根据房源的资源情况，结合当前市场的需求进行定价，合情合理。

其次，玄鸟湾二期的单组团降价，对麓湖生态城这个项目的价值影响力非常小。麓湖生态总规划面积8300亩，除去2400亩湖面和600亩公园，可开发土地都有4200亩。这个体量的超级大盘，不止和周边其他项目有壁垒，各组团之间也有壁垒。

玄鸟湾二期最低的那套卖什么价格，和黑珍珠没有关系，和长湖阙没有关系，和鲲鹏阁也没有关系。甚至对玄鸟湾一期景观面更好的业主来说，也并不会构成直接影响。

换个角度来看，文儒德就是很好的例子，不临湖的房子当然也贵，比城南壹号贵，比誉峰贵，但是只有临湖的有资格去捅金融城的天花板；

同理，伊泰天骄挨到高架桥的房子，再涨价、再比周围的贵，也只能在楼盘里垫底，这都是房源资质一早就注定的事情。

玄鸟湾二期搞优惠促销这件事情本身，不会影响麓湖作为成都神盘的江湖地位。

新房的特价和二手房批量降价背后，是完全不一样的行为逻辑。

楼市降价事件回顾：天府新区的4—8月

“以史为鉴，可以知兴替。”老祖宗的话一定要谨记。从过去发生的事情中不断习得经验，推测大势，辅以判断，是人类尽力避免在未来吃亏的重要手段之一。

关于楼市的降价，就说最近的，半年前也是从麓湖公园板块开始。这次降价潮的开头很突然也很明确，个人买家因为缺钱要卖二手次新房，找到了一个短视频博主发到网上。

可能是卖得很快很撇脱，很快就又跟进了好几个，进而引发一刀接一刀的价格猛砍，直到一些新房项目参与这场骨折活动，整个天府新区都颓起来了。

看起来是由二手房价格坍塌引发的楼市大震荡，但仔细分析，与二手房的个人卖家正儿八经的含泪腰斩不同，开发商的层面显然是玩得更有章法。

一、二手房降价：为换钱，为换钱，还是为换钱

最先引发争议的是中海麓湖公馆的那套房子，卖家以单价2.5万/㎡左右买入，总价约355万/套，再加20万装修。

甩卖之前，项目的二手成交单价基本都是2.8万/㎡。但小视频博主直接一刀砍到单价2.3万/㎡，总价压到320万出头，业主最后挣扎的结果是包干各种契税，总价339万。视频的发布时间是4月8日。

一套房，卖家至少倒亏36万，网上的邻居气得肝疼，吵着说不准卖；但在链家的成交网站上可以看到，4月底同户型产品成交价也是不到2.3万/㎡。。

要拿房子换现金的卖家不止一个，也不止在这一个楼盘，“屠龙刀”不断挥舞，小面积的踩踏就开始了。

二、新房的特价：为引流，为流速，为赚钱

在天府新区气氛低迷这4个月中，降价打折的楼盘不计其数，不止是小开发商，包括国字头房企的一些优质项目也难以独善其身。其中降价降得让人印象深刻的不少，比如麓湖上境。

当时的情况是，周边项目都已经从2万+降到了1万+，玖悦府、融城启元、天府合印……如果麓湖上境只是顺势跟降，根本无法吸引市场注意，起不到多大作用。

于是，楼盘直接给出30套远低于市场价的骨折房，挂出消息“从取证2.6万/㎡直接降到了1.3万/㎡”，可谓石破天惊。

最终，麓湖上境以自断一臂（或者只是两指）的方式，赚取泼天流量，最终以成交价1.48万/㎡1天完成清盘。

对麓湖上境来说，降价是当时必须采取的市场行为，快速清盘尽可能缩短了回款周期，得以迅速从一场闹剧中抽身，才是主要目的。

对麓湖上境的业主来说呢，早点清盘早点稳妥，一直拖着卖不完才更有烂尾的风险。

就在这个时间段，有不少媒体朋友都到所谓的骨折项目进行实地踩盘，得到的消息几乎一样：均价确实有下降，但真正骨折的就那么点，板块的成交均价并不如部分网友所说的那么血腥。

新房的降价和特价在大多数时候都是可控的。

三、本质区别：开发商有钱，二手卖家没有

通过案例我们已经讲清楚了，同样的降价，但对于开发商和二手房卖家来说，这个行为出自两个截然不同的目的。

所以，新房降价卖出去，开发商乐得数钱；但二手房降价卖出去，卖家流血又流泪。

同降不同命的症结，归根结底是因为房产的持有方。资金实力完全不是一个量级，底气完全不同。

新房的持有方是开发企业，是房地产买卖链条中最有钱、也最赚钱的人。

二手房的持有方是个人卖家，是整个交易链条中最缺钱的人，无论是出售自住房还是投资房。

分别举两个例子：

如果开发商手里有100套新房——

挂牌价5万/㎡，心理价位4万/㎡。开发商挑5套出来，挂3.5万/㎡，剩下95套，以均价4.1万/㎡卖出，实际销售总额407万，比预期可以多7万。

并且，开发商如果遇到滞销面临资金压力，大可申请银行延期，或者拖供应商的付款周期，一个项目的短期缺钱对开发商企业来说，影响并不明显。

如果二手市场有100套房——

正常情况下，在一个均价3万/㎡的楼盘里，这100套二手房都会挂3万/㎡左右的价格，甚至还有个别好位置的房源会挂5万/㎡。

突然出现一个工作出现问题的卖家，率先以2万/㎡成交了一套房回血，暂时大家还稳得住；但如果再出现一个屋头有人生病的卖家，以2万/㎡继续成交一套，那其他挂3万/㎡的业主就很难挺得住，会相继开始跳水，生怕晚一步连2万/㎡都卖不出去。

这就是踩踏。

新房市场中，开发商掌握定价权；

二手市场中的每一套房都可以自由定价，而参与买卖心理战的不止是正准备交易的这两个人，还有同一个小区中，甚至同一个片区的其他人。

二手房的价格并不一定代表房产在市场中的真实价值，而是取决于卖家到底有多缺钱。

说回麓湖，玄鸟湾二期新房最低卖多少钱，跟玄鸟湾一期的价值关系并不大，玄鸟湾一期的业主朋友们最该担心的是，同组团的邻居不要早早就开始心慌；最好麓湖前期那些买得比二期还便宜的买家，也继续稳住。

03

麓湖如果发生踩踏

问题出在哪儿？

虽然我们并不认为玄鸟湾二期的这次风波，会对麓湖生态城的价值感造成实质性伤害，但这个事件本身，还是很值得警醒。

视高的午夜梦碎有没有可能照进天府新区，照进麓湖？我们都希望不会，但万事不可能绝对。

但唯一可确定的是，如果真的会发生这样的事情，那出事的一定不止是麓湖。

一、如果麓湖垮价，垮的是什么?

麓湖是2011年开盘的，那时候蓝花楹还没有成为成都夏日街头的风景线，刀哥第一次在麓湖的蓝花屿听到这个梦幻的名字。

2011年，成都楼市的均价约8500元/㎡，算是从2008年的地产和全球金融危机中振奋起来，但发展还很缓慢，观念也相对落后。

2012年~2016年之间，成都楼市缓步上升，市场整体均价没有超过9000元/㎡，但豪宅项目开始在成都冒头；

2016年底，成都楼市蓄力起飞，2017年直接跳上12000元/㎡，摇号抢房也是从那时候开始的。

突然回忆这一段，因为这个时间线对我们接下来要说的话至关重要——

从2011年开始到2016年成都楼市越级飞升，麓湖起步，在一段时间中，麓湖的业主中有一大群，曾经以一万、两万的单价进场。

其中，固然有相当一部分是将麓湖的房产作为资产配置的买家，和当时买誉峰、望江名门、文儒德、银泰中心是一个心理——置办最贵最洋气的房产。

但同时，也有相当一部分是看中了万华的麓山奇迹，抱着炒中线甚至短线、打新股的心态，跟着麓湖造城来吃红利的。

麓湖早期的公寓产品就是他们最好的选择，比如单价7000元/㎡的澜语溪岸。

对于这部分买家来说，理想的炒短线周期是13年左右以1万左右的单价买入，然后16年左右以3万单价卖出。

但是！！麓湖的单价从1万到3万的这一步走得太顺畅，并且从2016年开始成都楼市太疯狂！

这些人中看到3万想4万，看到4万想5万，看到 5 万想 8 万……看了十几年之后，他们成为了麓湖业主中，拥有最自由定价权的人。

不缺钱的时候可以挂8万，缺钱的时候甩卖 3万也能赚到几百万。

这就是麓湖价值最大的安全隐患：一旦这部分人的工作生活出现波动，突然缺钱，甩卖一套几百万麓湖一定是最好的选择。

一旦这类甩卖的房源大量出现，不止是其他麓湖业主的信心会受影响，所有把麓湖视为传奇榜样的成都人也会开始悲观，到时候就算黑珍珠、黑蝶贝、长湖阙们继续傲然挺立，也不一定有回天之力。

可以断定，一旦麓湖这样的价值锚点出现踩踏，成都楼市的下一个难关就不会像2024年的10月这么好度过了。

二、如果麓湖垮价，还有哪些会一起垮？

在2011年~2016年之间，有两拨入场的有钱人值得关注。

第一拨人——

最早买誉峰，后来买望江名门、伊泰天骄、文儒德，以及麓山黑钻山庄这种组团的有钱人。

楼市均价8000元/㎡的时候，他们直接入手单价高于市场2倍甚至3倍以上的房子，总价也都是千万级。

要知道，2013年北京上海的房子也就3万多，但这些人选择用这个价格在成都买270㎡的2.5房，甚至40年产权的300+㎡大平层，更不好说麓山那些几千万的独栋，几乎是全球随心买的价格。

所以当这些有钱人的房产出现在二手市场，价格都稳得起，卖家的财力足以支撑他们拥有相对独立的定价权，银泰中心、伊泰天骄、麓山碧影溪组团之所以能数次震惊市场，都是这个逻辑。

第二拨人——

在2016年前看准规划在成都打新的炒房团，包括像刘嘉玲这样的明星，也包括一部分嗅觉灵敏的年轻金领甚至白领。

这部分买家当然也有钱，同样是出手几百万上千万买房，但他们买入就是为了卖出，还是以2013年举例，以单价1万买入成都的主城板块或次稀缺资源楼盘，有些直接组团整抬一栋楼，押未来涨到2万就赚。

他们当然押准了，甚至成都和成都楼市比他们想象得都好。但这部分人中，有很多在2016年，达成1万涨到3万的目标后，还想赚更多，继续等着5万甚至8万的将来。

但现实总是难以预料，疫情三年打乱了很多人的脚步，更是改变了很多行业的格局，有一部分曾经稳步赚钱的小富人家，现在失去了抗风险能力，这时候当年投资的房子就成了他们低于风险的最后一道防线。

如今，房价又回到了3万4万的，他们之中有人，开始卖房了。结果就是，隔壁的房子挂4万/㎡，他挂3.6万/㎡；隔壁的房子挂3.5万/㎡，他挂3.2万/㎡。对他们来说，这本买卖千值万值，其他邻居被踩踏得无言以对。

往早了看，望今缘、绿地锦天府、九龙仓雍锦汇以及早期的麓湖组团中，都不乏这样的业主。就近处看，新川、兴隆湖、天东多是这样的老故事。

说到底，炒房客多了楼盘就注定贬值。

端正一下心态，房产投资是长期的、理性的，是更健康的抵御通货膨胀的方式。优质的房产作为资产配置的一部分，并非是一笔随时需要取用的资金，只要经济正常运行，房价的上涨和下跌都不会成为房产交易的直接理由。

买房需谨慎，希望大家的血汗钱都稳妥。

老朱有话说

作为一个在成都投资过几十套房子，且买得起成都市面上几乎所有房子的资深房产投资人，

老朱自己未来继续买房的概率不高。但这三十年来积攒的赚钱经验和淌过的亏钱陷阱，还得要拿出来分享才有价值。

在柳叶刀上一期文章中，我们抱着好玩的心态分享了一些房源信息，留了联系方式。当天下午就有感兴趣的朋友跟我们联系，约我下午喝茶，一起摆一下，看能不能根据个人需求，给他们现场下诊断。

当然可以。其他对总价2000万及以上房产感兴趣的朋友，接下来也可以跟我们联系，联系方式留在文末。

接下来，继续大家分享一些干货：

从投资角度来看，哪些房地产更保值？

答案是两种，从价格来看是两个极端。

第一，投资不会被轻易卖掉的房子，尤其是几千万的豪宅，比如麓山国际社区的的独栋别墅，比如银泰中心的大平层。

有个一起打高尔夫的球友，在麓山就有一套黑钻，当年2000万买下，现在涨到9000万。一般人看到肯定要说，那赶紧卖了就能挣7000万。但对于他来说，没打算也没必要，这房子是个收藏，包括房子的价格都是个装饰。

很明显，一开始就能买得起这些房子的人都是绝对的有钱人，没有泡沫的有钱人。

什么是有泡沫的有钱人？一个人身家5000万，其中房子4800万就是泡沫，这个人的可用现金只有200万，他就不是一个真正的有钱人。

再说极端情况，如果这些业主真的遇到困难需要巨量资金回血，他们选择以低价卖房度过资金难关的几率极小，毕竟成都现在成交一套5000万的房子太费力了，而这些人可能遇到的资金困难不止这个数，还是通过银行贷款等手段更有效。

第二，投资超级刚需，尤其是主城区的热门居住板块的中小户型，比如万年场、比如杉板桥、比如玉林、双楠。

无论城市扩张到六环还是七环，也不管成都的CBD未来是三个还是四个，万年场的二十四城小户型永远有人住，玉林菜市场旁边的老破小永远有人喜欢，这种房产的优势不是项目多有质感，高密甚至都是优势。

当天东天西和兴隆湖相互踩踏的时候，大源的刚需从不动摇。你卖5万的时候，我卖4万，你卖2万的时候，我还是卖4万。

长期持有一个超级刚需项目，不一定可以在楼市中赚到最多的钱，但一定是赚得最放心最稳当的。就算不卖，还可以出租，跑赢通胀肯定没问题。

除了以上这两条，最后还有一个重要提醒：如果是买来自住，配套齐全的千亩大盘一定是非常好的选择；但如果是买来投资，尽量避开大盘，因为大盘在二手房市场中，牵一发而动全身的风险也更高。

买大盘不如买稀缺，在几十个几百个组团的几万几十万套房子里，急需用钱的人太多了。