连云区，一直是连云港楼市一个神奇的存在。

连云区目前新房较多的板块，是云山五羊路板块、连云新城板块和碱厂板块。老城中心，仅有个别楼盘在售。从中你也可以感受到：连云区，其实也是很有野心的连云区。不仅要往北开拓连云新城，往东也在拉伸自己的骨架，同时还在激活已经饱和的老城区。

但从实际发展来看，云山五羊路板块更受当地购房者追逐。连云新城，则凭借优异的自然环境，吸引了一波改善客户。所以在连云区，我们不能用常规的板块发展逻辑。这样的连云区楼市，当然也充满了独特性。

此外，连云区是连云港少有的房价和销售波动不太大的区域。哪怕是2017的全市大牛市，连云区新房价格也并没有大幅上涨。2021年的结构性行情，连云区只有部分二手房价格短暂突破1万元/㎡。

不论是房子流通性，还是投资回报率，均落后于主城区、赣榆等地。就这样，卯足了劲买连云区新盘又被挤下场的购房者，只得又感叹一句：想要爱你不容易。

连云区楼市之所以“坎坷”，在于两个特殊性：

一、库存大，购房需求少。

连云区在售的楼盘有平高书香华府、上城山海居、德惠尚书房、光伸绿洲学府、福港书香东苑、万润国际新城等十多个新房，远远超过了海州主力在售的楼盘总量。

连云区的库存大，与其他地区不同，倒不是因为供应多。其实，连云区是全市卖地最少的地区。回顾近三年涉宅类土地市场成绩：2019年，0宗土地；2020年，恒大养生谷的5宗土地废了；2021年，同样0宗。

那，为什么连云区商品住房库存依然比较大呢？

主要有两方面因素：1、有很多陈年老地，先后入市；2、购房需求少，不能及时消化市场上的新增房源。而购房需求少，归咎于人口较少和城镇化水平高。整个连云区的常住人口不到30万，全市垫底。城镇化水平又出奇的高，2020年城镇化率92%，位居全市第一。这两个基础参数的剪刀差，意味着市场上的购房需求较少。

库存大，需求少，导致楼市不景气。楼市冷静，又直接造成土地卖不掉。土地卖不掉，加上没有足够的产业税源，意味着没有足够的钱去反哺城建。城建面貌和配套得不到改变和落地，自然无法刺激购房需求，最终陷入恶性循环不得解。

二、留不住高端购买力。

从人均GDP方面，连云区的数值仅低于开发区和徐圩这两个产业区，高于其他地区。但是，它的商品房市场情况却截然不同，刚需属性非常明显。近年来，连云区新房唯一破万的是2019年万润华泰。此后，新房最高价格徘徊在9千多元/㎡。目前，整体均价不到七千元/㎡。

要知道，连云区城镇化水平非常高，虽然刚性购房需求低，但应该有比较多的改善需求。在近两年改善市场引领的结构性行情下，连云区并没有像其他地区一样，迎来“改善的春天”。

熟悉连云区的网友或许知道，连云区的改善置换需求，几乎都流失到海州区。本地的政府单位、事业单位、央企等高净值购买力，宁愿选择每天单趟通勤半小时，也不把连云区当做购房首选。高端购买力的外流，表面上是追求更好的生活配套，实质上是连云区的房子没有上演“财富效应”，最终也削弱了连云区房价的上涨空间。

结语;

其实，我一直认为连云区楼市“不行”，并不是因为发展慢或者落后导致。反之，更像一种先行指标：城市化高、低生育少子化、人躺平。这些都早于其他地方，连云区楼市，一定意义上可做未来部分地区楼市的先行指标参考。