南二环楼市又挨了一记耳光。

“北园四大金刚”中最早亮相的榕发北源云筑终于开盘了，最终怒卖26套，以14%的开盘去化率收场。

当中骏把板块房价打到2万以下，融信又祭出精装2.1万的价格，南二环楼市给人的印象就不再矜贵了。

更残酷的是，购房者一旦锚定了2万这个价格，开发商就很难说服他们再为将近3万的房价买单了。

拉不回来的价格认知，成了南二环商品房普遍面临的销售困境。

5月14日，蓄客8个多月的榕发北源云筑首次开盘，推售的是A2#、A18#、A19#的186套房源，精装备案均价约2.92万/㎡，折后均价约2.8万/㎡。截止开盘当天，仅卖了26套，去化率约14%。

从去年9月就开放城市展厅的榕发北源云筑，起了个大早，却赶了个晚集。

项目完美地错过了3月初那波小阳春，还一边被中骏璟宸和融信海纳新潮降价抢跑，一边被产品同质化严重的左海望悦分流客户。

如今拖到市场低迷的节点入市，对比隔壁左海望悦2.68万的开盘均价也没有优势，去化效果自然不尽人意。

项目户型面积涵盖76-148㎡，此次开盘主推76-89㎡刚需户型，辅以114㎡刚改户型，也是想试探下市场的接受度。

结果，刚需的沉默振聋发聩。

自从中骏开启降价的多米诺效应，南二环原有的房价体系就被破坏了。

过去的福州楼市，房价体系是阶梯形的，从鼓台中心到外围依次递减。被老仓山辐射的南二环板块也曾有过3万房价的高光时刻。

但现在，“二环论”被按在地上摩擦，购房群里甚嚣尘上的是“买房不过江”理念。

作为福州城市更新的重头戏，南二环的正地铁纯商房真的只值2万吗？

其实购房者也没有准确的房屋价值评估标准。

行情好的时候，他们参考的是板块内天花板项目的房价，相信“买到就是赚到”。而在市场下行期，房价上涨预期不再，他们就把板块最便宜的楼盘定价视为标准。

这就是行为经济学中说的“价格锚定效应”：

当人们做决策时，会不自觉地将已知数值作为起始值。而这个先入为主的价格，会像轮船的锚一样制约着估值。

换句话说，消费者要的不是真便宜，而是对比过去的价格占到便宜了。

中骏璟宸和融信海纳新潮给出的2万左右的单价，就是南二环板块房价最新的锚。而这个锚，把定价2.6-2.8万的“北园四大金刚”衬托得很“贵”，直接影响到购房者的决策。

比起地段、配套、产品，价格才是刚需最敏感的神经线。

卖不动的时候，民企可以踩踏出货，但“国企四大金刚”不可以，因为：

房价定低了，会造成国有资产流失！

虽然购房者信奉“你不买，我不买，明天房价还能降200”，但是福州国央企，至少是绝大多数国央企是不会轻易大降价的，除非尾盘甩卖。

有人可能要列举中海锦江城、中铁城江督府和首开国仕府的降价行为了。事实上，它们都是滞销了很多年才能跟领导申请到大规模的促销活动。

你看，一年半只备案了16套的武夷栖溪云谷，就还在死扛着不降价。

购房者的价格锚点可能是周边项目，但对开发商来说，房价的锚是地价。

商品房销售指导价在当下是没什么参考意义，备案价也仅代表网签最高限价，但是土拍的楼面价实实在在地给每个楼盘都标好了价格。

不说合理的利润，单从土地、建安和营销成本来看，你很难指望“北园四大金刚”降到2万出头。

而且享有巨大金融红利的国央企，相比民企而言，没什么资金压力，也就没有割肉回血的急迫需求。

当2万成了南二环商品房价格的锚，市场情绪造成的短期房价波动是正常的。从长远来看，板块的价格锚点最终还是围绕房产本身价值的。

这些年南二环利好兑现的速度有目共睹，但从市场基本面来说，3万的价格也确实是虚高。东街1號之前分析过，板块还有致命的供过于求现状。

等出险房企退局，南二环需要重新锚定房子的价格，恢复理性的同时拔高购房者的心理预期。

不过，板块价格体系重塑还需要一段时间。因为“砸盘侠”中骏世界城璟悦还有最后一栋楼要推，融信海纳新潮也在疯狂促销。

榕发北源云筑开盘之后，目前“北园四大金刚”还剩两个项目还在捂着，听说新投城央境要到6月之后才有动作，现在压力给到主打改善的建总江南尚璟。

上为正文。