近日，福州国企福州经济技术开发区建设发展集团有限公司（福州开发区建发集团）旗下子公司开发的一个住宅项目备案。

一、基本情况

项目位于福州市马尾区快安核心区，葆桢路东侧，儒江西路北侧，毗邻地铁2号线延伸段葆桢站。

土地面积约36.39亩，住宅、商业用地，容积率上限3.4，其中商业商务面积不低于2000㎡且不高于8000㎡，建筑限高100米。

地块将作为马尾区立体生态住宅试点项目，项目应设置空中花园、开敞式公共休闲绿化平台及底层休闲架空空间，同时鼓励住宅建筑间设置风雨连廊（不计容积率）。

2022年3月，地块以底价10.73亿拍出，成交楼面价约为13007元/㎡。

二、项目分析

我们来看看项目情况。

（一）优点

1.地块位于福州东江滨核心位置，是马尾区发展比较成熟的片区，又是片区内存量不多的住宅用地，具有一定价值。

2.项目紧邻地铁2号线东延段葆桢站地铁站（拟今年开工），马尾作为相对远离核心城区的区域，地铁出行是重要的公共交通出行方式，给项目加分不少。

3.地块面积36.39亩，体量适中且地块方正，便于项目整体布局。

4.周边有马尾体育馆、东江滨公园等休闲、生活设施，配套相对成熟。而且周边临近多个产业园区及住宅区，生活氛围浓厚。

5.纯商品房小区。

6.福州国企打造，对项目的顺利交付有一定保障。

（二）不足

1.容积率上限3.4，容积率不低。

2.项目是福州开发区建发集团正式成立后开发的首个地产项目，开发经验上或有欠缺。

3.与福州传统意义上的主城区有所距离，项目周边也缺乏大型商圈。

三、肚子君观点

总的来说，项目位于马尾东江滨板块，目前周边在售楼盘均价约1.9万-2.3万/平。

从项目的位置和容积率来说适合刚需人群，如果在项目周边或者2号线沿线工作、习惯东江滨片区生活氛围的刚需人群，根据项目的实地布局、户型及备案价格等因素，结合自身实际进行考虑。

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