盼望着盼望着，2025年济南楼市小阳春又要临近了。

在一系列政策刺激余温尚存、局部需求释放为回暖提供支撑的利好之下，济南2025小阳春在万众期待中充满了希望，又在供需错配加剧、二手房价格压制与购买力瓶颈等深层矛盾的裹挟下困难重重。

在一个充满希望又暗涛隐动的时间点上，济南2025年即将临近的楼市“小阳春”预期正遭遇历史性分化，而这些分化或将显著削弱此次“楼市小旺季”的成色。

小阳春大概率依旧会来

首先，在提振市场信心方面。年后济南推出的一系列如5000万置业消费券、房展会等活动，会在政策面刺激到市场活力；与此同时，在全国范围内多地推出特价房、契税补贴等促销方式，尤其是今天刚上热搜的“‘五折清盘’的风吹到了深圳豪宅板块”等大环境波动，会直接刺激观望者购房需求的释放。

其次，济南近几月新房供应量连续下降，被挤压的购房需求可能在一个特定时间点被集中释放，尤其是主城核心区的次新二手房及配套优势明显的改善型住房。

第三，每年临近此时，开发商都一方面搞一波营销活动，吸引很多购房者；另一方面，积攒下来的蓄客、网签都会在这段时间内爆发，数据上会支撑起来“小阳春”或者说“伪阳春”。

小阳春“成色”或被限制

虽然期待是美好的，但是仍然需要看到一系列显示因素正在制约着此次“小阳春”的“成色”。

首先，从当前济南楼市的供给结构上看，由于近年产品供给过于往“改善型”方向倾斜，导致刚需产品供给不足，迫使部分刚需购房人群转向二手房，影响了新房成交数据；再者，供给过于倾斜向大平层等改善产品，但由于市场承接力不足，极易引发价格波动拖累整体市场表现。

其次，从公开数据上看，2024年二手房成交占比在济南楼市已超新房，今年，二手房成交占比可能持续扩大，这将直接冲击新房市场，导致客群分流；与此同时，二手房挂单量的持续增加，价格阴跌促使更多消费者转向，严重抑制了新房价格的上涨空间。

再次，最最重要的，当前经济形势下，高价优质改善项目受众有限，很难促成市场普涨；而刚需人群由于未来预期收入因素，普遍“价格敏感”。

最后，2024年，一系列“虎狼之药”般的政策，已经部分透支了购房需求，今年或后劲不足。

购房者该怎么办？

从当前的数据上看，春节后济南核心区域改善盘热度回升与刚需新盘遇冷的两极分化形成鲜明对比，折射出市场从“普涨”转向“结构性机会”的底层逻辑。

2025年济南楼市小阳春，大概率依旧会出现，表现为核心区改善盘热销、局部成交量回升，但受限于供需错配、二手房分流和购买力瓶颈，整体回暖幅度有限，市场分化加剧。

而此时，购房者则需要着重警惕一系列被包装下的“伪回暖”陷阱，不可否认当下确实已经到了购房的较好时机，但一定一定一定在政策窗口期内精准锚定教育、地段、品质等抗跌属性，避免盲目追涨非优质资产、踏入高价滞销盘的流动性泥潭。