近日，《济南市国土空间近期规划（2024—2030年）》（以下简称《近期规划》）获得市政府批复并印发实施。

其中细则，在谈及商业用地方面，提及要“引导商业用地向公共中心、核心商圈集聚，推动TOD综合开发。”

提到TOD，济南不得不提的就是CBD。这个曾经因为TOD模式被吹上天的区域，如今似乎呈现着另外一种状态。

喘不动气的济南CBD

我家住西边，偶尔会去CBD会友谈事，路途遥远，坐地铁需倒遍济南的所有线路且耗时极长，曾几次驱车前往，遍地找不到停车位。转了几圈终于看到一个“P”，试图拐进，被物业阻拦曰“不接待非本单位车辆”，又转了几圈，终于在一排路边停车线中找到一个缺口倒车入库停罢，上楼见朋友后不消一盏茶功夫便收到了交警通知挪车短信。

与朋友细细交流，答曰“平时四车道的双向道路，路边两排都会停满车，尤其到了晚上......”他还饶有兴致的跟我分享周边哪些哪些路段没有摄像头、交警不管等，显然是久病成良医的一派心有攻略状。

我有意打断其洋洋自得，故意问他“这就是当年甚嚣尘上的TOD？”

他似是被打断施法略显懵逼：“啊，对啊，TOD咋是这样？”

他就是熙熙攘攘于CBD片区广大牛马中的一员，也正在亲身感受着CBD当年鼓吹上天的TOD模式的真实样貌。相信广大去过CBD或正在CBD感受水深火热的济南市民，都有这种切身感受，而且这种现状也得到了官方认证。

济南CBD停车难的新闻近期尤其多：

去年11月，有关部门表示未来CBD停车可能需要预约；

去年12月，CBD管委会公布了济南CBD7836个对外开放车位（停车费很亮眼）；

去年12月，CBD管委会发布了一份倡议书，歌词大意是大家停车辛苦了，我们也都看到了，但是由于现实原因，还要再苦一苦百姓，我们一定加倍努力blabla......

而且，从倡议书中不难看出，CBD功能性建筑投用和交通配套的发展并不相符，投用过早而配套跟进过慢，而随着进驻人群越来越多，停车难的问题短时间内还将继续加剧。

为何济南CBD的体感如此之差？

要回答这个问题之前，先要明白什么是TOD。

TOD，是以公共交通为导向的发展模式。其核心思想是通过土地使用和交通政策的协调，解决城市发展中的交通拥堵和用地不足问题。其强调公共交通的使用最大化，通过在公交站点周边进行高强度开发，实现多种出行方式的便利性。主要特点包括步行友好、土地使用与交通政策协调等。

这就涉及到了济南CBD体感差的第一个原因：出行习惯。

没人不喜欢绿色出行、健康体魄，但在CBD上班的并不都是金领，实际上这里来往穿行的大部分都是刚毕业的学生。

步行出行的前提是住得近，但没人喜欢累死累活一天了还要拖着灌铅的双腿走路回家，而且遍观CBD周边租房价格，大部分年轻人更喜欢住在离上班地点有一定距离的地方，所以步行并不是他们的最优选择。

大部分牛马都喜欢来此，这就牵扯了第二个原因：人口和车辆增长。

CBD在济南的地位，相信每个济南人都知道，因此这里吸引了大量企业和人口入驻。随着城市的发展，片区内人口和车辆数量不断增加，给交通带来了更大的压力。TOD模式虽然旨在促进公共交通的使用，但在实际运营过程中，私家车的使用仍然较为普遍，导致道路拥堵和停车困难问题加剧。

人多，车多，就引发了第三个原因，交通管理原因。

由于TOD模式下人员和车辆流动频繁，且存在多种交通方式的转换，交通管理的复杂性增加。例如，轨道交通站点周边的人流、车流集中，如何有效引导和组织这些交通流是一个挑战。如果管理措施不到位或管理效率低下，就容易出现交通混乱的情况。

实际上，从我个人亲身感受，CBD区域交警的执法力度并不算低，但实际收效有限，毕竟需求在那就会倒逼人们铤而走险。部分车辆为沿街商铺的私家车，存在交警一来就开走，走后又停回来的现象，增加了违停治理的难度。单一的执法手段可能难以从根本上解决问题，需要综合运用多种管理措施。

从CBD管委会的倡议书中，我们能隐约看到第四个原因，建设周期长、进度慢。

济南CBD原本计划2023年左右初具规模，但实际进度缓慢，预计2025年才能全部投入使用。资金不到位、工人稀缺等问题导致施工进展迟缓，长时间的建设过程会对周边交通组织和通行效率产生持续的负面影响，如施工区域占道、交通疏导困难等，增加了交通拥堵的风险。

为何这些施工缓慢？则映射出第五个原因：商业需求不确定性。

与一线城市相比，济南的经济发展水平有一定差距，商业需求并不旺盛。这可能导致一些金融机构和开发商对投资CBD的兴趣不高，进而影响到相关配套设施的建设和完善，间接影响交通状况。例如，商业活力不足可能导致交通流量分布不均衡，某些区域交通压力过大。

资金不到位与CBD片区开发时铺天盖地的吹捧，形成了极大反差，这也是CBD拥堵乱象的第六个原因：概念滥用。

在CBD开发时期，部分开发商在宣传TOD项目时，过度夸大了其实际功能和便利程度。同时，部分开发商部分开发商将TOD作为一个炒作概念，而非真正按照TOD的理念进行规划和建设。这种行为导致市场对于TOD的认知存在偏差，也使得真正的TOD项目难以得到健康发展。

进而导致了CBD拥堵的第七个原因，规划与实际需求脱节。

开发商口口声声自己项目是以公共交通为导向，但实际上离真正的公共交通枢纽尚有一定距离，或者虽然有公共交通，但严重缺乏足够的商业、交通、生活配套支持，导致有需求的人群需要借助其他交通方式到达公共交通枢纽，额外增加了交通复杂性。

综上，济南CBD片区在城市TOD模式开发中出现的交通拥堵、停车困难等乱象，是建设进度、规划设计、交通管理以及市场社会等多方面因素共同作用的结果。

要改善这一现状，不能仅仅依赖单一的措施，而是需要政府、相关管理部门、开发商以及民众等各方形成合力。在后续的建设和发展中，应进一步优化规划设计，提高建设效率，加强交通管理和执法力度，同时充分考虑市场需求和社会发展趋势，引导民众合理出行和停车。

只有这样，才能真正发挥TOD模式的优势，提升济南CBD片区的交通体验和整体形象，至少让济南的脸，别一直这么拥堵了。