中国的高层住宅普遍存在一个致命的问题：设计寿命（50-70年）与实际维护周期（30年左右）的错配问题。

由于电梯、管线、外墙等设施老化速度远超预期，而维修基金往往在交付15年后耗尽，导致后期维护成本转嫁住户。武汉等城市已出现外墙脱落致死案例，暴露安全隐患已经为所有高层住户敲响了警钟。

因此，高层住宅也被成为未来城市的“贫民窟”。

“贫民窟”来由

高层成为未来城市"贫民窟"的核心原因，在于其不可持续的建筑维护与更新成本。

与此同时，开发商因拆迁成本过高缺乏改造动力，导致社区环境逐渐恶化。以33层住宅为例，拆除重建需补偿现有住户人均1:1.5面积，开发商需建造50层以上才能盈利，这在现行限高政策下难以实现。

这种"拆不起"的困局导致大量高龄高层沦为城市负资产。这种事情，在欧美地区已有先例显示，高层住宅因维护成本失控逐渐沦为低收入群体聚集区。

与此同时，房地产市场的整体低迷，让高层住宅制霸二手房市场（二手房市场库存已经突破350万套），严重缺乏流动性。中央"房住不炒"定位下，投机需求消退，而保障性住房建设加速，进一步削弱商品高层住宅的投资属性。

再者，当下改善型市场供给和市场需求大行其道，政府也在倡导新建住宅的“绿色”属性，高层住宅已经越来越成为一种落后产品，而被新常态下的房地产市场所抛弃，未来只有被“不得不”的人群所接纳。

谁会接盘？

大胆预测一下，未来接盘城市高层住宅的人群将是这些人：

1，刚性需求受限群体，也就是进城务工人员和新市民。这部分人群也将是接盘的主力人群，他们受限于购房预算，被迫选择价格洼地的高层老旧社区。但由于当前城市化率，这部分人群未来将越来越少。

2，城市更新政策副高人群。棚改货币化安置可能会推动一部分拆迁户由于地域性居住习惯的原因，购买性价比相对较高的二手高层住宅，尤其是一线城市的外围区域。

3，长租市场运营机构。房地产企业为盘活存量资产，可能通过"以租代售"模式将高层住宅改造为长租公寓，吸引青年租客群体，如龙湖冠寓、万科泊寓等。

4，低成本改造投资者。部分机构投资者可能低价收购整栋高层住宅，通过外立面翻新、加装电梯等微改造后转售或出租，形成差异化产品。

5，其他特殊群体。如部分核心区高层将通过"原拆原建"模式改造，由国企平台接手（上海虹桥区的试点）；在"免税2年限售"等政策刺激下，部分投机者可能瞄准核心城市交通枢纽周边高层，利用租金收益对冲贬值风险等。

但不可否认，后4类人群已经是我绞尽脑汁想出来的了，可见有多勉强......

当然，前景也并没有如此悲观。尽管当前高层住宅普遍面临贬值压力，但政策层面也在瞄准此处，正构建房地产发展新模式中。2025年住建部计划通过房屋全生命周期管理制度和现房销售改革，推动市场向高质量发展转型，对于存量高层住宅，智慧化改造、适老化改造等细分领域可能催生新的市场机会，具备改造运营能力的企业或将在城市更新中找到突破口。

未来具体如何，大家心存疑虑并拭目以待吧。