城发·观山樾，一个开盘各种炒作热销的项目，也是一个有故事的项目。
侃爷
壹·鲍山公园旁的“30万人大社区”
城发观山樾项目位于飞跃大道以北，鲍山花园以东，项目周边城市界面现状相对较差，由于该区域最近三四年开发进度较慢，仅因地铁2号线将飞跃大道提升外外，周边现有环境视觉感官一般。
从长岭山片区远期控规来看，该项目飞跃大道一路之隔南侧全部是工业用地和物流用地，项目周边环境改善难以解决，周边现状和远期规划决定了这个项目，不管观山樾项目规划的是小高产品，还是洋房产品，地段基因决定了其只能是个刚需项目。
长岭山片区控制性详细规划
项目西侧就是鲍山孝园骨灰堂，也就是放骨灰盒的地方。根据资料显示，大约有25万个墓（格）位，‘30万人超大社区’，人多，晚上的时候周边应该挺热闹的，清明前后更热闹。
鲍山孝园地宫
贰·刚需社区普通品质 “落地窗”涉虚假宣传
从规划角度聊品质：该项目虽然容积率仅有1.5，低密度的容积率并没有实现大区园林景观中的大面积软景。整个大区中的硬景部分非常多，除了正常的小区内部消防及人行道路铺装外，还有多个非机动车雨棚和两个车库坡道天棚占用大面积园林景观面积，而且车库坡道天蓬最高点会高出场地地坪2米多，有可能多临近的一楼产生遮挡。甚至大区里还规划了多处机动车停车位，虽然后期大概率不停车，但是却吃掉了大区软景面积，这也进一步做实了该项目刚需的定位。
从产品配置聊品质：观山樾官方推广介绍的外立面材料为真石漆和铝板，真石漆现在已是特别普通常见的外立面装饰涂料了，现在的回迁房也是这个标准。而文中提到的“铝板”，其中用量很少很少，仅是几条大线条而已，而且只是南立面。目前济南高品质住宅的外立面早已经大面积采用铝板或者铝板一体板，以及外墙玻璃贴面等材料，而真石漆则是常见的材料，谈不上高级感和高品质。
以上截图于【城发观山樾微信公众号】
根据济南自然资源局公示的资料显示，城发观山樾项目外立面大面积都是真石漆，只有少量的线条铝板和顶部玻璃篮板造型装饰。
所谓的浅灰色金属隔山也就是北侧放置空调外机处，就是十多年前的老房子都在用的锌钢栏杆，没啥特别的。
空调外机锌钢栏杆
宣传高大上的小区，实则相较于济南最近几年交付的回迁房外立面并没有太多亮点和品质提升，所以，拨云见日后，你会发现，太阳底下，哪有什么新鲜事儿，就是一个存放骨灰盒旁的洋房刚需社区。
从开发商聊品质：该项目的开发商为历城城发，这一家此前没有任何住宅开发经验的国企平台公司，代建方则是济南的老朋友——远洋。说实在的，找远洋代建让人摸不着头脑，因为远洋在济南市场既没有代表作，也没有溢价能力，找这么一家开发商，难免让人浮想联翩。远洋在济南的第一个项目就搞砸了——远洋天著春秋，号称“春秋系”的豪宅，在交房时原形毕露，别说豪宅了，就连普通小区的品质都达不到，因为延期交付和质量问题被业主各种维权索赔。
远洋天著春秋
机遇远洋在济南开发项目交付时的“惨状”，侃爷是不相信其能做出好产品的，由于其交付品质过于一般导致其二手房价格相较同期销售的项目，二手房贬值的也很厉害。
现在，随着远洋天著春秋旁边的鹊华赋项目入市，两个项目一对比，一路之隔，一个豪宅，一个回迁房的即视感。还是那句话，远洋在济南没有证明过自己能打造高品质房子的能力。
所以，历城城发聘用远洋做代建、代销依然是丈二和尚摸不着头脑，或许只有纪委能为我们解开谜团。
作为代建方，同时也是代销方的远洋，在城发观山樾项目的推广宣传上则是延续了远洋天著春秋的路子，夸大其词，乱说一通，比如落地窗。
以上截图于【城发观山樾微信公众号】
对于一个开敞阳台交付的项目哪来的落地窗一说，卧室南侧有飘窗，没有落地窗；客厅是门联窗，洋房是开敞的，落地窗在哪？难道门联窗是落地窗？这太扯淡了！难道交付时，观山樾项目把阳台给业主封包安装上落地窗吗？
还有“真洋房”，洋房就是个概念，原指欧美样式的房屋，后来被各种包装演绎，随着设计规范的变化，“洋房”这一概念也不断改变。过度包装，过度宣传，甚至还和CBD沾边，现在为了支持房地产，市场监管各种缺失。
叁·牙人的故事
最近侃爷一直在追剧《清明上河图密码》，从中解锁了一个词汇——牙人，指在宋代商业活动中起到中介作用的人，主要帮助买卖双方进行交易，并提供相关的服务。
宋代商业的发达促进了牙人职业的发展。政府通过“官办民营”的方式，借助牙人的力量来管理和规范市场，牙人被划归为政府垄断行业。宋朝法律汇编《宋刑统》规定，田宅交易必须经过牙人，否则视为违法行为
宋代的牙人
宋代的“牙人”有点类似于现代的中介，但更像是“白手套”。
最近这几年“城发”不仅肩负城市发展的重担，还通过利好的融资渠道在济南大行收购商办类不动产。
了解济南楼市的都知道，住宅不好卖，而商办产品简直就是“滞销”的存在，有意向，有能力购买商办的客户都会被开发商直接供起来，基于这一关系，牙人出现了。
这些牙人不属于买方，而是第三方，但是拥有和卖方对接的权利，条件只有一个——居间费。
侃爷曾经有幸接触过这些牙人，通过和他们聊天才知道，原来买方中的利益分配也是相当复杂，大家轮流坐庄，坐庄时可指定卖方，虽然流程是招投标，但是结果是预知的，听后让卖方心甘情愿拿出高额居间费，当然了，只要卖方心诚，居间费可以出在羊身上。
历城城发·观山樾项目地段有故事可讲，背后的人情世故也有故事可讲，真是个有故事的项目呀！
说说你知道的历城城发·观山樾项目的故事？
在线等，挺急的！
侃爷
