原创 刘晓博
今天的话题是：在中国内地，哪个省、哪个城的居民买房最积极。
使用的指标是：住户杠杆率和人均贷款余额。住户杠杆率按照国际通行的方式计算：“住户贷款余额+公积金贷款余额”÷当地GDP；人均贷款余额，就是上述两项贷款加起来除以当地公布的常住人口数据。
由于很多城市没有公布最新的住户贷款余额或公积金贷款余额，所以均使用2022年末或全年的数据。
先看内地31个省市区的住户杠杆率：
浙江是买房第一省，其全省居民的杠杆率达到了惊人的103.4%，是全国唯一超过100%的省。
2022年，浙江省住户贷款余额达到了7.57万亿，公积金贷款余额为0.47万亿，超过了当年GDP。
按照IMF标准，居民部门杠杆率的警戒线为65%，浙江显然远远超过了警戒线。
不过有一点需要提醒大家：浙江的GDP可能低估了，就像某个经济大省的GDP显然兑水了一样（这个大省的居民杠杆率因此而低估了）。所以浙江的居民杠杆率有一些虚高，但拿下第一是没有问题的。
超过警戒线的省份还有：广东、上海、重庆、福建、北京、贵州、甘肃、河北。上海、重庆、北京是城市，城镇化率比较高，可以适当提高警戒线。
所以真正值得关注的、居民负债率较高的省份是：浙江、广东、福建、贵州、甘肃、河北。其中贵州和甘肃，属于人口竞争力偏弱的西部省区，杠杆率超标更值得警惕；浙江超过了100%，也需要高度警惕。
有三个省市没有公布核心数据，所以暂时无法计算其居民杠杆率。
居民杠杆率比较低的省区有：陕西、新疆、内蒙、河北、湖南。
东北三省虽然是人口流失地区，但居民杠杆率并不算低，吉林达到了62.4%，辽宁为55.2%，黑龙江为50.3%。或许，这跟东北三省经历过一轮惨烈的GDP挤水分有关。
我之前在文章里分析过，东北三省的GDP真实度目前堪称全国最高。
再看各省市区的人均贷款余额：
人均贷款余额最高的三省市分别是：上海、北京和浙江。
上海、北京毕竟是城市，城镇化率较高、增量人口较高，跟省、自治区很难直接比较。从省、区角度看，人均贷款最高的是浙江，达到了人均12.21万元，是黑龙江的4.7倍。
人均贷款最多的4个省中，浙江也遥遥领先，另外三个省（江苏、福建、广东）人均都是8字头，而浙江是12字头。
人均贷款余额最低的三个省区是：黑龙江、山西、新疆，这些都是房地产行业不发达的地区。
广东作为经济第一大省，为何人均贷款余额只排内地第六位，剔除直辖市之后的第四位？
原因很简单，广东原住民有一个重要的产业——种房子。如果你开车走国道，从广州经东莞到深圳，就会发现密密麻麻的农民房已经把三个城市基本上连在了一起。而且早在20多年前，就是这样了。
仅在深圳，就有不少于37万栋“违法建筑”，面积4亿平方米，其中住房属性的大约600万套。50万深圳原住民，人均“小产权住房”超过12套。
在广州、东莞、佛山，情况大致类似。而这，正是广东成为人口第一省的根本原因。
这其实就是农村集体土地直接入市，相当于官方通过土地向民间让利，仅一个深圳市就释放大约10万亿元的土地红利，由此引发了全国人民用脚投票，到广东谋生。
海量的农民房、小产权房，就是天然的廉租房，降低了外地人到广东谋生的成本，当然也限制了商品房的数量、卖地的数量，广东人均贷款余额也因此低于浙江、江苏、福建。
再看主要城市的住户杠杆率：
毫无悬念，杭州高居榜首、遥遥领先，达到了139.7%。
居民杠杆率超过100%还有南京，达到了108.8%。
前几年杠杆率最高的深圳、第二名厦门，已经下降到了第四、第五，珠海名列第三。
贵阳、昆明、长春、兰州、哈尔滨、石家庄能排名这么靠前，有点出人意料。
一线城市里，北京杠杆率最低，其次是上海。京沪杠杆率偏低，根本原因是：当地居民有钱，全款买房的比例比较高。
如果你仔细研究这份表格，还能发现：居民通过公积金买房，贷款金额最高的就是北京和上海，分别达到了5084亿元和5872亿元，而广深则都只有2000亿左右的水平。
京沪两市人均公积金缴存额，在全国也是遥遥领先的。
主要城市居民杠杆率中比较低的，是无锡、济南、青岛。
再看人均贷款余额的排名：
杭州是唯一人均贷款余额超过20万元的城市，人均负债达到了21.18万元。
其次是南京，人均负债19.37万元。
深圳已经失去了“人均负债第一城”的帽子，人均负债降低到第三位，为17.37万元。
其次是珠海、上海、广州、厦门、苏州、北京、宁波。这些城市人均负债都超过了10万元。
人均负债最低的大城市，是西宁、哈尔滨、石家庄。
综上所述，中国（内地）最热衷于买房的第一省是浙江，第一市是杭州。无论是浙江省还是杭州市，其居民杠杆率都显著超过了国际货币基金组织（IMF）的警戒线。
在第三方机构公布的内地城市房价排行榜上，浙江省11个地市中，有8个进入了前30名，是房价最强势的省。
老百姓有钱，小产权房数量不多，是浙江省房价高，老百姓爱买房子的主要原因。
