原创 韬略哥

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新利好，各方齐动

日前，央行宣布再次降准，幅度为0.25个百分点。

这已经是今年的第二次降准，也是一次全面降准，对经济、楼市和股市来说都是利好。

截至目前，今年国家已经接连两次降准、两次降息，还有针对房地产贷款的定向降息，大招频发，为什么？

很简单，就是迫切地要把“躺在”银行的钱逼出来！

现在我国银行里居民存款已经突破了130万亿，创了历史的新高。钱在银行，不投资，不消费，怎么促进经济增长呢？但当“钱”没有更好的出路的时候，国人还是会选择保守理财。

因此，国家近来“四箭齐发”，接连宣布认房不认贷、降首付、降利率、降存量房贷利率，给“钱”指出了一条“明路”。

9月以来全国已有超30省市优化楼市政策，10余个二线城市跟进解除限购限售政策。全国范围内房地产资金争夺战，正式打响！

收效如何？

这是个别现象？还是真的回暖了？

数据来源：中指研究院

中指研究院在9月4日-6日进行了线上问卷调研，结果显示，新政后居民购房信心明显增强，受访者中计划半年内购房的占比升至30.5%，创近一年来新高。

而且，央行允许首套房“两成首付”，中国楼市历史上只出现过3次，一次是2003年，一次是2008年，至今已经时隔15年之久，妥妥的“史诗级”大招！

宽松政策频出，积极信号清晰，不容质疑，当下即是中国楼市的政策底了！

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深圳楼市，见底没？

或许有人说，深圳楼市的反响并没有其他城市那么显著，甚至一些刚需还在犹豫，是不是还没到底？要不要再等等？

我们的判断的是：深圳楼市，已经见底了。

原因有二：

1、全国政策底即是深圳政策底

“政策底”从不以单一城市反应为参照。比如，2008年经济危机，楼市低谷。深圳2009年三月房价跌幅为70城最大。国家政策利好大力刺激购房需求，北京借奥运会的东风则走入快速上涨通道，引领全国楼市复苏。

深圳还是四大一线城市中，对土地财政依赖度最低的。（各城市对“土地财政”的依赖程度，可以用“地方政府基金支出”占“总财力”的比重来衡量，因为“地方政府基金收入”主要来自卖地。）

深圳的发展有足够的底气不依赖房地产。

换言之，全国的“政策底”即是深圳“底”。

2、深圳楼市已经启动

深圳楼市，也动起来了！

新房方面，深圳龙华某项目，新政前单日客访量约100来批，新政后周末录得到访量高达三四百批，足足上翻了三四倍。另据中介人士介绍，这不是单盘现象，很多新盘售楼处，过去周日都门可罗雀，如今工作日也熙熙攘攘了。光明价格乱战已经3字头起底，市场红海已来，正是入手的好时机。

二手房成交数据，是一座城市房地产行情好坏的风向标。认房不认贷政策落地后的四天(8月31日-9月3日)，深圳二手房实际成交量涨了77.5%，带看量涨了56.9%（数据来源于贝壳）。9月4日-9月10日交易（签约）共810套，环比（8月28日-9月3日）明显大幅上涨26.4%（数据来源于深圳中原）。

种种迹象表明，深圳楼市已然复苏。而当下最重要的是，能否敏感地意识到“风来了”，并且果断地把握住上车时机！

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楼市分化，关注资源型项目

把握这次上车机会不等于“盲目置业”，虽然这次强力调控给楼市注入了“强心剂”，但市场冷热不均，楼市分化已然势不可挽。这要求我们在置业中把握四大逻辑！

1、抢占高能级板块

深圳无疑是高能级城市，但楼市分化时代，“分化”不仅限于城市之间，也存在于城市内部。深圳楼市这两年筑底期，板块之间的热度与价值肉眼可见，选择高能级板块，才是真正的“资产压舱石”。

今年8月第二场土地出让，光明区土拍价格持续上涨，已经突破5万/㎡。新房限价也上涨了1400元/㎡。

光明科学城，在深圳西部与南山比翼振翅，已成为粤港澳大湾区综合性国家科学中心的先行启动区，综合性国家科学中心的核心承载区。截至2023年8月底，共培育创新型中小企业986家，各级专精特新企业742家，其中“小巨人”32家；规上工业企业1947家；国高企业1911家；上市企业已达32家。

近日，深圳发文又爆出一重大利好。光明区的深圳市青少年足球训练基地，已被选定为2025年由广东省、香港特别行政区、澳门特别行政区联合承办的“第十五届全国运动会”正式比赛场地。当年大运中心举办第26届世界大学生夏季运动会后，整个片区水涨船高；如今，全运会也势将带动李松蓢片区的全面焕新、快速发展，成为光明的“全运板块”价值新高地。

房企也极度重视布局光明，落子高品质人居。作品曾荣获中国建设工程鲁班奖的特发地产，携新项目特发·学府朗园入驻光明，让人拉满期待值。

特发·学府朗园落子公明街道深圳市青少年足球训练基地旁，片区是光明着力发展的大科学装置集群主阵地之一。按光明规划，这片未来将集中承载24个重大科技创新载体，集中了5年来光明科学城主要的资金、人才、攻坚课题投入。

示意图

特发·学府朗园毗邻大科学装置集聚区，片区产业空间充足；还是光明的“全运板块”价值板块；而且山水连城，产城融合，是光明科学城硬核配置与生态环境的“多边”优等生。

2、抢占高性价比板块

受限价影响，光明8月新房均价仅48334元/㎡，是深圳中西部最低，在深圳仅略高于坪山、龙岗。而且深圳作为全国四大一线城市，光明科学城作为国家科学中心的核心承载区，光明房价竟然还不及地级市东莞的一些城区。这样的性价比，不香吗？

数据来源：易居克而瑞

更别说9月23日后，光明将上演史诗级“大乱战”，两大项目开盘选房，网传单价3.7万/㎡起；而9月24日双开的特发·学府朗园，据闻价格更加惊喜，其性价比，足以让光明、让深圳“瞳孔地震”，是个捡漏的好机会！

3、抢占高端资源集聚板块

房地产归回居住本质，决定房产未来价值的，除了地段，那就是居住舒适性，交通便捷性、教育资源、商业配套、生态景观、住宅品质等，都是买房子必须要关注的事情。

特发·学府朗园之所以值得一看，就是各方面硬核实力出圈。

（1）公明北站地铁口，双地铁汇聚

特发·学府朗园就在公明北站地铁口，未来“双轨”加持，地铁13号线（建设中）和26号线（规划中），都将在公明北站交汇换乘。13号线开通后，南下可直达留仙洞总部基地、南山高新园、深圳湾后海总部；26号线规划直通机场东站。项目东西两侧还有龙大高速和南光高速两大南北快速通道，高效便捷链接福田-罗湖中心及南山-前海中心。

示意图

（2）深外布局12年教育，入学积分惊喜

特发·学府朗园就在深外光明学校旁，深外光明学校今年已正式开学（借址），预计2024-2025学年开始迁回本校址办学。今年入学积分仅需29.3分，录取到8类，放眼全深圳，也是上四大名校最宽松的门槛了。（学校资料来源于深圳光明官微及深圳升学之窗，具体的招生政策和招生范围，均以教育局官方口径为准）

项目自身还规划配建一所幼儿园，教育资源丰沛。约4公里是深圳外国语学校高中园。深外在光明布局12年教育，倾注优质资源构建完整的教学体系，明显是把光明作为深外新的教育高地和标杆示范区。

（3）约250米近茅洲河，生态宜居

特发·学府朗园距离茅洲河仅约250米（数据来源：百度地图测距），茅洲河被誉为深圳的“母亲河”，政府斥资约300亿打造都市生命河流样板，沿岸已建成6座生态湿地公园、10座雨水花园、约45.6公里漫步道，以及茅洲河展示馆、南光绿境公园、左岸科技公园等一些列高端配套。项目西北侧还毗邻约20万㎡的足球公园，同时也是深圳市青少年足球训练基地，是运动、休闲的好去处。

深圳青少年足球训练基地建筑设计方案    图源；深圳光明

（4）百亿产城融合体，配套宜居

李松蓢社区土地整备利益统筹项目建面总计超百万方，总投资额超100亿，依茅洲河“一河两岸”高质量发展带而建，享受优质景观资源，以“产城融合、以人为本、低碳生态”为理念，规划有住宅、学校、产业、商业等多元业态，未来将是一个产城融合的超大型宜居宜业社区。对望中国科学院大学深圳医院(光明)新院（在建）三甲医院，是深圳市斥资40亿打造的重点项目之一，就医方便。

示意图

特发地产在全行业中较早进入土地整备利益统筹市场，不断创新商业模式，投入大量人力物力，锁定多个优质项目，截止2023年5月，共储备各类型项目29个，总计容建筑面积约2200万平方米，总货值约3300亿元，处于行业前沿地位，打造了一系列备受关注的经典案例，如香蜜湖新金融中心和小梅沙滨海旅游度假区，都堪称“王炸”项目。

特发·学府朗园作为“李松蓢社区百万方土地整备利益统筹项目”中芯居住区的首发住宅项目，也是亮点多多。占据“光明的全运板块”价值新高地，周边高端资源汇集，绝对值得亲临一看，考虑上车光明的朋友们，莫要错过。

4、一步到位，直接买三房

换房成本一直是深圳人“头疼的问题”，以前有过贷款记录，首付比例要提高到5成。“认房不认贷”虽然缓解了这个问题，但这个政策不会持续太久，因此趁着下调首付的时机，尽可能一步到位，至少买个适合三口之家的3房，尽量规避日后的高额换房成本。

特发·学府朗园规划约88-143㎡的3至5房产品，足以满足我们的“一步到位”置业需求。

户型图

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特发·学府朗园，

9月24日开放营销中心及样板间

特发集团作为深圳最早的国有大型综合性企业集团，42年发展，品牌背书。特发地产是是特发集团下属全资国有企业，现为深圳市房地产协会副会长单位、深圳市城市更新开发企业协会会员单位。为深圳带来了一系列高品质项目，特发·和平里还荣获2017年中国建设工程质量最高荣誉——鲁班奖，在业内和市场轰动一时。

特发·学府朗园示意图

特发·学府朗园，承袭“鲁班奖”精工标准，打造品质住宅，是深圳西部极具期待价值的住宅项目，9月24日开放营销中心和样板间，感兴趣的朋友们可以关注一下。