几年前，楼市火热，一大批新区启动开发建设，吸引了大批投资客前去购房。
然而当楼市下行，大量房企暴雷，这些新区的开发进展明显放缓，甚至趋于停滞，房价也持续下跌，导致购房者踩坑。
比起温州市区的瓯江口、宁波的杭州湾，今天要讲的这个新区，还要更惨一些。
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楼市温州 LOUSHIWENZHOU
这个新区就是西湾新区，横跨平阳县鳌江镇、海西镇，即鳌江入海口北岸，由围垦填海而来。
2012年，新湖中宝与平阳县政府签署了《平阳西湾海涂围垦项目开发建设协议书》，彼时计划总投资额为750亿元，计划开发周期达13年。
2013年5月2日，新湖中宝首次竞得西湾围涂区两宗商业地块。后来，新湖中宝不断加仓西湾。到2019年7月，新湖中宝共斥资超88亿元，竞得西湾40余宗地块，共约2700亩。
2019年7月16日晚间，新湖中宝发布公告称，新湖中宝及其全资子公司与融创签署《合作协议书》，融创以67.04亿元，受让新湖中宝旗下的浙江瓯瓴实业有限公司、上海玛宝房地产开发有限公司股权及相应权益。
很快，融创·翡翠海岸城亮相，主打建筑面积约75-127㎡的刚需、首改产品。
为打造生活配套，消除购房者对生活便利性的顾虑，开发商宣称将引进建筑面积约5万㎡的一站式社区商业——乐融荟。
翡翠海岸城于2020年5月首次开盘。在随后的约1年半时间里，这个项目相继开盘了4个地块，共约4200套住宅。
仅约8000元/㎡单价起步，与当时鳌江约13000元/㎡、龙港约16000元/㎡形成鲜明对比。其中，建筑面积约75㎡住宅仅约60万元总价。部分房源还有南向一线江景。
凭借低价、规划愿景带来的高性价比，该项目吸引了大量购房者，尤其是投资客。
除了鳌江流域，其还吸引了温州市区、瑞安、乐清等地的投资客，足见其影响力。
紧接着，新湖中宝也启动了部分地块的开发，命名为新湖·曦湾春晓，并于2021年初首期开盘。
为解决西湾的教育配套，新湖中宝与上海世外教育集团签约，以引进优质教育资源，打造九年制新湖学校。该校由新湖中宝代建，与上海世外教育集团合作办学，要求不迟于2024年秋季开始招生。
这时候，一切都看起来很美好。
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到了2021年下半年，火热的楼市急转直下，大量房企暴雷，融创也未能幸免。
新湖中宝前些年看似不受影响，今年却接连爆出债务危机，还因理财暴雷被员工维权。不久前，由衢州国资控股的新湖中宝更名为衢州发展。
受两家房企暴雷影响，当前整个西湾新区的建设现状并不如意，发展前景也充满着未知数。
从西湾新区现场看，翡翠海岸城已建成聆江苑、观澜苑、融耀学府里3个地块。
其中，聆江苑、观澜苑集中布局，有些业主入住，且有少量底商，勉强能生活。
融耀学府里是一个孤零零的小区，周边均为空地，也没有底商，完全谈不上生活，入住率极低。
融耀学府里的融樾园烂尾了，工地上早已长满了草。所幸，经过有关部门的协调，购买了融樾园的业主，得以退房。
烂尾的融樾园（左右滑动查看更多）
当然，当时开发商宣称的约5万㎡的一站式社区商业——乐融荟，现场也不见踪影，而该项目对西湾新区业主的生活尤为重要。
新湖·曦湾春晓已交付潮鸣苑、文澜苑，入住率均极低。南面，还有一个地块正在建设中。
新湖·曦湾春晓（左右滑动查看更多）
至于那所九年制新湖学校，虽然建筑主体完工了，但工程并没有扫尾，连围墙也尚未完工，也并未如期于今年9月开学。
当教育、商业等配套均未兑现，新湖中宝、融创当前已兑现的，仅有西湾新区入口处的郁金香公园，以及公园附带的球场、儿童游乐设施等。
这几个公园，作为西湾新区的门户形象，与售楼处同期建成。后续的公园建设，包括沿江景观带在内，都未启动，仍长着杂草。
就连道路网，也基本仅建成与交付楼盘相关的，连学校周边都没建成。
各种断头路（左右滑动查看更多）
当前，整个西湾新区，只有几个孤零零的住宅，总体上是一片又一片的空地，现场非常凄惨。
西湾新区现状（左右滑动查看更多）
今年，因金融借款纠纷被法院执行，西湾围涂区块B31、B32合并地块两次被司法拍卖，最终均以流拍告终。
（相关内容：《曾称投资750亿，如今部分地块要被整体拍卖！发生什么了？》《降价1.8亿，今天，温州3个同病相怜的项目仍然没人要！说明了什么？》，点击左侧链接查看）
当新区开发进度滞后、配套设施不完善，哪怕当初开盘再便宜，房价也维持不住，当前高层住宅二手房报价仅约5000-7000元/㎡，具体看楼层、江景、装修情况等。
从2012年项目签约到现在，这13年的计划开发周期，已经过去了12年。而这12年，西湾新区只是开了个头，后续进展依旧不乐观。
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蓝图很美好、现状很骨感的西湾新区，还有未来吗？
不得不说，西湾新区太孤立了。
西湾新区曾完全属于鳌江镇，2016年部分区域划归新设立的海西镇。
虽然平阳重点发展鳌江镇，但当前鳌江镇尚未全面建成，镇区并未向西湾新区方向蔓延，中间还隔了约3公里的空白地带。
对一座城镇来讲，3公里的空白地带，算远了。更何况，这3公里的空白地带，还隔着油库、码头、山体、高速公路等阻碍城市融合的不利因素。
胜利路靠近西湾的路段（左右滑动查看更多）
从鳌江到西湾新区，当前仅有一条滨江大道。若从胜利路前往西湾新区，东山隧道尚未贯通，依旧需绕经滨江大道。
胜利路沿线还有墨城工业区，就在西湾新区背面，以低端制造业为主，影响着该区域的人居环境。
而这座郁金香公园的提前建设，只为从视线上削弱工业区的影响。
与西湾新区隔江相望的，是龙港新城。自龙港撤镇设市后，龙港新城成为龙港城市建设的重点区域，近年发展迅速。
不过当前，从西湾新区到龙港新城，哪怕隔江相望，也需绕经228国道鳌江五桥，绕行约7公里。或者，走甬莞高速鳌江六桥，需收费。
若能从西湾新区到龙港新城新建一座过江通道，待未来龙港新城建设进一步完善，或能带来一些外溢资源。
但是，这座桥隧跨平阳、龙港两地，需双方协调、共同出资。而这种大江入海口的工程，造价昂贵，以当下的财政状况，恐怕两地积极性都不高。
那么，西湾新区的未来，依旧只能靠开发商自救。
当新湖中宝被衢州国资收购，更名为衢州发展，就看衢州发展是否愿意为这座新区斥资了。
若衢州发展愿意继续开发西湾新区，若这2000多亩的住宅以极低的价格上市，又将会对鳌江流域的楼市，造成巨大冲击。
可以看出，买房时机很重要，但方向和地段更重要。
