既然分析了鼓楼的袖珍盘，就顺便聊聊前2个月开盘的台江袖珍盘-榕发宸央，相比于榕发其他新盘，项目非常低调，但是从去化来看也不算太差，值得参考。

项目占地16.2亩，规划3栋安置房，2栋商品房，安置房243套，商品房41套，商品房建面：115、137，小高层定位。

2023年5月18日，榕发以底价3.02亿拿下宗地2023-07号祖庙后出让地块，成交楼面价13081元/㎡，地块面积：16.26亩，容积率：2.13，限高：50米。

地块商品住宅销售指导均价为45000元/平方米；须配建安置型商品房17145平方米，销售均价为19800元/平方米，由福州市土地发展中心回购；商品住宅可结合地块集中布局。

分析：2023年第一场土拍，当时土拍已经遇冷，本土国企代表榕发，兜底了台江的安商地块。

从楼面价来看1.3W，安置房回购价1.98W，差价近7K，利润空间尚可。

地块安置房配建1.71万方，相当于比例高达74%，算得上高比例安商房。

不过对于这种看上去稳赚不赔的市中心地块，放在以往还是有不少房企争抢。

奈何遇冷后，加上安商房回购的资金问题，这种包工头的工作也留给本土国企了。

对于地块，还特别说明可以商品住宅可以集中布局，意思也很清晰，可以尽量隔一个纯商出来，不需要做混合。

毕竟这几年安商房的冲击实在太大，有隔离和没隔离，在房价面前还是差异不小。

至于当时的指导价，地块给了4.5W，基本也没有太多参考作用。

对于榕发，2023年拿下这幅袖珍地块，仅仅是小菜，那一年房企大杀四方，三远、南湖旧改，这些巨型纯商，房企独揽，成为当年的拿地王。

现在回头看，这幅袖珍地块，对比之下，显得还是非常不错。

回到地块本身，容积率限高，整体来说尚可，不过地块非常不规则，加上狭长，开发的空间依然局限。

从最终规划来看，项目南侧商品房、北侧安置房，做了隔离，算是成功的一点，给的的产品规划也是刚改门槛，对地缘购买也算是契合。

115平：四房两厅两卫，独梯产品，电梯厅有采光，四开间朝南，比较主流的布局，劣势在于电梯贴着次卧，存在噪音，入户需要穿过餐厅，空间局促影响动线，北侧儿童房空间局促。

当然对于这种面积段做独梯产品，备案公摊25.7%，要不是小高层，预计公摊会达到30%以上。

只不过这个面积段，市场大部分是连廊端头，特别地块又处于鼓台，对于地缘的吸引力还是足够。

137平：四房两厅三卫，单梯双开门设计，位于8层的洋房产品，依然是同样的四开间朝南布局，115平的升级版，不过依旧存在入户经过餐厅的动线问题，客餐厅的进深还是偏大，对比目前大面宽还是差点意思。

老人房存在暗卫，卧室过道空间浪费过多，偏偏由于电视墙存在，也只能这么设计，儿童房尺寸还是偏小。

分析：项目的户型设计和华林府类似，没有过多的设计，就是套目前主流的模板，不过项目的门槛更低，部分得房率看上去更高，加上地块还是新规前的产物。

这种产品也就是袖珍产品的典型，走地缘置换需求，不做溢价迅速走量即可。

项目一个115的独梯，在鼓台基本没有竞品，137平的洋房，同样有自身特色，只能说虽然户型布局一般，但是面积段的产品差异还是足够。

项目位于台江茶亭片区，距离1号线230米，交通优势不错，周边茶亭公园、香格里拉、附一、五一广场，配套资源尚可。

项目由于袖珍地块，加上还要做分割，实际的公区面积也非常局限，周边大部分还是老旧社区，界面感受也一般。

此外，项目虽然周边看上去采光没有遮挡，不过南面不远处是270多米的世茂洲际酒店，预计冬天的时候，会存在采光影响，需要注意。

至于安商问题，从规划图是分开的大门和地库进出口，但是南北小区都处于红线内，所以并非完全不相关的项目，未来是否还有隔离的隐患依旧需要考虑，毕竟安商的闹剧实在太多了。

最后就是划片问题，由于早期地块没有，不过周边项目划片国货小，对口福八中，也算是台江头部。

这个划片预期，也算是项目的额外加分项。

综上，对于项目而言，地铁、划片、周边配套，都算不错，缺点在于公区局限，采光存疑、还有安商是否能做到完全隔离。

项目已经上市，2栋商品房全部备案，41套备案均价4W，其中115的5号楼，备案均价3.94W，137的6号楼，备案均价4.13W。

从克而瑞的成交价来看，项目成交均价3.5W，总价在400-500W之间。

周边项目价格：

1、建发瑞云：精装大平层，149-236平，4.3W

2、绿城芝兰月华：精装大平层，148-220平，4.2W

分析：对于项目而言，周边的新盘也非常直接，两大改善盘，都主打精装，面积门槛都比较高，套均面积在170平左右，相当于总价要高达700W左右。

这时候去对比单价，这两个纯商盘，很明显不管是公区打造，外立面造价，以及精装投入，很明显都远强于榕发宸央。

所以如果扣除这些额外的成本造价，7K左右的差异，其实谈不上有多夸张。

真正的核心点，还是在于差异化，这两个项目实在的总价过高，让周边地缘上车的难度太大。

这种场景很熟悉，当年四大金刚出现，建总江南尚璟做了刚改产品，最终卖得最好。

来到二环内的台江，大家都在卷产品，卷改善，最终反而门槛低，产品力一般的刚改盘，成了稀缺的存在。

从目前网签来看，41套房源，网签27套。

115平：总套数27套，网签22套，去化率81%

137平：总套数14套，网签5套，去化率36%

数据很能说明真实情况，115平作为低门槛，即便占比高，但是开盘就热销，反而137的去化偏低了一些。

也很好理解，137的总价在500W左右，装修算上去差不多要到550W，对比芝兰和瑞云，多加个50W，已经能够摸到148的门槛。

所以对比下，吸引力反而没有那么出众。

综上，通过数据对比，其实也可以发现，不管什么项目，切中市场需求才是核心，至于项目的选择，目前数据已经说明情况，就不用建议了。

项目位于台江茶亭，优势在于门槛低，周边交通、配套不错，还存在划片预期，劣势在于城市界面一般，安商未来的隐患，公区局限。

对于购房者而言，项目也没什么好关注了，好卖的也清掉了，榕发在附近还有一个地块，宗地2024-50号金屏垱出让地块一。

在有了这个前车之鉴后，如何打造产品段，是一个值得思考的问题。

除了榕发外，在凤凰拿地的建总、福厝，同样是关注点，卷死的改善市场，低门槛的刚改可能也是一个选择，只不过相对应的溢价空间也会降低。

至于最终如何抉择，只能等最终上市再看了。