新年刚过，金山周边的几个新盘都在跃跃欲试，目前既有上渡的烟山江翠，也有划片金山小的左海金山文翠，当然热度更高的还有三环边的建总流花溪。
在去年拍出多幅地块被国企兜底后，金山新一年注定了多盘厮杀，不过目前国企的预期价都不低，奈何金山住宅区有一个总裁行宫，3年卖了5套的大东海天樾。
直接放出大招，全部房源不超过3W，配合全城分销，一天时间售楼部都是人，给金山新一年就定了一个基调。
大东海天樾2021年2月3日，大东海以限价5.07亿元+配建1500㎡自持社会租赁住房竞得宗地2021-04号地块，可售楼面价约22975元/㎡。土地面积：17.84亩，容积率：2.3，限高：60米。
2022年初，项目领证上市，2栋楼，100套房源，备案均价3.24W， 面积150（7套）、193、203平三种。
当时福州楼市虽然已经遇冷，不过还没到惨烈的时候，部分项目还存在加价的情况。
作为房企特意打造的大平层项目，目的很简单就是为了突破限价，额外加价。
这也造就了当时金山新盘的一个乱象：去这里买房，名城加价几十万，去隔壁大东海，加价上百万。
最终这个号称总裁行宫的项目，给出的售价500-1400万入住，均价4W+。
最终的表现，开盘即遇冷，虽然房企也躺平了，3年时间网签了5套，集中在205平的房源。
这两天这个默默无闻的现房盘，突然发出特价，单价在2.38-2.9W，总价集中在500W上下。
由于小区大部分都是193-205平的大户型，即便单价降到2.6W左右，总价依然要500W，对于小区仅7套的151平，总价在360W左右，相比而言接受度更高。
不过根据群友信息，放出特价的当天晚上，就被清空了。
时间来到周天，群友反馈，现场也是人流无数，基本就是完全对外，自己看房源，不少没有遮挡的房源的都被买了。
可以说项目的降价配合全城中介分销，效果还是不错。
从当初4W的价格一下子降到2.6W左右，加上中介分销的佣金，可以说力度不算小。
对于项目而言，优劣势比较简单，不过在特价面前，也都可以接受，换成再见爱人，黄执中对黄圣依的方法。
这项目配建公租房，它单价2.6W，这项目户型一般，它单价2.6W，这项目房企是大东海，它单价2.6W，这项目旁边有垃圾站，它单价2.6W。
对于项目而言，现房的状态，配合地铁5号线，金山住宅区腹地，以及2.6W的单价，可以说对比目前整个板块的新盘售价，以及后续的供应情况，优势还是足够。
目前三环边的城市之光售价2.6W左右，上渡的烟山江翠3.4W左右，流花溪精装售价预计2.8W左右，对比而言，作为同样新盘，而且是现房的大东海，价格反而最低。
除此之外，金山虽然供应地块不少，但是全部在工业区或者三环边，住宅区目前供应实际还是0。
所以对于金山的地缘改善，隔壁玺云的150平的最低门槛，就能在隔壁买到204平两梯一户的总裁行宫，差异还是不小。
项目对比对于这次大东海天樾的特价，个人最大的联想，还是五里亭的桂语映月，同样开盘4W+，桂语前段时间对楼王的特价是，中低楼层单价2.4-2.6W，总价600W左右。
单价接近，都是地铁周边的改善盘，都是大平层产品，从最终的表现来看，很明显大东海更强。
这里面的差异主要在于，绿城产品更大，总价要多近100W，对于地缘改善的压力更高。
除此之外就是供应情况，五里亭对于东区终究谈不上最核心，二环内的榕发已经蓄势待发，还有其他几个刚拿地的准备上市，更优区位的可选项不少。
对于金山住宅区，目前没有可选项，过桥的鼓台，起步门槛不低，目前台江几个总价600W起步。
对于天樾周边就有几个次新，最容易对比是玺云，当初售价精装3.6W+，目前二手挂牌都在4w左右，这总价也就挂来自我安慰。
再过去的当初地王-紫金九号，实际成交价也就在2.4-2.7W，对比来说，大东海天樾的2.6W特价其实也就是目前紫金的市场价。
至于为何如此火热，只能说新盘的销售比二手更强势，大东海更靠近地铁，小区改善更纯粹，外立面也更好看，旁边也有一个小型人工湖，以及最大的加持，分销中介带来的流量。
至于未来的二手，个人感受实际可能也没有什么溢价，没有过优地段+过优品质加持的改善，给出偏高改的产品段，终究是错配。
金山地块不管如何，项目的特价出现，对于金山接下来的待上市的国企都是打击。
特别目前几个新盘给出的全部是改善产品，售价基本都要在3W左右。
左海烟山江翠：127-166平，404套，售价3.4W左右
建总流花溪一期：129-222平，854套左右，预计2.8W左右
左海金山文翠：130-170平，500套左右，预计3W+
仅这三个新盘，都是给出改善的产品段，合计就有1700套左右。
除此之外，金山南北去年供应的纯商地块，多达10幅，面积合计440亩，容积率普遍都在2.7以上。
除此之外，还有奥体板块在售的麓里、以及三环边的城市之光。
下一场土拍要供应的住宅区，四附小边的地块，面积13亩，容积率2.8。
当然还有那个去年本来要规划上架的金山文体地块75亩，那个对于金山的冲击最猛烈。
可以发现，金山新的一年，准备上市的全是改善盘，待上市的还有不少，一年就供应400多亩的体量。
对于这个多年供应不多的老新区，很明显压力不低，特别这些地块不少区位也一般，给出的放风价都不低。
遥想当初，南二环四大金刚，准备上市，中骏世界城的特价直接击垮板块信心，最终四大金刚去化低迷，售价也只能持续降低。
如今大东海面对这个袖珍盘，虽然亏本甩卖，实际对自身影响并不大，但是对国企即将上市的信心，无疑巨大。
还是那句，以后市场就会形成，烟山江翠3.4W，天樾才2.6W，流花溪2.8W，天樾才2.6W，金山文翠3.3W，天樾才2.6W。
这可能就是市场的记忆。
开发商情况最后聊聊大东海，作为长乐民企，刚入福州楼市主打安商房，拿下不少地块，特别在2019年，一家就拿下5幅地块，其中三江口的面积最大的TOD，就被拿下，即目前的江山府。
这几年房企在福州城区也基本不再拿地，当初的安商房都基本清盘，剩下的纯商，无一例外都卖的惨淡。
江山府作为清华附中最晚上市的项目，错过了捆绑溢价的红利，加上体量巨大，最终从上市捆绑到后来降价，再到现在躺平，还有千套以上库存。
除此之外，袖珍盘的天樾，期望做大平层捆绑溢价，最终结局就是如今大降价甩卖。
除此之外，五里亭的纯商，也已经给出优惠价2.4-2.5W，虽然力度不及金山，但是对比周边在售项目，价格也不算高，至于鼓台的公园府，也是躺平状态。
预计大东海在天樾之后，还会继续对其他楼盘降价售卖，最大的看点可能就是三江口的江山府，毕竟这里体量巨大，到底什么价格才能真的走量。
盘点总结对于即将进入国企垄断的福州楼市，可以很明显感知到，不少国企的定价并不低，部分房企即便卖的惨淡，也就是躺平。
对比民企而言，降价一直都不低，加上给出的大额分销佣金，带给市场的冲击不小。
对于金山楼市，面临大库存上市之际，大东海的这个降价，无疑让板块信心也是崩溃。
当然未来即便是佛系的国企，面对天量库存，能否真的躺平，大家也可以关注看看。
