很久没楼盘分析了，来一个批次，首先是鼓楼改善新盘保利天瓒，这个看上去压力不大的项目，最终的去化并不乐观，下面聊聊。

保利天瓒：备案名（潮起公馆），地处：鼓楼区六一中路东侧海潮东路北侧。

项目占地15亩，规划三栋32层的高层住宅，主打143、175、215，精装大平层，合计186套，主力户型是143平，占比67%。

2024年7月1日，保利以底价7.87亿拿下宗地2024-24号，楼面价25764元/平，土地面积：15.27亩， 容积率：3.0，限高100米。

分析：去年第二场土拍，省机械研究院旧改的地块上架，其中一幅安置，一幅纯商，最终鼓楼的纯商地块被保利以底价拿下。

相比于2023年底到2024年初的那两场鼓台土拍，这一次的热度下降不少，这也导致楼面价没有被抬高。

目前回头看，这幅地块也因为上市节点，反而优势比瑞云、芝兰月华等来的性价比更高。

当然这一幅地块，也是保建国三家房企在福州土拍的最后一次拿地，此后大半年时间，它们都消失了。

从地块属性来看，容积率3.0，限高100米，指标比较一般，地块偏狭长。

从最终布局来看，三栋都是32层高层住宅，完全顶着指标排，采取错开的三栋，看上去拉开间距，实际是中轴线的房源采光都有问题。

对于楼面价2.57W，相比于前2场鼓台的楼面价

1、建发瑞云：容积率2，楼面价28734

2、建发灏云：容积率3，楼面价26592

3、绿城芝蘭月华：容积率2.51，楼面价27712

4、保利屏西：容积率2.67，楼面价28677

5、建发紫宸：容积率2.5，楼面价38523

可以说地块的楼面价优势还算可以，比周边地块都便宜2-3K，不过空间也不算太大。

目前项目给出的定位，宣称所谓豪宅，不过从产品段定位来看，主力是143平，只能说项目在改善盘里面都不够纯粹，只能算刚改左右。

当然可能这也的定位，也是房企为了更好迎合地缘需求。

综上，地块指标相对一般，不过楼面价有小幅优势，产品段定位也算匹配客源，不过目前周边竞品过多。

143平：四房两厅两卫，位于2号楼东端，做观景设计，L型的大玻璃，不过还是有一个承重柱，稍显遗憾。

户型和屏西的143非常类似，不过得房率不如屏西，厨房和餐厅空间略局促，除了主卧外，其他三房空间都略显一般，客厅的采光会被南侧卧室遮挡。

此外，项目南北两个房间也设计L型的落地窗，窗墙比越来越高，算是目前新盘市场的一个主要方向。

143平：四房两厅两卫，位于三栋楼的西端，占比一半的产品，非常主流的布局，大面宽横厅设计，亮点是主卧做了L型大玻璃，其他方面比较中庸。

175平：四房两厅三卫，四开间朝南的大面宽布局，非常主流的布局，其中右侧套卫是暗卫，这个户型的通病，餐厅+厨房做开放设计，如果隔断，空间感会降低不少，亮点还算主卧的L型大玻璃。

215平：五房两厅三卫，和屏西的188、240类似，客餐厅做L型转角，不过称重墙更多，在面积上，主卧给出最大的空间设计,其他4房稍显一般，从户型来看，承重墙隔断，改造空间也不大。

此外还算存在一个暗卫，生活阳台放在厨房北侧，使用略怪，加上厨房空间在这个面积段也是偏小。

分析：对于保利天瓒的大平层产品，都是2T2定位，没有做到独梯设计，很多人觉得遗憾。

不过项目32层的高层住宅，独梯设计实际体验并不会太好，2T2相对来说出行便利度会更高。

不过对于电梯厅主要还有一点，没有采光，反而这点遗憾更大。

对于项目的得房率可以发现，会低于不少同期产品，主要原因还是高层住宅的消防称重太多，变向压低了得房率。

其中2号楼左右都是143的产品，得房率明显最低。

对于户型设计，基本是套了屏西的模板，只能说整体来说中规中矩，保利前几年最大特色是得房率，户型够卷，不过目前的市场这个优势也不明显了。

项目位于鼓楼区，与王庄一河之隔，距离地铁2号线900米，F1快线500米，算不上纯粹的地铁房，距离世欧广场600米，购物休闲尚可，鼓楼的学区，周边是闽附没有太多价值。

此外就是项目宣称的河景资源，东侧晋安河，对于视野的体验算不错。

对于项目自身，由于地块不大，也没有所谓下层会所等，只是架空层打造，实际社区体验稍显一般。

此外就是采光，除了自身楼栋的互相影响外，项目头牌的3号楼，南面是同天出让的安置地块，容积率4.05，限高100米，虽然隔着一条马路，不过后续的采光其实同样需要注意。

综上，整体来说项目地处鼓楼，不过非核心区，主要亮点还是河景资源，其他配套都不算太亮眼。

项目已经领证上市，备案均价58481，实际售价4.3W，对比周边项目：

1、建发瑞云：精装大平层4.3W

2、绿城芝蘭月华：精装大平层4.2W

3、建发灏云：第四代精装4W

分析：对于项目的定价基本是持平周边几个新盘，谈不上溢价过高，加上项目宇宙核心鼓楼这个牌子，看上去应该更值钱。

不过如今的市场，鼓台开仓后，宇宙核心也算不上什么过多的加分项了。

对于项目的定位，不讨论实际所谓的造价之类，仅从产品段打造就能看出差异。

从面积段来看，可以发现差异很明显，天瓒实际算不上门槛过高的改善盘，放在周边对比下，天瓒反而是偏刚改的项目，加上保利做改善的口碑相比其他几家其实也比较一般。

至于这样的面积段差异，会造就最终产品打造如何，虽然看宣传目前改善新盘都在卷，铝板+L型落地窗，社区风雨连廊等。

不过按目前的产品比对来说，个人感受还是芝兰月华最高（没收钱）。

从目前几个改善的网签数据来看，都不算太理想，开盘即巅峰，随后月均基本是10套左右，好一点的20套左右。

对于天瓒优势在于体量是最小的一个，楼面价也是最低的一个，去化压力没有那么高。

截至写稿的3月11日，备案2栋，网签43套，143占比86%，果然还是143的产品最匹配地缘需求。

综上，目前的价格，只能说能跑量，但是流速一般，说明市场价值还是有点风险，后续鼓台还在供应，项目还是更适合143平的地缘购买。

项目位于鼓楼区，纯商定位，大平层精装打造，优势在于鼓楼的牌子，河景资源，143的门槛相对不高，占比又比较大，周边生活气息不错，劣势在于竞品过多，高层住宅得房率稍显一般，没有独享的电梯厅，硬性配套不够出色。

综上，项目的定位个人感受还是以刚改的眼光去观看更适合一些，项目的大户型风险值更大一些。