第一场土拍结束了，当时觉得还是兜底为主，最终的表现虽然打了一些脸，但是打的也不多吧，下面聊聊。标题直接抄袭群友了。

2025年第一场土拍，预计出让7幅地块，其中4幅纯商，起拍总价16.15亿。

结果：取消2幅，成交5幅，吸金11.15亿。

分析：这场土拍开拍前就传出保建国参与的各种消息，最终拿地情况，加上最近全国个别城市出现地王，看上去情绪面不错。

最终开拍前，鼓楼纯商住宅+晋安湖边的超高层商业地块都取消了，换言之大概率是没人接盘。

首先是鼓楼纯商地块，保利天瓒北侧，楼面价2.14W，便宜了4K，最终没上架。

可能如同大家说的地块太小，不好规划开发。

只不过这是那个二内晋大哥常提到的二内鼓。

按照以往在这里打个洞，它也值钱。

现在鼓楼纯商，居然和远郊地块面对一样的场景。

宇宙核心现在看起来，多少和当年三江口喊出福州陆家嘴，帝封江喊出福州外滩一个味。

这时候鼓楼旧改还在推进，反对拆迁的声音也不少，局面也没有想象的顺利。

原因也很简单，不算老旧加装电梯的老房子，住起来真不一定比那种高层鸽子笼的安置房差，加上目前安置期房，等拿到房，也不知道猴年马月了。

只能说这幅袖珍地块，虽然条件可能是影响出让原因，但是多少也反应出鼓楼的溢价并不多了。

接着是晋安湖边的超高层商业用地，29.71亩，容积率4.68，规划150米，楼面价3959。

这也就是一直缩水的晋安湖CBD，从价格来说，简单对比一下，

地块最北侧也有一幅商业用地，即宗地2021-77号，当时被武汉南山华中投资有限公司+福建南山纵横以底价5.51亿竞得，楼面地价4657元/㎡。

39.44亩，容积率4.5，限高150米。

对比来说，容积率差异不算太大，楼面价也仅少了不到700。

只不过2021年的市场和如今对比，也早已经不同。

加上这幅晋安湖壹号的地标，还被爆出停工等消息，福州目前的商业高楼说实话，谁建压力都不小。

当然看到取消的情况，无非大家就会想会不会后面变成住宅地块出让？

毕竟晋安湖CBD也不是没做过这种事情。

如果按住宅地块计算，由于地块紧邻晋安湖，距离高架也远一点，如果按容积率3.0，2W楼面价计算。

这幅地块能吸金12亿左右，对比目前的起拍价3.67亿，能多赚接近9个亿。

当然如果最终如此，那后续规划的双子星也可能就无了。

对于旁边的天琴湖、揽湖郡而言，不知道这样是算利好还是利空了？

对于剩余的成交地块，首先是二内晋的纯商，被新榕以2.18亿拿下，溢价2.8%，楼面价16183元/㎡。

这幅地块当时是新榕和建发竞价了几轮才成交。

大家看到这幅场景都提出疑问，难得不用兜底，结果还是被本土国企抢走了。

也印证了标题，本土国企已经可以硬干建发了。

对于这幅地块的拿地，解释很多，有解释是因为新榕在这一带拿了几个地块了，再拿地保住自己的市场。

不管如何，至少这个场景的出现，也说明国企兜底也不是非常麻木，也是有一定自己的“市场化”。

可能很多人觉得没有被保建国拿下都可惜，当然个人也这么觉得，仅仅因为建发拿地，还有机会恰饭，新榕那是只能喝西北风了。

不过在土拍市场打出自己气势，不算坏事，最少也要向市场灌输，本土国企也不差。

相比于这幅地块，紧接着五四北的低容积率地块，起拍价9915元/㎡，被国贸底价拿下，才是出乎很多意外。

这幅地块给的条件很多，容积率1.4，不限低，144以上可做第四代。

结果最终被国贸底价拿下，本土国企也没进场举牌，这样的局面，属实有点不太好看。

周边的海棠映月、建发璟园，当初2.7-3W的售价，做到热销的场景，如今隔壁拍了一幅不到1W楼面价的低容地块，二手看样子更难卖了。

对于国贸在福州也很久没拿地了，大部分项目也尾盘了，上一次拿地也是五四北，宗地2023-06号，触发限价15%拿地，楼面价13130，容积率2.3，即国贸保利和颂锦原。

项目最终主打刚需产品，精装2.3W，做到了高去化，算是这2年去化比较成功的新盘。

这样对比下来，今天拿下的这幅，楼面价低了3K，容积率低了快一倍，它都能躺赢。

至于最终这幅地块会怎么打造，个人老感觉还是联合操盘，原因无非是这地价够“便宜”。

最后一幅宅地就是金山住宅区，建总底价拿下，楼面价13842元/㎡，这一次左海没有进来比拼。

建总也算深耕金山，金山北到高宅，再到真正的金山。

以前大家看到建发等拿地，会觉得以后会卖很贵。

如今大家看到本土国企拿地，好像也有了这个感觉，在高宅做改善，大家很多疑问，如果在这里继续做改善，大家会觉得如何？

至少从目前来看，本土国企普遍定价都不低。

对于福州的土拍，整体来说虽然结果有点偏差，但是传递的信心还是依旧不足。

就在今天杭州又举行了土拍，3天前滨江刷新地王7.7W，就在福州结束之后，建发以楼面价88029元/㎡，溢价率115%，成为杭州新地王。

无独有偶，成都也是如此，就在昨天，还是建发以楼面价41200元/㎡，溢价率106%，成为新地王，而上一个地王还是3月11日的招商3.17W。

来到福州市场，福州地王是阳光城创造，宗地2016-11号，楼面价达到4.58万/㎡，时间过去9年。

最接近的一幅，2023年底，建发3.8W拿下的高工旧改。

来到今天，两幅地块不到1公里的范围，推出了楼面价2.1W的纯商，然后它连上架的机会都没有。

此外，杭州新地王，看信息是低密，周边二手较高，来到今天的福州，五四北核心区，容积率1.4，旁边两个改善次新2.7-3W。

起拍价不到1W，当年建发璟园楼面价1.7W，海棠映月楼面价1.48W，全部因为限价才到这个价。

没想到最终结果，更低的容积率，更好的条件指标，没换来刷新五四北的地王，换来了核心低密不到1W的尴尬局面。

到底哪里出了错，门外汉的我不得而知。

至少从楼市信心来说，2025年并没有开好头。