对于近期楼市，福州在去年鼓台改善新盘上市后，逐渐呈现高开低走，加上近期大部分地块给出的也都是改善的定位，可以说福州改善的市场，后续会卷的厉害。

正好上周盘点了几个鼓台新盘，那就顺着这个话题，看看改善市场的数据情况如何。

对于改善市场，目前分成两个阶段，首个阶段就是，2023年底到2024年初，土拍供应的新盘，基本都被外来房企拿下，包括建发、保利、绿城等。

这些项目楼面价普遍在2.8W左右，目前售价基本在4-4.7W（精装），大部分项目其实已经都没赚钱的空间了。

随后房企不再拿地，国企继续兜底，只不过很多区位已经不在鼓台，不过给出的定位依然是改善，看上去目前几个上市的对比楼面价，空间还不小。

第一阶段：鼓台开仓韭菜局

第二阶段：国企兜底盲目局

先看数据（截止3-26号）：

建发代表三盘，紫宸、灏云、瑞云，福州前几年改善代表，没有之一。只不过在鼓台开仓后，局面并不理想。

建发瑞云：

楼面价2.87W，售价4.3W精装，去化率73%。

项目户型差异率不小，180平以下去化率90%，接近清盘。

186、217平的成了最难卖的，套均总价800-900W。

至于1000万左右的236平，仅12套，楼王加上一层独户的特殊定制，去化率也不错。

目前瑞云最大的问题是，高开低走，甚至越卖越多，3月库存比2月底统计还多了2套。

在开盘初期，竞品不多，市场没这么惨淡的时候，没做到瞬间清盘，这是项目最大的痛点。

虽然看上去库存不大，但是按目前的情况，800-900W的库存，目前的产品力+台江购买力，很难。

建发灏云：

楼面价2.65W，第四代住宅精装售价4W，守正拿地，建发操盘。

这个项目产品定位相对均衡，不过市场去化差异也是非常大。

149平起步门槛，周边不利因素最明显的楼栋，去化率最高，而且是大幅度领跑，剩余户型去化率都不到30%。

换言之这个项目户型做大了，与鼓楼一河之隔，纯商第四代，最终表现的购买力是600W以下，这个数字是个参考。

不同于其他建发两个项目，这盘体量还不算小，周边竞品不少，一河之隔的鼓楼在卷，周边国企兜底的项目，蓄势待发。

建发紫宸：

楼面价3.85W，精装售价6.5W，目前唯一高改定位的新盘，项目与市场新盘是断档的存在。

1000W起步，套均240平，套均总价1560W。

从网签数据来看，户型相对均衡，没有出现另外2个项目，小面积断档领跑的情况。

项目后续的去化，竞品依然不多，只不过福州到底还有多少千万以上会选择这个项目，依然是疑惑，毕竟已经消耗了一半的客源了。

对于项目的整体评价，仅从数据来看，作为高改盘，起步188平的产品做的过多了，占比45%，略影响豪宅才说的圈层。

绿城芝蘭月华：

楼面价2.77W，精装售价4.2W，绿城回归之作，看上去花了不少心思，不过按目前情况来看，绿城在福州想赚钱，还是有点难。

对于项目的去化数据，155平一枝独秀，头牌小高层。

项目剩余是700-900W的产品，对比瑞云的优势是700出头的会多一点。

项目的整体库存也不算小，目前优势是没有低走的厉害，本月网签还有所反弹。

这个项目和瑞云，在市场上是直接的竞品，不管是线下线上，比拼无处不在。

经常出现你攻击我外立面用料差，我攻击你采光被前面超高层遮挡。

只能说，两个盘这种互咬局面，更是彻底展示了目前台江700W以上购买力实在有限了。

保利屏西天悦：

项目两个地块，都被保利拿下，这个项目最大不同点是地处保利的深耕区，福州阿公地带。

外人觉得区位一般，不过保利可能觉得这里阿公实力惊人。

两个地块做差异定位，看看数据：

保利屏悦公馆：

楼面价2.39W，售价毛坯4W，定位偏刚改。

从去化表现来看，600W以下是主力，唯一182平，700W以上的产品，去化率最低，说明这个小地块天花板在市场也就那样了。

保利屏湖公馆：

楼面价2.86W，售价精装4.7W（初期），定位改善，当时拿地比较激烈，所以导致溢价更高。

这个地块套均面积180平，和瑞云、芝蘭月华等是接近的。

虽然目前看售价相比于统计的降了一些，不过依旧比其他新盘高。

项目去化率也很类似，141的起步门槛，做了接近洋房的定位，去化率最高，而且是大幅领跑。

目前难点是188平，占比41%，去化率最低，套均总价接近900W，蛮可怕的。

对于去化走势，目前保持在月均20套左右，库存400套，鼓台库存最多的一个。

在这个区域操盘多年，阿公这次能否让保利继续保持信心？

保利天瓒：

楼面价2.57W，精装售价4.3W，近期放出楼层任选，项目平均面积161平，以上盘点最低的一个。

在鼓台供应遇冷后，保利兜底了这幅地块，楼面价有一些优势，房企也压低了产品段，主力是143，总价600W左右。

目前去化率尚可，不过剩余两个产品段，总价750-950W。

这个区间的去化难度很大，客户对项目要求会很多，目前来看，项目吸引力不会太高，不排除保利会甩。

保利天珺：

楼面价2.4W，第四代精装售价4.7W，鼓楼西的袖珍盘，卖到了现在。

不算近期的新盘，只是也代表了一个区域，蛮盘点了。

两个产品段，户型不多，148平套均650W，接近清盘了，剩余房源在187平，套均800W+。

这种袖珍盘，周边竞品不多，地缘置换旺盛，最终卖到了现在。

从数据来看，鼓楼西的上限并没有想象的高，没有特殊资源加持的改善大平层，800W依旧难卖。

以上就是第一阶段的改善项目盘点，这里面大部分项目谈不上滞销，只不过大家都存在一些不同的难点。

后续总结再提，这些项目主打特色是套均面积都在180平左右，门槛并不低。

第二阶段

相比于第一阶段大家都卷产品，套均180平，目前第二阶段上市的项目，很明显房企也压面积了，或者区位也不在核心了。

首先是鼓楼两个新盘：

绿城华林府（套均135平），华润中寰悦府（套均140平），比天瓒161平还低了不少。

对比那些180平的项目，更是直接从改善掉到刚改。

配合预估的均价，总价都在600W上下。

随后就是国企，每个都上市了自己的改善盘：左海的烟山，建总的流花溪，榕发的锦珹。

三个项目都不在鼓台，按距离市中心排序：锦珹>烟山>流花溪。

相对应的这些项目的套均面积也有所差异，烟山148平，流花溪157平，锦珹170平。

仅从这个数据来看，除了烟山合理一些，其他两个项目都偏大了，原因不展开了。

接着是价格区间，烟山510W，流花溪440W，锦珹600W。

这里面锦珹最有参考，上面盘点的建发灏云，上限是600W。

所以对于锦珹，这个超高层+1461套总量的项目，数据说明一切了。

关于第二阶段项目还没结束，后续还有不少国企新盘上市，区位也有鼓台也有外围，只不过最终要怎么定价考验不小。

目前的市场，产品力是一个卖点，但是怎么定价，怎么定位产品段，反而是最大的核心。

对于汇总，按总价做了一下划分，至于区间没有什么参考来源，完全个人随意定的。

分析：从表格来看，第一阶段的鼓台项目，数据很清晰，700-900W，这个区间库存高达惊人，707套，去化率34%。

900-1300W，即便库存不算非常大，配合目前去化率，也不过39%。

相比于而言，500-700W的区间，去化套数最多，去化率达到57%，反而是最优秀的。

至于500W以下，数据是0，没有供应（排除个别项目）。

所以这时候再去看这些在售的新盘，实际的去化周期并不是目前去化率就能直接反应的。

从目前比例来看，700-900，以及900-1300这个两个区间，大部分新盘都有覆盖，其中灏云、瑞云、芝兰、屏西占比最多。

从产品来看，芝兰是176平，瑞云是186、217平，灏云是189、220平，天悦是188平。

这里面芝兰由于面积段最低，相比而言优势最大，剩余的天悦单价更高，导致总价更高，瑞云和灏云，面积过大。

从近期的项目去化也能看出，福州的改善，并不存在所谓的虹吸能力，大部分的客源也是地缘客。

无非每个地缘的购买力能力的比拼，目前看，鼓台地缘的主要空间还是在500-700之间，超过之后都略显乏力。

除非有特别的景观资源、或者特殊的产品力+稀缺配套等。

只不过目前看，大家无非就是卷自身产品，加强一下造价，户型加个270度大玻璃等。

奈何当新盘都有这些配置后，特色也不会那么明显了。

至于后续上市的项目，两个鼓楼新盘，优势还是比较明显，压缩户型面积，让大部分库存都集中在地缘最喜欢的500-700W之间，只要不是搞的太夸张，也能走量。

至于剩余国企的三个改善盘，除了烟山外，剩余两个体量都实在过大，虽然单价相对更低一些，奈何这些区域的购买力也比鼓台弱不少。

所以到底要卖多久，其实很简单，这1年多，鼓台500-700W的新盘去化489套，对比一下待上市这个价位的库存，就能评估出去化周期了。

至于后续的供应，目前来看400-500W的改善新盘还是集中在外围，鼓台依然是真空期。

至于第一阶段的新盘为何都定位接近，可能当时的楼面价过高也是一大原因。

基本都在2.7-2.8W的楼面价，配合精装，新规公区配套等，基本售价都要达到4W+，加上容积率不算低，大部分也只能做高层住宅。

这时候打造130平以下的2T2，最大问题是公摊过大，加上单价过高，过低的面积段，没有稀缺配套，会导致客源匹配度有偏差。

此外，之前的鼓台改善，市场去化都不错，特别大户型溢价更大。

最近的例子就是上海西旧改，兜底拿地2.68W楼面价，开盘精装4.8W，建发璞云甚至短时间热销。

详细对比，璞云套均面积162平，天琴樾177平，璞云的去化明显更强。

随着大量客源消耗，新的这波全部给出更高的180平，只能说福州市场没有想象的那么有钱。

特别目前台江区，新盘面积段最高，加上这3年的巨型旧改不断，地缘所剩并不算多。

加上台江除了距离市中心近外，配套方面谈不上特别出彩。

接下来的凤凰旧改，福厝+建总兜底，楼面价2.18W。

如果按毛坯保本差不多3.2W左右，做刚改的条件是够得，最大阻碍还是容积率过高。

按目前市场定价，主打130-150之间的产品，不去卷过高的产品力。

假如单价开到3.5W左右，总价在450-550左右，可能也能弥补地缘置换门槛不足的问题。

当然市场的库存是与时俱进的，如何避免陷入同价位过多的情况，应该是目前新盘的最要考量点。

综上，福州改善，注定后续去化会越来越难，特别是已经上市的新盘，高开低走。

不一定只是蓄客久导致，更可能是剩余的库存，已经注定了没有过多能匹配的客源了。

当鼓台开仓，发现也仅仅是依靠地缘购买之后，这个所谓的市中心，到底会如何影响外围，也值得思考。

这时候不禁想对老福州问一句：你还相信光吗？