昨天是举国同庆的日子。

喜庆气氛里，广州天气也变得格外温柔。

晴空万里，恰逢下半年的第一天，适合好好立flag。

楼盘销售：下半年好好卖房。

二手房业主：打死也不降价。

购房者：稳住，我就不信淘不到房。

立flag不重要，了解下半年楼市走势才最重要。

虽然下半年才刚开始，但市场传递出非常明确的信息：广州房价真的涨不动了。

所有人都应该做好准备。

下半年成交保持热度

去年为了应对疫情，央行放水，大量资金流入房地产市场，人才购房宽松吸引大批深圳东莞客，广州楼市迎来一波上涨行情，尤其是大热的南沙和黄埔，房价上涨速度反正比工资上涨速度快得多。

但是，一切在今年发生了转变。

房贷政策收紧，房贷利率上涨购房成本增加，人才购房政策收紧，新一轮楼市调控，加上5月的疫情，广州楼市基本进入休克。

如果不是去年那边行情余温延续，上半年广州楼市不会创下近5年第二高位的成绩。

数据显示，2021上半年，广州新房共网签61063套，比2020下半年少了7000套左右。

从每个月成交数据也可以看到，广州楼市受调控影响越来越大。

整个上半年，成交月份最高的是1月，网签14459套。

4月两轮调控，叠加贯穿上半年的“贷款难”问题，广州新房出现回调。

最明显的就是6月，新房网签大幅下跌，只有区区7057套，环比5月跌超3成，比春节月还要少1500多套。

上半年的房子卖得不少，但开发商下半年还会继续卖力推货。

三道红线之下，所有开发商都急着拿房换钱。

所以，下半年一手房的供应会大，成交预计也会有五六万套。

毕竟，现在买家还没到观望的程度，还是想买房。

下半年的楼市成交，还会保持一定的热度，不会马上死机。

下半年房价难涨了

上半年，广州新房均价32537元/平方米（2020年为30035元/平方米），套均价为348万元，每套房比去年贵了25万。

现在限价来了，广州房价想涨也难。

刚开始，面对限价，很多开发商都选择了观望，导致广州4、5月份很少一手新盘拿到预售证。

到了6月份，开发商也顶不住了，限价就限价吧，能回笼资金总比一直等着要好。

反正限价，就减掉装修咯，你要带装修也可以，来个可选择的“双合同”，反正成本必须要拿捏得死死的。

上周，位于科学城云埔板块的时代天韵拿到了预售证，受备案价影响，时代天韵原定4.2万/平方米的价格开盘，现在价格改为一口价3.77万/平方米毛坯发售，不分楼层、不分朝向，都是3.77万/平方米。

但是有条件的，没有5成首付没资格参与本次选房，一些只能拿出3成首付的客户直接被鄙视了。

嗯，开发商没认清现实，还保持以往的傲娇，就连自家销售都看不下去了。

“时代就像渣男，渣了我好多次，我还是舍不得离开，好不容易拿到预售证，又要客户5成首付，我太难了。”前两天时代天韵的销售一边吐槽，一边告诉我一个好消息，“现在认筹的可以接受3成首付，我们很多员工要买，跟老板磨了一下午，终于松口了。”

现在这位销售打完鸡血一样，都在帮客户抢房源，“明天下午开盘，再不考虑可能就没了。”

现在，“一口价”单位越来越多。

就连，此前一房难求的旭辉曜玥湾，也宣布：4栋一口价36049元/平方米，还带精装修，比旁边只带简装的美的江上沄启还要便宜2元/平方米呢。

要知道，4月份旭辉曜玥湾首推均价3.8万/平方米左右，由于认筹太多升筹至50万筛客 ，还是有一半的认筹者选择了升筹，但全款优先。

2个多月前，那个傲娇的楼盘现在低下了高贵的头颅。

从南沙到黄埔再到天河，去年房价涨得快的地方，一手限价都来得狠。

限价之下，下半年一手房价就别指望能涨多少了。

下半年成交能维持热度，很大程度得益于限价。

二手房难卖了

二手房打击就更加严重了。

4月份之前，我们看到的是：广州二手房业主飘了，又涨价了。

龙湖首开天宸原著二手房卖到12万/平方米了、天河北峻林二手房价破17万/平方米、员村美林海岸放盘价15万/平方米，赤岗泓景花园爆出12万/平方米，东圃美林湖畔叫价9.2万/平方米……

一则调控：增值税征免年限从2年变5年，犹如晴天霹雳般砍下傲娇的二手房业主头上。

现在，我们看到的是：二手房降价了，从几万到几十万、几百万，甚至上千万。

3个月前那个够胆高喊放盘价15万/平方米的美林海岸花园，有房源直降1255万元，成交了！

这套房源为309平的6房二厅，挂盘价总价为2580万，成交总价为1355万，成交均价仅43823元/平，降价幅度达到近50%。

就连头铁的珠江新城，也有房源直降百万。

5月底星汇御府售一套343平五房，首次挂盘总价为7500万，不到一个月直降640万到6860万。

保利心语、利雅湾、南国花园、隽峰苑等珠江新城楼盘，部分房源也出现了不同程度的降价。

珠江新城中区二手，可以说是过去2年广州势头最猛的区域，贝壳的成交数据显示，该片区的成交均价在下跌。

珠江新城尚且如此，牛奶厂、老黄埔、琶洲、番禺广场等热门板块，也没逃过降价的命运，琶洲有二手房2周内降价100万。

去年那波行情，让二手业主迷失了自我，盲目报高价，现在政策砍在七寸，业主心态不再强硬：降价就降点吧，反正也就是赚多赚少的问题。

即便降价，也未能挽留客户，购房者被伤的太深了，有些直接转向一手打新，一口价真香。

成交自然就降下来了。

2021上半年，广州二手房共成交74544宗，是的，比一手房多了1万多套。

1-4月，广州二手房火爆，月均成交15587套（剔除春节月），421政策出台后，5、6月成交直线下滑。

去年火热的南沙、黄埔跌得最疼，成交跌幅都超过20%。

在一手限价、一二手房价倒挂的情况下，二手业主左右为难。

降价吧，不甘心；不降价吧，房子卖不出去。

张学友和郑中基的那首《左右为难》，很适合二手业主。

7月土拍，下半年楼市风向标

7月，广州有望第二轮集中供地。

土地是市场的风向标。

4月两轮调控出炉，广州土拍市场没来得及反应，第一轮集中供地，诞生多宗高价地，金沙洲地价去到了4万+，很多人还想着房价继续高歌猛进。

历经了3个月冷静期，大家应该都清醒了。

按照之前网传消息，广州第二、三轮集中供地，对于成交量大，炒房客多，房价涨幅快的黄埔、南沙，住宅用地出让受到的限制也最大，既要限房价，又要50%卖给无房家庭及无房个人。

这么多限制，看看谁还敢头铁。

如果这种情况下开发商还敢头铁，出现众多超出预期的高价地，肯定会让二手业主高兴一波，死扛房价，甚至还有涨价的冲动。

如果开发商都收手了，那么，整个楼市会慢慢冷下来。一手不用说，二手房也会有更多议价空间。

从目前市场判断，开发商收手的可能性极大。

放长时间看，楼市整体是向上的，毕竟，中国经济艳压全球，市场上的钱也很多。但某段时间内，起起伏伏也很正常，2008年，2014年，2017年的时候，广州楼市也是有点惨。

楼市不是一直都吃肉的，偶尔也会挨打。