8月24日，合肥三批次集中供地公告发出，其中涉宅用地共28宗3000余亩地挂牌出让。这些地块的挂牌日期为2022年9月13日至9月22日。

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第三轮集中供地中，经开区共出让4宗涉宅用地，其中经开区JK202212号地块尤为亮眼，住宅毛坯限价近3万/㎡，创合肥历史限价新高点。

NO.1 | 壹

经开4宗居住用地即将入市

经开第三批次供地，2宗住宅地块位于经开肥西交界处，还有两宗位于空港，另外还有一宗科研用地，52.16亩。

01经开区JK202211号地

经开区JK202211号地块位于锦绣大道以南、青龙潭路以西，面积约104.35亩（居住96.25亩，幼儿园8.1亩），商品住宅（毛坯）平均备案价格22139元/㎡。

竞得人须在地块二内配建12班幼儿园+4班托班；须严格按照要求同步修建紧邻地块两条规划支路（建设标准不低于1600元/㎡）及1处公园绿地（建设标准不低于450元/㎡）。

地块临近金寨南路与地铁3号线，交通较为便利，生活配套依托明珠广场商圈；

地块对面是多伦多花园小区，斜对角北边是合肥八中教育集团翡翠湖初级中学，以及合肥工业大学(翡翠湖校区)等，距离经开实验学校也不远。

02经开区JK202212号地块

经开区JK202212号地块位于繁华大道以南、集贤路以西，面积约206.27亩(地块1居住171.348亩，地块2商住混合（租赁住宅）22.635亩，地块3幼儿园12.28亩)，商品住宅（毛坯）平均备案价格29787元/㎡。

竞得人须在地块3内配建18班幼儿园+4班托班（装修标准不低于1500元/平方米）。在地块1内沿南侧规划支路配建建筑面积不少于2000㎡的党群服务站（装修标准不低于1000元/㎡）。

在地块1-2及地块2内建设保障性租赁住宅；该配建的保障性租赁住房，由市房产主管部门指定单位按照住宅计容建筑面积2500元/㎡回购（毛坯），专项用于租赁住房。

修建一所义务教育阶段学校，总建筑面积不少于45748平方米（其中地上建筑面积不少于35748平方米，地下空间包含停车场地及设备间、库房、部分功能教室和活动室）（装修标准不低于1500元/㎡）。

修建地块1与地块3之间的东西向规划支路（建设标准不低于1600元/平方米）。

修建地块周边地块1-地块4公园绿地（建设标准不低于450元/平方米）。

地块位于翡翠湖旁，生态、人文环境优越，临近主干道繁华大道、集贤路、在建7号线松林路站等，交通便利；

翡翠湖周边区位优势突出，土地资源稀缺，退二进三释放少量土地，市场关注度较高，一路之隔是肥西产证的信地华地城、禹洲天玺小区；

03经开区JK202213、14号地块

经开区JK202213号地块位于分水岭路以西、红石桥北路以南，面积约175.98亩（居住161.86亩、幼儿园14.12亩）。

竞得人须严格按照规划条件和批准的规划设计方案要求，在地块内配建18班幼儿园+4班托班（装修标准不低于1500元/平方米）。

经开区JK202214号地块位于分水岭路以西、红石桥北路以南，面积约134.81亩。

两宗地块位于经开北区，为安置房用地，位置临近华侨城空港国际小镇项目；

NO.2 | 贰

此次出让的几宗地块又有什么亮点？我们具体来分析：

1、经开区JK202212号地块住宅毛坯限价近3万/㎡，而一批次的远大上湖居毛坯限价21661元/㎡。对比远大项目，毛坯限价上调8126元/㎡。

有网友表示毛坯限价如此之高是因为经开JK202212号地块需要在地块3内配建18班幼儿园+4班托班。同时地块南侧有一宗规划的学校用地，后续可能是小区的配套学校，网传是168新校区。

该地块周边的肥西部分项目，二手房挂价在1.7-2W/㎡，而同区位的经开区，二手房挂价在2.9-4.6W/㎡。同区位，不同产证，二手房售价相差1.2-2.6W/㎡。

如果经开12号地块地块南侧真的是168新校区，那么限价2.98万的价格也就变得可以理解了。毕竟翡翠湖北岸的168学区房，二手房挂价都破4.6万/㎡了。

2、近年来，经开南区“退二进三”进程加快，土地市场活跃度提升，供求量同比均明显上扬，土地供求量涨幅明显，南艳湖及明珠广场板块热度高；

3、区域土市热度上扬，房企积极置地补仓，多宗热点地块摇号成交，整体竞争环境加剧；

4、从竞买指标上看，11号地条件相对宽松，12号地面积大，配建复杂，竞拍门槛高，13、14号为安置房用地；

NO.3 | 叁

经开新房市场竞争加剧

据不完全统计，2021年，经开区共计推货902套，平均去化率为79%，整体市场热度较高，2022年1-8月，经开区商品住宅合计推货1039套，整体开盘去化率为58.1%，去化速度有所减缓，但整体市场热度仍相对较高。

目前经开区有几个纯新盘传来最新消息：

水木华著首开房源建面约108㎡、127 ㎡ 、142㎡，精装放风价2.6万+/㎡，非刚需首付预计6成或8成起，目前暂不确定。

远大上湖居，项目售楼部下个月开放。明珠广场的尚泽明珠中心放风价2.5万左右，大概9月首开。

此外皖投云锦台项目户型119-133-142-180㎡，高层价格2.2-2.4万，洋房2.4-2.6万，总价区间270-480万。

目前整个区域整体存量涨幅较大，经开南区压力相对较小，翡翠湖及产业园板块补货空间大。

经开区以产业为核心，区域优质产业聚集，近期有安徽省自贸区规划助力，整体产业能级进一步提升，加速人口聚集，客群支撑力度较高。但区域以产业工人为主，整体购买力有限。

但近两年房地产开发力度加大，土地供求量涨幅显著，待入市新项目集中在明珠广场及南艳湖板块，产业园板块仅个别尾盘在售，翡翠湖板块常年无新房可售，市场补货空间较大。

当前区域在售项目较少，整体销售表现较佳。随着一级市场开发提速，区域潜在存量上升至较高水平，未来随着新项目集中入市，尤其是部分综合价值较弱的区域，市场竞争环境将明显加剧 。

结语

从板块价值判断，翡翠湖板块发展成熟、配套完善；空港板块远离市区，虽政府规划明确，但目前生活配套相对匮乏，地块价值排序：JK202212>JK202211>JK202213=JK202214。

目前经开的新房存量集中在待入市项目，11/12地块所在区域库存小，后续区域随着新开盘项目增多竞争加大。