因为最近出台的调控政策比较多，所以可能聊房价的文章多了一点。据媒体统计，2021年以来各地调控已经多达60余次，而这其中，去年已经出台史上最严“深八条”的深圳还在继续行动，继续出台更多的政策。试问政策的上限在哪里，恐怕也就只有未来的深圳了。

不过，对于调控“大招”真正值得期待的下一个地方反而是上海。上个月有个新闻不知道大家还记得不记得，当时上海房价飞涨，把住建部的领导都“请”到上海去调研了。结果到现在反而是上海没什么动静。所以如果有大招的话（注意是如果有，有没有现在还不好说），要么是先在上海试点，比如上海之前已经有的房产税。要么是跳过试点这一步，直接在四个一线城市施行，甚至全国直接用也都是有可能的。

之前也说过好几次，因为去年年底定调是严控特大城市房价，因此今年调控的重头戏肯定在四个一线城市，这个认识还是要有的。从宏观来看，今年有两个消息更是需要注意，一个是人口出生率大幅度下降，另一个是今年返乡过年的人数因为疫情调控的原因下降了，连同最近调查显示返乡置业的人数也下降了。

两个因素叠加起来，意味着大城市人口虹吸的作用会越来越明显，抢人大战如果升级的话，小城市房价的调控压力会大幅度下降，并转移到大城市。同时，随着这几年交通和网络的发达，客观来说现在处于成家立业的适龄青年对于家乡的概念在削弱，往大城市“挤”的想法在增加。因此，今年大城市房价调控一定会是主旋律。

预测未来总是困难的，所以分析都只能依托于现在能观察到的事实。那么如果没有赶在去年上车，想今年在大城市买房，我个人认为还是宜观望。这个想法主要是基于以下几个情况来的，供大家参考。

1.全球货币政策的调整

去年由于新冠疫情的原因，全世界央行都在不停地向市场注入流动性，由此推升了极大的资产泡沫。我相信这个大家都懂。那么随着疫苗的普及，以及大家对于病毒的了解更加深入，防疫意识和手段更加完善，更重要的是经济复苏，超常规的货币政策早晚要回归到正常状态。

去年年底，美联储首次在会议纪要中提到了“taper”，也就是退出量化宽松，但随即表示还没有到时候。今年年初，中国央行的领导也表态政策不会急转弯。稍微有点敏感性的朋友都知道，这实际上意味着中美等经济体的央行已经在某种程度上开始考虑政策回归常态化。

在广义层面来说，房价也是受益于“大放水”的一种资产。去年美国楼市的涨幅也非常“喜人”，只是国内媒体没空报道罢了。

随着“大放水”进入尾声，叠加上最近国内直指房屋信贷的一系列调控措施，现在买房的风险不言而喻。

或者用一种非常直观的方式来判断。去年LPR与房贷利率挂钩落地后，一直到去年上半年LRP带动房贷利率一直处于下降状态，当时我对此的理解就是一种变相“鼓励”买房。但是到了下半年以及今年，LPR已经很长时间没有变化了。这预示着政策层面已经不再“变相鼓励”。

加上地产企业融资“三道红线”、银行房地产贷款集中度限制这两个刚出的政策，对于资金流向地产的限制已经摆在台面上。也难怪有朋友感叹“炒股是容许的，炒房是不容许的”，这其中的意味大家自己体会。

2.一切都要让位于调控效果

我不知道是不是我的错觉，但是去年以来的调控政策里少了一些东西，这个东西我把握得不是很准确，但是就是隐隐约约地能感觉到。直到最近我才想明白是什么——那就是保护刚需，这个意味已经消失了。

以前的调控政策多多少少还给刚需留点空间，要么就是政策出来以后，官方媒体口头表示一下“可能误伤刚需”。如今，误伤刚需什么的已经完全不存在了。甚至可以说调控已经不需要区分谁是刚需，谁是炒房了。或者说，在房价大涨面前，一切服务于调控效果。

那么实质上从购房者乃至刚需来调控是最好的选择。为什么呢？因为首套的资格只有一次，而且刚需需要贷款！那么通过贷款手段来调节购房者，让购房者从面对高房价买不起，变成贷不到款的另一种“买不起”，是见效最快的手段。

还不止于此，目前一线城市都在严查经营贷违规流入楼市。根据北京市房地产业协会官方公益平台“京房字”披露，主管部门重点核查西城金融街、德外、海淀万柳、中关村等热点学区成交案例。甚至不少消费贷的人近期也被银行要求还款，理由就是涉嫌资金违规使用。

之前也说过，因为二手房挂牌价格是没办法直接干预的，最多只能像深圳一样出台指导价，所以与其调控卖方，不如调控买方压缩成交量。也许当成交量下降之后，中介和卖方才有可能迫于压力降价。

3.不确定性面前尽可能观望

现在已知的情况梳理一下，资产泡沫难以为继、调控持续增强，甚至后续进一步增强调控的可能性很高。深圳已经有两家银行表示接受政府指导价作为放贷的依据，其他银行可能再等一等也会作出同样的选择。加上房贷额度的紧张，对于购房者来说2021年绝对是买房难度大增的一年。

什么都不做，也是一种行动。那么今年合理的选择，观望绝对要纳入选项之一。

当然，我一向认为刚需买房还是不用考虑这么多，特别是买一套自住和小孩上学买学区房。只要还在自己的承受范围之内，房价波动的影响其实没那么大。更何况刚需买第一套，当下是什么政策也基本上改变不了什么，都是受限于时代的变迁，有需要就买，考虑太多也没用。顶多感叹一句，运气不太好，没赶上好时候。

至于还能选择继续租房，或者可以忍一忍的，那还是等等吧。

啰嗦了一大堆，供大家一乐，如有说得不对的，还请见谅。