最近房价跌得让人心惊胆战，我家门口的中介挂的价签仿佛穿越回了8年前。

中介小哥说，现在大家都想少背债，只有低价房才卖得动。

记得之前有人说房价跌了能刺激消费，但现在看起来，大家还是捂紧了钱包。

经济大师瑞·达利欧的视频《经济机器是怎样运行的》告诉我们，经济就是无数买卖的总和，而信贷让这一切加速。

但现在，债务增长太快，收入跟不上，大家开始“去杠杆”，减少支出还债。

所以，别指望房价一跌，大家就会疯狂购物，经济这玩意儿，比我们想的复杂多了。

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最近，我路过家门口的房产中介，发现挂牌价竟然回到了8年前。

中介小哥告诉我，现在只有总价低的房子卖得还不错，大家都想少背点债，价格高的没人买。

记得前几年流行过一句话，叫“一鲸落，万物生”。

意思是说，如果房价降了，普通人会更愿意在其他事情上花钱，也能促进结婚率、生育率。

但现在房价确实降了，想象中的消费火热却并没有发生。

这到底是怎么回事呢？

今天，我们就从债务的角度来聊聊，让你更清楚身边的经济现象是怎么发生的。

首先，我们得明白经济是怎么运行的。

桥水基金创始人瑞·达利欧做过一个科普视频《经济机器是怎样运行的》，里面讲到，经济就是无数交易的总和。

每次交易中，一个人的支出是另一个人的收入，你的支出越多，别人的收入就越多。

支出有两种形式：一种是直接用货币结账；另一种是靠信用，也就是借钱买单。

比如买房，很少有人能一次性拿出上百万，银行就同意买房人首付款用货币支出、贷款用信用支出，未来慢慢还款。

目前，信用贷款占据经济的绝对主导，拿咱们国家来说，7月M2规模达到300万亿，没有信贷（M0）的经济只有11万亿。

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这种向未来借钱，增加负债的行为，也被大家称作“加杠杆”。

加杠杆的好处是当下的购买力变强了。

拿过去盛行的地产经济来说——我们借了未来二三十年的收入买房，这些带着杠杆的买房款，成了开发商的当前收入。

开发商乐观判断，房地产的好日子还长着，于是他们借了未来五年、十年的收入去拍地。

拍地的钱（土地出让金），就成了地方政府的重要收入。

地方政府拿着这些钱搞基建，搞民生（补贴公交、地铁、水电），招商引资，认为只要不断地投资和建设，城市就会扩张，地价就会上涨，可以赚更多。

杠杆的层层叠加，带来了巨额的购买力，驱动着经济增长。

但是，繁荣时期尽管债务一直增加，但收入也以相近的速度增加，从而抵消了债务。

拿20年前来说，我们家的房价大约是60万，那会儿家里的收入一年也就6万，不吃不喝要10年才能买下。

不过，随着整体的经济在增长，父母的工资也慢慢变多，每年涨个20%、30%，大约过了5年，就把贷款（约40万）还清了。

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我们只是买了套房自己住，但父母有不少同事，大着胆子借钱买了几套房，尽管负债很重，但房价一直涨，大家都觉得自己很有钱，信心也足。

不过，这种情况显然无法永久持续下去，等到债务的增长达到极限，增速快过收入，一切开始逆转。

这就是所谓的“去杠杆”。

去杠杆的时候，债务的增长速度超过了收入的增长速度，人们开始削减支出，以偿还债务。这导致整体的购买力下降，经济增长放缓。

所以，现在房价虽然降了，但大家并没有想象中的消费火热，可能是因为很多人还在去杠杆的过程中，忙着偿还债务，没有多余的钱去消费其他东西。

这也提醒我们，债务和杠杆是双刃剑，用得好可以驱动经济增长，用得不好则可能导致经济危机。

总的来说，房价的涨跌和债务的增减，都与经济周期密切相关。

我们需要理性看待房价，不要盲目跟风，也不要过度负债。

同时，政府和金融机构也应该加强监管，防止债务风险的积累，确保经济的平稳健康发展。

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在这个降杠杆的周期里，不仅是银行和个人，连城市也得小心了。

特别是那些杠杆率高的城市，风险可不是一星半点。

先来科普一下，国际上有个65%的居民杠杆率红线，超过这个数，就算是高杠杆城市。在国内有不少高杠杆的城市。

拿宿迁来说，之前因为棚改拆迁，地价房价一路上涨。

但后来购买力达到极限，房价过万的项目变得难卖，房地产市场开始步入衰退期，成交量逐年下降。

一旦居民杠杆率达到市场承受的极限，市场下行的压力就会加剧，极端情况下甚至可能引发系统性金融风险。

还有像贵阳、昆明、漳州这样的城市，曾经房价过快上涨，现在也已经透支了未来的上升空间。

回顾过去20年，居民杠杆率从个位数飙升到了超过60%的高位。

前几年，因为可以高杠杆、高周转，不少投资买房的人赚得盆满钵满。

但那不是因为他们有多厉害，而是特殊时代造就的红利。

现在，大反转来了，闭着眼睛买房就能赚钱的时代已经过去，房子的流动性在下降，变现时间在拉长，这种情况未来可能还会持续。

我有个朋友，以前很擅长高杠杆买房，现在他已经开始出清手里的一部分房子了。

他说这不是抛售，而是在盘整，把资金投到更好的城市、更好的地段、更好的产品上。

政策每天都在变化，我们认为：未来只有20%的城市和房子有好机会，剩下的80%千万别碰，能抛赶紧抛！

具体来说，我们首先要关注库存，这是判断城市房价是否会有起伏的一个重要指标。

只有库存消化到一定程度，房价才可能有明显的变化。超高库存城市中，有15个去化周期超过3年，最高的甚至超过10年，也就是说10年住宅0供应都卖不完！所以现在千万别买，一定会高位站岗！

其次要关注负债率，负债意味着风险。高负债率城市中，有9省市债务率超过300%，最高甚至超过500%，资金状况很危险！

总之，在这个降杠杆的周期里，我们得更加谨慎，不要被过去的经验蒙蔽了双眼。

投资房产，不再是简单的买卖，而是一个需要深思熟虑的决策过程。希望大家都能在这个变化莫测的市场中，找到属于自己的机会。