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案名亮相倒计时，很多楼盘都这么操作。
深圳南山地产联手北京城建进京的首个项目，也概莫能外：9月21日，北京楼市里，诞生了一个“星悦时光”。
这次，星悦时光没有采用书法体，年轻而时尚，涂上了金色。一年前，北京城建旗下的望京国誉府亮相，案名是中国书画函授大学教授廖廷建写的，行云洒墨。
就在新案名诞生的前一天，北京城建集团也迎来了一位新董事长：李伟东——北辰实业集团委员会书记、董事长，北辰股份董事长。
原党委书记、董事长常永春的巨幅照片和名字，在北京城建集团官网只挂了14个月。一个多月前，他曾被有传出被相关部门带走，后来也缺席了公司重要会议。
帮助深圳南山地产首度进京，正是发生在常永春执掌北京城建集团期间。
今年6月底，北京城建与南山地产联合以11.9亿元底价，拿下顺义区仁和镇临河村棚改项目SY00-0702-15、26地块R2二类居住用地、SY00-0702-16地块A334托幼用地，住宅销售指导价为44000元/平方米。
它的总建筑面积约116184.884平方米，其中地上建筑面积约77018.944平方米，住宅由南北两个区构成，北区是15地块和16地块（幼儿园），南区是26地块，共规划23栋住宅楼，7-11层的洋房产品，容积率1.6，户型为90平米和100平米，预计也会是一个偷面积大户——通过南北设备平台和挑空面积。
不久后，它的项目公司北京城建南山置业有限公司成立，由城建发展和苏州南山新吴房地产开发有限公司分别持股51%、49%。
北京城建集团持有城建发展（600266.SH）43.84%股权。2024上半年，北京城建集团实现营收约778.92亿元，同比减少3.5%；归母净利润约7.85亿元，同比减少15.41%；同期，城建发展实现营业收入65.2亿元，同比下降33.10%；归母净利润-1.38亿元，同比下降128.46%。
而苏州南山新吴房地产背后是南山控股（002314.SZ)，背后股东为招商局集团、深圳国资委和广东环保集团、中海油集团等。2024年上半年，南山控股营收27.23亿元，同比下滑65.54%，净利润亏损1.18亿元，同比下滑-563.76%。
即便是双方业绩下滑，它们还是给北京城建南山置业有限公司提供了财务资助，共计11.8亿元。按照持股比例，南山控股掏了5.782亿元，用途主要用于支付土地价款、工程建设支出等，期限为三年，没提利息情况。不仅如此，它还提供了2.94亿元的担保。
有关为北京城建南山置业有限公司的财务资助和担保情况，城建发展没有披露。城建发展董事长是储昭武，北京城建集团党委常委。
从时间上推算，常永春调任北京城建集团之后，在京拿的第一个项目是望京国誉府。截至目前，它供应了234套180-200平米豪宅，网签了41套，单价90367元/平米。
在常永春掌舵期间，北京城建集团成了房山的托底大王，去年12月拿下和知筑项目、今年1月拿下颐知筑项目、今年4月拿下长阳一个“三度流拍“的项目，它们仨至今没有开盘，也都不在上市公司城建发展旗下。
还有浓墨重彩的一笔是，今年2月份，丰台大瓦窑区域的宸知筑二期变更了设计方案——概因一期两年只网签了30%、户型设计落后，摇身一变为“玺院”，减少了117户，地下面积减少了7000多平米。
要知道，一个地产项目变更规划，难度是非常大的。而宸知筑和玺院，也没有装入上市公司城建发展里。
到底北京城建集团自己还有多少地产项目没有进入城建发展呢？这是不是存在同业竞争呢？
十分遗憾，但常永春没有等到他的星悦时光，迎来的是李伟东。
下面，花姐带大家一起速览下星悦时光的规划透视和选房攻略：
一、偷南向挑空和设备平台面积
先来看一下星悦时光的区位图，东至顺福路，南至林河南大街，西至嘉林路，北至林河大街。
它的总规划面积约50136.840平方米，拟建设内容为住宅和幼儿园，总建筑面积约116184.884平方米，其中地上建筑面积约77018.944平方米，地下建筑面积约39165.94平方米。
它由南北两个区构成，北区是15地块和16地块（幼儿园），南区是26地块，共规划23栋住宅楼，7-11层的洋房产品，容积率1.6，指导价：4.4万/㎡（浮动±8%）。
北区由11栋住宅楼构成，插画式布局，大门在西面和南面各有一个，幼儿园在地块的西南角。它没有公布户数。但可以用机动车停车位来进行测算，以每户1.2车算，共计452个停车位，预计户数在370户左右。
从它的地上建筑面积3.26万平方米，可以推算它的户型很多是小于100平米。经花姐测算，北区的户型分两种：77平米和107平米，十分纯粹的刚需盘。
南区的规划设计和北区差不多，共计12栋住宅，但没有幼儿园，显得更加完整，也更为宜居。它的户型面积也是两种，77平米和107平米。
这两地块，最大安全隐患来自非机动车，总共有1792辆，它们绝大多数都是停在小区地面。因为，南北区遍布了非机动车停车位。车位多了，电动自行车就会带来诸多的安全问题。
此外，顺义是地产商大力施展黑科技之地。顺义仁和项目自然是不会错过。
花姐预计，它会是京城偷面积的又一个“黑神话”，依然会放弃防火挑檐，效仿住总芳华里和住总青年ONE，偷设备平台和挑空变使用面积——南向偷1-2个、北向1个；阳台面积算一半，令实际得房率超过100%。
二、南区的舒适度要高一些
星悦时光的北区有幼儿园，南区的居住舒适度应是更好些。
先看看北区的选房攻略。
在角煞问题上，1#西端户、2#东端户、3#的东西端户、7#的东端户、8#西端户、10#东端户，都存在角煞问题，斜方向的楼栋会遮挡阳光和墙角带来煞气。
3#是楼王，户型是107平米，中间户是优选。6#也是107平面户型，但由于正南方是幼儿园，是次选。
受幼儿园影响较大的楼栋是9#，正面方向紧挨幼儿园，喇叭声、小孩子的吵闹声不断。
2#也是噪音比较大，整个房子的前面是非机动车停车场、室外运动场地。1#、9#和8#也是半斤八两。11#临马路。
相对比较清净的楼栋，就数3#和4#，是可以找到好房子的。
再看看南区。角煞的单元基本都在小区中央楼栋的端户。这导致一个奇特的现象，南北区的东面是绿地，反倒是东面的端户是最佳选择。因而，1#、4#和8#的东边三户都不错。
比较清净的楼栋有3#、6#、7#、9#、10#。但化粪池在地块南面的正中央位置，还是比较罕见的。
南北区还有一个差异，在于大门。由于南区的大门后面有一个“配套楼”，那应该让业主们进出家门的仪式感更强。
