房财经网两年前的9月21日，秋高气爽，丰台区卢沟桥小屯西路彩旗招展，礼炮齐鸣。

那里正在举行一场北京城建宸知筑的奠基仪式。

北京城建房地产开发有限公司党委书记、董事长史赞等一众嘉宾，为它扬土培基。那天，史赞没发言，他是公司法人兼任董事长。

史赞是全国五一劳动奖章获得者，也是丰台区小屯西路棚户区改造项目的主要推动者。

这是北京市首个国企利用自有土地一次性招标的棚改项目，发端于2015年4月。它包括四块地，25-131、132、134地块和一块幼儿园用地。其中，131地块建成了定向安置房福悦四季，132和134地块的案名是宸知筑，商品房，分两期开发。

如今，十年过去了，福悦四季在2023年3月已经交付。宸知筑在2022年10月开盘，卖了两年、成绩不佳，索性在2024年7月份把二期改名为玺院，稍早前连规划也改了。

从某种意思上讲，玺院的更名和改规划，等于对北京城建一期宸知筑进行了否定。

亡羊补牢，史赞的自我修复能力很强，一个崭新的玺院诞生了。

缩减117户、地下少了七千平米

在史赞眼里，宸知筑一二期是作为整体开发的。

2022年7月，宸知筑取得了《建设工程规划许可证》（2022规自（丰）建字0026号），一期132地块启动，二期134地块尚未实施。

直到2024年2月29日，北京市规自委网上挂出了《丰台区小屯西路棚户区改造项目25-134地块设计方案变更》的公告。15天公示时间过去了，没有收到公众反馈意见。

这表明，134地块的设计方案变更成功。4月23日，北京城建发布了整个项目新的建设方案。

具体指标为：总建筑面积 483610.08平方米，其中住宅建筑面积 285633.61平方米——商品住宅194549.58平方米，政策性住房91084.03平方米），其他建筑面积 197976.47平方米，共分 3期开发建设，容积率为2.8。

这里的商品住宅，就是宸知筑，一期住宅面积为7.87万平方米、611户，二期玺院11.58万平方米、707户，它们6.8万平米，总建筑面积34万平米。

按照最初的规划，宸知筑一二期共建20栋5-25层洋房及高层，1435套房，容积率2.8。其中一期6栋611户，二期14栋824户，总楼层9-22层，层高1号楼3.05米，2-6号楼2026年4月精装交付。

但在新规划里，二期玺院的户数减少了117户。它的容积率没变，户型面积却变大了。户型变了，小区的楼栋也须重新排列。

大致的变化是，原来最前面的两栋加高了，第二排的三栋楼间接缩小了，第三排三栋智保留了最西边的一栋、且降低了高度，再往后的南北走向楼栋变成了3栋楼，最后加高了楼王的高度至26层。

这次玺院的新方案，地上建筑面积12.09万平米，与原方案一致，地下建筑面积较原方案缩减了7148平米，为7.82万平米。

拧巴的全系户型

玺院改了规划，同样的建筑面积，户数少了14%，意味着它的户型变大了。

这正是北京城建的诉求点。

“双空中庭院，传世大宅”“建面约154-280平米大师精装格调院邸”，这一系列广告词出街，让很多人误以为，这是一个纯大户型豪宅社区，包括花姐也看走眼了。

花姐在网上查了很多关于玺院的信息，基本都是大平层印象。

实际上，玺院拥有全面积段，83平米、116平米、120平米、145平米、163平米、183平米、192平米、206平米和208平米等。简而言之，它什么客户都想要，并非一个纯大户型社区。

它有点像大兴的颐和公馆，户型从75平米起步，98平米、128平米、144平米、162平米、222平米，一个大杂烩。

反观一期宸知筑，109㎡和125㎡的三居、132㎡和138㎡的四居，刚需+改善，比玺院更纯粹。

当户型变成大杂烩之后，受影响最大的是大户型。户型越大，越难买。

在这些大户型卖家眼里，小户型很有可能未来是用于出租的，租户越多，人越杂，品质就越低。

它的2.8容积率，和同区域的京能西贤府一样。但京能西贤府就比较纯粹，只有125平米、154平米和173平米三款户型。玺院走全系产品路线，一定有自己的道理。

花姐发现，如果把宸知筑和玺院的户型放在一起看，那不就是一个完整的全系产品嘛。宸知筑的产品段属于中间层，而玺院占据了两头。

由于玺院改了规划，人们关注它的新总平面不多。

它的北面是一条长长的3层配套楼，把1号楼挤到了西北角，户型为122平米。2#、3#、4#、5#、10#、11#和9#是大户型，12#是280平米超级大户型，8#和6#7#的东端户约为120平米户型，13#是83平米的小户型，东西走向，算是凑容积率的产品。

从整体来看，玺院的户型配比，怎么看都觉得拧巴。

惨烈的大瓦窑板块

两年前，宸知筑似乎是从丰台区大瓦窑突然冒出来了的。

实际上，早在2015年3月，它所在的北京市丰台区小屯西路棚户区改造项目就发出过招标公告。一个月后，北京城建集团旗下的北京城建房地产开发有限公司中标——没有装入A股上市公司城建发展里，成交价48.57亿元，楼面地价16750元/平米。

到了2024年初，同区域的京能西贤府楼面地价涨到了6.08万元/平米。用现在的价格来看，北京城建拿的地实现太便宜了。

但是，宸知筑卖得不太好。

据查，宸知筑两年来供应了611套、只网签188套，成交均价7.16万元/平米，去化率约30%。几个邻居的表现也一般：京能西贤府网签8套，中建和颂九里网签3套。

除了市场原因之外，宸知筑被广为吐槽的，就是户型太奇葩：进深，实在是太长了。

有人见到宸知筑的127平米三居户型，被它的16.8米进深惊到了，而面宽只有7.4米，室内南北有一条长长的走到。现在，这这种狭长的户型设计比较少见，御翠园和中海京华玖序有，它们都是十多年的产品设计。

北京城建决心在玺院升级产品户型，主要发力点有两个：1、彻底改变进深面宽比的2:1格局，南向做到三面宽，进深面宽比接近1:1；2、顺义时代潮流，从原来送飘窗变成送阳台。

这两点，玺院无疑是做到了。尤其是南北双阳台全赠送，首开大瓦窑板块之先河。

但它也有一个致命的弱点：无论是183平，192平米还是206平米户型，南面也仅有三面宽而已，没有做到应有的四面宽。尤其是280平米户型，进深22米，面宽只有12.3米，南面只有两面宽。

北京楼市最卷在丰台，而丰台最卷在大瓦窑，这个弹丸之地，仅宸知筑、玺院、中建和颂九里和京能西贤府，就有将近2000套新房未售，还有电建华曦府200余套现房在售。

更名的玺院，周边对手环伺。