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北京城建像是个矛盾体。

在房山，龟速前行，有块三年前拿的地，至今还没开卖的迹象；在丰台，有个宸知筑，二期颠覆了一期，全改成大户型，甚至连案名也改了。

这个新案名是：玺院。

一个楼盘，二期颠覆一期，当成全新楼盘来做，玺院算一个。绝大多数多期楼盘的操盘逻辑，是借势。如：中海新城在石景山的中海寰宇天下，五期取名为“中海寰宇天下天境”；中建智地在朝阳前苇沟新项目，取名中建璞园PARK，也是延续旁边的中建璞园IP。

北京城建更名，背后大概率是对宸知筑的表现不满意。

据查，宸知筑两年来供应了611套、只网签188套，成交均价7.16万元/平米，分109㎡和125㎡的三居、132㎡和138㎡的四居户型。

宸知筑卖得不佳，北京城建或许认为它的定位出了问题。同区域几个定位差不多的楼盘，表现也一般：京能西贤府网签8套，中建和颂九里网签3套。

俗话说，改名改运，玺院应运而生。

它的最大升级在两个方面：一是，户型从145平米起步，最大达到280平米；二是，南北都赠送了阳台。

这一回，北京城建真的能改命吗？

推倒重来的玺院

进入2024年，北京纯改善楼盘多了起来，可谓是四处开花。

户型纯粹在125平米以上的热盘，花姐如数家珍：

1、朝阳区：北京宸园、望京国誉府、中建璞园PARK；2、石景山区：中海长安玖章；3、丰台区：中环悦府、中海丰和叁號院、城建玺院；4、海淀区：香山樾、印香山和西山观复；5、大兴区：兴城之星；6、通州区：缦云ONE。

这些楼盘里，有两个楼盘的定位，非常规手法操作。

一、兴城之星在西南五环之间，户型在150-180-230-270平米，且卖得很好，供应242套，网签145套，成交均价4.52万元/平米；

二、缦云ONE在东五六环之间，户型在199-218-265-341平米，也卖得不错，供应218套，网签64套，成交均价7.06万元/平米；

在惨淡的北京楼市，它们算大户型里的成功代表。

它们有一个共同特点，地产商剑走偏锋，寻找区域产品空白点，走差异化竞争，杀出了一条血路。

现在，城建玺院似乎也在走这条路。

它颠覆了一期宸知筑的定位，面积从145平米起步，163-169-183-192-206平米，甚至还有280平米户型，共计707套。

这意味着，丰台大瓦窑要出现200平米以上户型，玺院的档次一下子就上了一个台阶。

花姐不禁嘀咕一句：200平米户型，是谁都可以驾驭的吗？

弱爆的户型设计

在面积升级之外，城建玺院还打出了送面积的卖点。

一期宸知筑是两年前的产品，最大的赠送是飘窗，且只有南向送两个飘窗。如果沿用这个设计，到现在已经毫无竞争力了。

如今，北京楼市卷的是送阳台，玺院赶了一个时髦。

以它的206平米户型为例，主打一个特色：南北送阳台，通过奇偶层设计，阳台面积全赠送，但不能封闭。说句实话，这类阳台不实用，不如京能西贤府来得实惠，把阳台变成室内面积，送阳台一半面积。

抛开玺院所谓的阳台优势之外，其户型结构实在是弱爆了。

看一个户型的好坏，先看其骨架。城建玺院拥有206平米的尺度，却还只是一个四叶草户型，最致命的是，它的南向只有三面宽。

现在这个年代，户型面超过200平米，只要南向是三面宽设计，那一定是差评。

花姐列了一下那些三面宽200平米以上的户型，简直有点暴殄天物。1、缦云ONE的全系产品；2、香山樾的222平米和231平米户型；3、中环悦府213平米户型；4、中海丰和叁號院200平米、240平米和249平米户型。

作为同等面积的竞技者，北京宸园、望京国誉府、中海长安玖章、印香山、兴城之星，无疑是胜出者。它们200平米以上户，全部做到了南向四面宽，面宽大约进深。

在强手如云的北京，作为后来者的城建玺院，拿出的南向三面宽的200平米大户型，在花姐看来已经先输了一局。

惨淡的成绩单

200平米，是房子的一个新台阶。这意味着，单套总价上去了。

玺院的户型，145平米起步，单套总价在1000万元左右。206平米户型，单套就到了1500万元左右了。

北京200平米以上户型，供应和成交情况如何？花姐今天来逐一盘点下：

1、兴城之星，供应了42套，成交29套，单价4.55万元/平米，网签率69%；

2、缦云one，供应了128套，成交33套，单价7.08万元/平米，网签率25.8%；

3、印香山，供应了99套，成交19套，单价11.87万元/平米，网签率19%；

4、香山樾，供应了232套，成交64套，单价12.1-12.4万元/平米，网签率28%；

5、中环悦府，供应了34套，成交0套，单价9.26万元/平米，网签率为0；

6、中海丰和叁號院，供应了165套，成交2套，单价8.93-9.57万元/平米，网签率1.2%；

7、望京国誉府，供应了108套，成交17套，单价9.1万元/平米，网签率15.74%。

小结一下：200平米以上户型楼盘的网签率并不高，从高到底是：兴城之星69%、香山樾28%、缦云ONE为25.8%、印香山19%、望京国誉府15.74%、中海丰和叁號院1.2%、中环悦府为0。

不难看出，在整个北京的超大户型中，丰台区200平米户型的去化难度最大，而玺院比较悲催，就诞生在这个十分内卷的区域里，仅中海丰和叁號院就有163套没卖。

花姐初略统计了一下，北京主要在售楼盘200平米以上户型库存还有644套，这已经是一个巨量的供应。

不仅如此，新的供应又来了。北京宸园，供应了88套，其中220平米44套，249平米44套，预计均价12.5万元/平米；中海长安玖章，供应72套，户型为240平米，预计均价7.8万元/平米；中建璞园PARK，供应52套，户型为210平米，预计均价7.98万元/平米。

在这个大背景下，玺院却走上了大户型的道路，有206平米，还有280平米的超级大户型。还是那句话，能成功吗？