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一年来，如果要给中建智地评一个奖，那一定是“发布会大王”。

从北京国贤府，到文化地产品牌战略，再到北京宸园、中建濮园PARK，央企中建智地在北京连发四弹，逆周期发力品牌建设，令同行侧面。

前两次最为盛大，在水立方举行，请了陈建斌、濮存昕等明星人物；后两次隔天举行，虽然规格降低了，但主持人依然是大咖。唯一不同的是，8月24日的北京宸园发布会，中建智地总经理吴国强亲自登场演讲了。

一件黑色中山装，一副无边框眼镜，吴国强讲出了他心中理想的“心游山水”。“承古惟新，道法自然”，这是对北京宸园造园理念的高度提炼。

在花姐看来，吴国强出马，这才是央企发布会应有的样子。其实，一家企业，无论是草创期，还是鼎盛期，最大的明星就是它的掌舵者，它的灵魂人物。

当陈建斌在北京国贤府发布会中段就拂袖而去时，吴国强就应该明白一切。翻开过往的历史里，凡是请明星的房企，都是一柄双刃剑。

举一两个例子：范爷曾经多次出席恒大许家印、融创孙宏斌的发布会，一时传为"佳话“；泰禾在太庙搞发布会，请了冯小刚和李易峰，而老板黄其森腰间系了一根金色腰带。

如今，繁华过去一场空。好在，从北京宸园这次开始，中建智地有了新的认知，不再为请明星浪费钱，那也不是央企应有的提倡。

在购房者眼里，一座房子、一个社区的最大明星，就是开发商自己。这是一种自信，也是一种底气。这一点，最起码在北京宸园上做到了，吴国强走到发布会台上的中心。

花姐感慨了一番，还是回到正题。

北京宸园亮相后的第二天，楼花网发布了一篇文章，指出它没有讲清楚两点，一是约90%的超高得房率是怎么来的？二是挪走幼儿园后是如何考量的？

这两个问题，的确都比较敏感，那些挪走幼儿园的前后规划图纸，恐怕永远无法见到了。但，它是怎么赠送面积的，迟早是要公开。虽然发布会现场的大屏幕上呈现了4张户型图——145平米、165平米、220平米和252平米，但终归没有尺寸，还是无法解开赠送之谜。

昨天晚上，将近七点，北京宸园那四款户型图正式出街了，最大的变化是，252平米户型改成了249平米。很快，自媒体们都打上了一个标签：全网首发。实际上，最早全网首发的，是它的置业顾问们。

有关这四个户型的解析，开始粉墨登场。除了中建智地给出的销售说辞，自媒体也纷纷自我演绎，好好地夸赞了一番。在这里，花姐也就不跟风了。

还是回到第一个未解之谜，北京宸园的超高得房率是怎么练成的呢？按照发布会公布的户型空间——央企用词很严谨，花姐来逐一解析。

1、145平米户型，四室两厅两卫，户型空间91%

面宽进深比为0.78，南向一个客厅、两个卧室的阳台，加起来长11.5米、宽2.15米，面积为24.7平米，赠送一半面积为12.35平米；北面两个卧室，也都赠送了阳台——约1.5米宽，共计约7平米，赠送一半为3.5平米，其中一个有部分挑空——全赠送2平米；由此，它一共赠送了17.85平米，除以145平米产权面积，得出赠送比为12.3%。145平米户型为14-17层高层建筑，结合北京宸园公布的户型空间91%，得出其产权面积的得房率为78.7%，这也是一个非常高的得房率。

2、165平米、四室两厅三卫，户型空间93%

面宽进深比为1.03，南向一个客厅、两个卧室的阳台，加起来长13.3米、宽2.15米，面积为28.6平米，赠送一半面积为14.3平米；北面一个卧室赠送了阳台和挑空面积——阳台共计3平米，赠送一半为1.5平米，挑空全赠送约2平米；由此，它一共赠送了16.3平米，除以165平米产权面积，得出赠送比为9.9%。165平米户型为15-25层高层建筑，结合北京宸园公布的户型空间93%，得出其产权面积的得房率为83%。

3、220平米、四室两厅三卫，户型空间89%

面宽进深比为1.61，南向有五面宽，一个客厅、一个主卧和两个卧室的阳台，加起来约长17米、宽2.15米，面积为36.6平米，赠送一半面积为18.3平米；北面一个卧室赠送了阳台和挑空面积——阳台共计3平米，赠送一半为1.5平米，挑空全赠送约1平米；洗衣间赠送了阳台和挑空面积——阳台共计2.5平米，赠送一半为1.25平米，挑空全赠送约1平米；由此，它一共赠送了23.05平米，除以220平米产权面积，得出赠送比为10.5%。165平米户型为22层高层建筑，结合北京宸园公布的户型空间89%，得出其产权面积的得房率为78.5%。

4、249平米、四室两厅三卫，户型空间89%

面宽进深比为1.43，南向有五面宽，一个客厅、一个主卧和一个卧室的阳台，加起来约长14米、宽2.15米，面积为30.1平米，赠送一半面积为15.05平米；北面两个卧室赠送了阳台和挑空面积——阳台共计2.8+2.8平米，赠送一半为2.8平米，挑空全赠送约1.5+1平米；一个卧室北面额外赠送了一个阳台约3平米，赠送1.5平米；由此，它一共赠送了21.85平米，除以249平米产权面积，得出赠送比为8.8%。249平米户型为22层高层建筑，结合北京宸园公布的户型空间89%，得出其产权面积的得房率为80.2%。

小结一下：

1、北京宸园的得房率很高，即便没有赠送面积，得房率在78.5%-83%，但165平米83%产权面积得房率是值得商榷的，这种得房率只会存在11层以下的洋房；

2、四种户型的面宽进深比优选顺序为：220平米、249平米、165平米和145平米，但249平米也有一个优势，客厅东面是一个巨幅落地玻璃窗。145平米和165平米是典型的四叶草，户型比较平淡些；

3、北京宸园如此高的使用空间，大概是加上了门厅的面积和飘窗的赠送面积，一般来说，14层以上的高层住宅，产权使用得房率是很难超越80%。