好多人让我写市场，那就随便聊聊吧。

2月的连云港楼市，似乎有了转好的迹象。二手房不论是带看量，还是成交量都稍有好转。新房市场，也逐渐有升温的趋势。

据我所知，2月份二手房市场的带看和成交虽然有所好转，但多数板块仅比去年底相对好些，实际上依旧处于一个相对低谷。而且，主力成交基本以学区房为主。新房热度有所向好，但更多的局限于低价刚需盘。据相关数据显示，2月连云港商品房共成交3942套。较之1月份降低452套，创下近5年同期最低成交量（2020年因为疫情）。

2月市场的成交向好，仅仅是每年同时段的正常走向，是基于本身的学区和刚性需求，并不能直接反映楼市行情的掉头。而且，我们注意到房企一二月投资意愿断崖式下降。虽然需求端的购房者迎来诸多利好刺激，但供给端的房企仍未得到纾困。对于大部分企业来说，不主动死给爹看，就被爹搞死，这是分析很多问题的现实背景。

进入3月份，突如其来的疫情打断了连云港节奏，把一度向好的楼市“扼杀”在摇篮中。疫情，毫无疑问会给当地经济带来一定程度的损失。但疫情过后，经济恢复也是同等重要的事情。正所谓“危中有机”，前有郑州、青岛等城市的调控松绑，后有苏州疫情后的“46条新政”，连云港会不会借机出台“救市”政策，就考验操盘者的智慧和能动性了。毕竟，任由不冷不热的楼市继续下去，别说疫情期间大把的财政支出，土地最终能不能如期卖出去，都是一个悬而未决的问题。

对比其他城市，连云港楼市最大的客观优势是近两年土地供应少，市场存量不多。这种市场即使不经任何外部刺激，哪怕凭借自身慢慢消化，最终也会形成供小于求的局面。反过来，但凡外部稍加刺激，哪怕限价微调上涨，都会促使楼市转向。

楼市转好，只不过是最终到来的时间长短问题。

关于今年楼市观点，我在《关于2022年连云港楼市，我的一些看法》一文中详细赘述，不做多表了。这里，再补充几点：

1、过去以来，我们分析楼市偏重微观。但现在，更要关注政策矫枉过正和及时纠偏之间的切换。从各地出台楼市新政来看，现在显然处于加速修正期。而且，当下很多政策是温润细无声。但凡你对政策的阈值偏低，鉴于目前房价基数如此高的背景下，今年可能就白忙了。

2、今年的货币政策，基本确定是全面宽松的路径。这时候要考虑的，不是眼前楼市的苟且，而是未来楼市的远方。如果2023年锤神再度来临，房地产该何去何从？到底是加杠杆猛搞，还是降杠杆收缩？

3、上一波购买优质核心资产的，大部分以中产为主，是中产替地方政府接了盘。那么，下一波楼市中，应该轮到谁了？

4、在经济增速下行以及收入增幅降低的背景下，过去每年全国17亿方的成交量是不是峰值呢？尽量下调楼市增值预期，把房子更多的充当一个避险或者保值功能。相较于投资，今年楼市更适合换房。

5、不要问我买哪个楼盘涨最多。朋友们，我要有那个本事，何必在这苦哈哈的码字，早就躺在沙滩上晒太阳了好吧。不要迷信任何一个楼市大V，多出去跑多出去看，坚持自己的判断。没有一本万利的致富捷径，无缘无故对你好的陌生人只是为了收割你。还有一些打算去外地购房的网友们，如果你在连云港楼市没赚到钱甚至都没搞明白本地楼市，还是收起你的雄心壮志吧。

6、至于学区房，不一定非要追求顶级学区。双减实行到现在了，看透的家长更偏向于追“补习房”，哪里培训班多，去哪里。如果你不热衷培训，至少你的邻居们帮你守住了房价；如果你热衷培训，至少周边环境更让你省时省力。当然，你如果乐意躺平，就不要对“鸡娃”的家长们叽叽歪歪，尊重不同人的选择。

疫情过后，大家还是多多出去看房吧。