深圳产业园“零租金”时代来了。
在近日举行的深圳国资国企10万平低成本优质产业空间供给发布仪式上，深圳市国资委宣布，已统筹调配10万平方米市属国企产业园区资源，为入园小微科创企业提供“低成本、高品质”的产业空间，通过区政府遴选且符合相应政策条件的科技企业最低可享受2年以内的免租优惠（签一年合同免一年租金，或签三年合同前两年免租第三年减半），实现“零租金”入驻。
消息一出引发热议：
深圳国资为何如此大胆、其他城市能不能跟进？
近年来，受房地产市场深度调整、办公楼市场需求疲软等多重因素影响，全国办公楼市场普遍面临着库存上升、空置率上升、租金下跌的压力。
这一现象在重点一二线城市尤为突出。据相关机构数据，今年，四座一线城市甲级办公楼市场新增供应量在350万至390万平方米，净吸纳量约180万至220万平方米，库存仍会继续上升。
市场承压的同时，从需求端看，人工智能、先进制造、金融服务等新兴企业成为重点城市办公楼需求增长的重要引擎。
综合种种因素，深圳国资率先放出“零租金”大招，远不是为“清仓甩货”，背后更是培育科技创新生态、塑造产业新优势、加速人才集聚的一盘大棋。
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客观说，相比于早年“来了深圳就是深圳人”，深圳当下的创新创业生态正在弱化。
一个典型的例子是，深圳国资近年大手笔投资的项目，诸如兜底恒大与万科、148亿参股陷入债务危机的苏宁易购，多是对传统产业补亏；同时，深圳项目招引也更关注成熟、能立刻带来税收的项目，而不是需要早期培育的项目。
由此，深圳国资此次拿出10万平零租金产业园区，很大程度是为吸引一批科创企业来到深圳、激活城市创新创业生态。
具体看这些产业园区，超80%空间位于适合创新创业和企业发展的优势区位，是妥妥的优质园区，具体包括6个园区，为：
深投控位于南山区的深圳湾科技生态园、深圳市软件产业基地、深圳国际创新谷和赛百诺基因治疗园，深圳特区建工集团位于龙岗区的宝龙生物医药创新发展先导区以及位于深汕特别合作区的深汕科技生态园。
可以发现，这6个园区都属于深圳优势的电子信息、科技服务、生物医药产业。
其中，深圳湾科技生态园入驻科技创新企业超过1300家，包括14家世界500强企业、46家上市公司、500多家国家高新技术企业、300多家专精特新企业，园区产业涵盖人工智能、具身机器人、芯片与集成电路、软件与信息服务、智能制造多个产业集群。
宝龙生物医药创新发展先导区为深圳市发改委评定“深圳市AI+药械专业园区”，园区大平层、大间距、高层高、重荷载的高标准厂房，可满足生物医药和医疗器械、人工智能、机器人、智能装备、新能源、电子元器件等战新产业生产制造需求。
在园区现有规模基础上，一批科创企业入驻，无疑将进一步壮大产业实力，培育产业发展后备军。
据悉，除了为企业提供零成本入驻，深圳国资后续还会推出一系列配套，为企业提供“全要素配套、指数级成长”产业孵化解决方案。
比如，发布国资统一产业空间管理平台小程序，集成空间租赁、设备共享、政策申报等功能，实现“一屏管空间、一键配资源”，为入驻企业提供更加精准、高效、便捷的服务，助力企业发展壮大。
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有媒体曾分析，深圳这一打法很聪明：
空间是静态资产，而生态才是流动能量。深圳通过“空间”这个入口，搭建起“空间+场景+金融+人才+平台”系统性孵化机制，进而形成创新生态系统，将有力支持下一阶段强势增长。
从企业视角看，随着人工智能、先进制造等新兴企业成为城市办公楼需求增长新引擎，相关企业落户，更看重人才、资本、产业配套等要素。
以AI企业选址为例，根据波士顿咨询相关研究，全球AI领军企业选址中政策优惠权重已降至12%，人才密度（38%）和产业协同网络（29%）成为关键要素。
也就是说，如果园区只是单纯的政策洼地、成本洼地，却没有资本、人才的流通以及产业配套支持，那么即使是零租金也很难换来科创企业集聚。
显然，无论是技术、资本、人才等软环境，还是背靠粤港澳大湾区发展起来的完善的智能硬件产业链，深圳的实力足以支撑零租金政策真正落地见效，实现培育科创后备军、激活城市创新生态。
据了解，除了拿出市属国企产业园区资源，深圳国资正全方位参与城市科技创新。
今年以来，深圳国资持续开展“全力服务科技创新与人才发展”系列行动，致力构建“科技园区+科技金融+人才服务+场景应用+平台支撑”创新综合生态服务体系。
3月4日至6日，深圳国资先后发布应用场景开放行动、金融支持服务行动，从场景试验、金融扶持等方面提供保障，持续推动深圳国资国企从“资源持有者”向“生态共建者”转型突围，为科技创新与人才发展创造环境、提供助力。
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那么，青岛能不能效仿深圳呢？
在回答这个问题之前，首先要明确一点：
深圳此次的零租金政策，并非出于解决办公楼空置的空间逻辑，而是产业逻辑，是对现有优势产业的前瞻谋划。
照这样看，青岛能效仿，但前提是与自身优势产业充分结合，拿出有潜力、科创属性鲜明的产业园区，而不是长期空置、没有任何盘活希望的产业园区。
这几年，青岛发力建设新兴产业园区、以园区专业化运营引进大项目，已推动新型显示、集成电路、虚拟现实等新兴产业全面起势。
在此过程中，青岛国资已担当全市新兴产业园区建设运营主力。
但稍显遗憾的是，青岛市级新兴产业专业园区挂牌工作在2024年一年来却再也没有任何进展。
好的做法应该继续，应该一张蓝图绘到底，而不是什么都要推倒重来。
实际上，对于园区运营者来说，专业园区是一种将创新资源集聚、并为他们提供专业服务的思维转变。
随着城市发展路径由投资驱动转向创新驱动，青岛国资作为城市发力科技创新的主角，也需转变产业园区投资运营思路，通过“算大账”、长线投资视角，谋划园区运营和项目招引，而不是只做“房东”。
深圳国资之外，产业园区运营领先的苏州国资，也在创新服务产业举措。
比如，由苏州工业园区国企中新集团开发建设的中新具身智能产业园项目，于今年初奠基。针对园区发展，中新集团围绕具身智能行业数据采集成本高、互操作性弱、兼容性低等难点痛点，聚焦行业基础和共性技术问题，高水平建设公共平台，包括数字孪生和数据采集训练场、检验检测基地、展示体验中心及产才融合交流中心。
同时，率先开放集团旗下各类应用场景、拓展园区其他场景资源，并以新加坡国际商务合作中心为重要纽带，联通国际资本，加快打通具身智能技术开发、产业孵化、生产制造、场景落地等全链条的联合创新双向通道，助力企业拓展新加坡等国际市场。
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为推动国资投资初创企业，青岛还需要结合青岛的实际在国资投资容错机制上做文章。
在全国，先行先试的广东，去年10月1日起施行的《广东省科技创新条例》已提出，国有天使投资基金、创业投资基金的考核中，“不以国有资本保值增值作为主要考核指标”。
广州、深圳国资投资容错率上限已提高到100%。
比如深圳南山区出台的《南山区支持创新创业“六个一”行动方案》，宣布设立总规模5亿元的战略直投专项种子基金和天使基金，对国资基金内单个项目允许100%亏损。
这对创业团队引进、年轻人才引进无疑是重磅利好。
打个粗略的比方，深圳的5亿基金可以投500个100万项目，带来500个创业团队。他们在深圳创业生活，将大大反哺深圳创业生态、消费扩容。
对比之下，青岛投向每日优鲜却血本无归的20亿，如果投向2000个100万的硬科技创新项目。即使这笔钱亏了，还能带动2000个硬科技创新人才团队落地青岛，他们在青岛的创业生活对整个城市来都可能带来极强的鲶鱼效应。
这笔账，青岛早应该好好算算。
