写在正文前，标题中的“1.4万到1.8万”是高新区头部二手房的涨幅，是对过去两个月的房价总结。目前，高新区的头部二手房已经出现成交减缓现象。

大家不要慌，千万不要慌！！！

继老牌学区房苍梧学区房价大幅拉升，房东信心爆炸，二手房开始集体“意识流挂价”之后。“预期”学区房——连云港实验学校二手房也上演“高位走量”。

前些天，我从身边的朋友以及相熟的中介处了解到：连云港实验学校二手房成交量大幅增长，且单价历史性突破1.8万大关。四季金辉一二期、苍梧八期、美麟常青藤和平高书香名邸等二手房，均出现单价破1.8万的成交案例。

苍梧头部二手房从1.8万+到2.3万+，用了差不多五个月；连云港实验学校头部二手房从1.4万到1.8万，不过短短两个月。

苍梧学区房有老牌顶级学区加持，达到如此高的溢价，也可以理解。但成绩尚未验证的“新学区房”，也热火朝天，实属奇观。当然，促成连云港实验学校二手房上涨除了“预期学校”，还有土拍因素——楼面价近9千。

如果是因为城市向东，或者改善居住环境，高位接盘高新区二手房无可厚非。但在“学区焦虑”之下，入瓮“连云港实验学校”高价二手房，就要打个大大的问号。

毕竟，目前连云港实验学校也就是一个中等学校啊。

行不行，靠事实说话。我汇总了近三年连云港实验学校的中考成绩，如下：

阅读表格，我们至少有两个疑问：

1、中考人数为什么这么少？

连云港实验学校2015年7月开始招生，投入使用将近6年。目前，板块内已交付的小区至少有10个，约1.5-2万户家庭。这么多家庭，中考适龄儿童，只有区区不到200人（2020年）？其他的孩子，都去哪里念书？为什么不在连云港实验学校念书呢？

大概率现实是——很多家长不止实验学校一套房，把孩子送到了其他更好的学校就读。

2、中考的新高录取率高吗？

根据近三年，能够查阅到的公立学校中考数据：新海中学苍梧校区新高录取率是22%-25%；海宁中学8%-12%；东港中学10%-12.7%。外国语和新海中学延安校区，则没有完整的数据。

仅仅对比录取率，连云港实验学校的中考成绩并不突出。更关键的是，在参考人数不到200的样本，连云港实验学校的数据有参考意义吗？

众所周知，名校不是“与生俱来”的。

除了一流的师资、硬件，促成蜕变的关键因素，就是生源质量。现在，很多人存在如下的逻辑：房价高--生源好--学校好。也正因为这种逻辑，民间慢慢凝聚“新共识”——因为连云港实验学校周边房价高，生源就比其他非苍梧板块好，所以连云港实验学校前景广阔。甚至，不少人放下豪言壮语：

正如过去苍梧在一众学校中脱颖而出，未来5年实验势必取代苍梧、傲视全城。

生源，包括师资，往往决定一个学校的下限。通过高房价，筛选出一批素质较高、重视教育的家庭，可以说明该学校的起点较高。纵观整个城市格局，连云港实验学校，周边汇聚着众多的新小区和中高端购买力，的确具有良好且不俗的成长性。

但未来能走多高，或者说能否达到苍梧般的成绩，有待时间的沉淀。

真正决定一个学校上限的是：

鸡鸡复鸡鸡——在教育的路上，家长鸡不鸡血，孩子鸡不鸡娃(学霸级孩子除外)。

现实就是如此的肤浅和残酷，可以把苍梧学校和连云港实验学校的家长进行对比。由于不同的教育理念，两类家长在买房时自然分化——苍梧学校的家长们更笃信学习改变命运、更有危机意识，补课、砸钱、花时间、全职妈妈，自己和孩子辛苦点，居住环境差点也没关系；连云港实验学校的家长们更觉得应该及时行乐，父母可以给孩子投入，但更希望孩子能快乐，而且不能降低自己的生活品质，自然只有高新区的新房子才能入得了眼。

这两种教育没有对错，适合自己的才是最好的。但不同的教育理念反映在学校或者房价上，就是马太效应——强者恒强，鸡血家长们集中到苍梧学校。

所以，生源只是一个好学校的相关因素，并不是因果逻辑。就好比，人口数量与人口红利的关系——不能转换为劳动力，人口再多又有什么意义呢？同理，只有足够“鸡血”的好生源，才能促成一个名校诞生。

想要搏一搏新学校的话，除了有师资、学校等基因，还得看看未来邻居们的“鸡娃”实力。

说到底，学区是一场“零和游戏”，共同繁荣是不存在的。

就算连云港所有新盘都“名校环绕”，但重点高中的名额每年就那么多，一个牛娃一个坑，不是你上就是他读。

崛起一个新名校，一定有某个老名校升学率下滑。若老名校永远屹立潮头不坠，新学区房的暴涨就是镜花水月、无源之水。所以，再多再炫的名校光环，最终还是要靠你死我活的考试厮杀出来，才是真·24K学区房。