11月6日那天的土拍，令人恍惚。第一时间跟老朱汇报：又是远达！又是重金砸大源西！

明显感觉到老朱当时也懵了一下：之前暂停销售的那个？

是他，是他，就是他。那个8月底突然给业主发微信，说暂时停止销售，只接受诚意金登记，等到明年3月开春再卖的远达·天宸名邸，那个远达。

同一个远达，地也挨着，59亩大源西地块，楼面地价26300元/㎡，价格仅次于贝壳在金三的那块地。

刀哥的心情有点复杂，脑壳也有点痛。

两个多月前，我们还忧心忡忡地呼吁业内的朋友都不要抱着看笑话的心态来看远达暂时停售事件，认为这是成都楼市率先响起的一曲悲歌。（传送门：）

根本想不到，当时的评论区里居然有人认为那是一篇付费作文；根本想不到，说好了春天再冒头的远达，看到晴天就立刻盛装出行；根本想不到，这次拿的地每平方米比上次还贵5千6，信心继续膨胀。

相较于央国平的稳健路数，民营企业的打法总是不太好揣摩。不妄猜远达这一波操作背后有什么深入的考量，柳叶刀还是说回自己更擅长的事情，说回我们头痛的症结所在。

传统意义上，地价成交得高，相当于把板块价格的轿子抬得高，对周边销售肯定是利好。但当这次加码的开发商是远达，我们就不太乐观。

再一次与华润、招商、金茂、中海、绿城们擦身而过，现在的大源西更像是站在大源的西面，抄起手等着市场喂饭。即使人人都夸颜色好，定睛细看还是一盘沙。

又卖出了一块价格足够高的地，却出不了一个令市场足够期待的明星楼盘，这样的大源西会出问题。

全文共5800字，深度阅读需要12分钟。

一、远达加码大源西，不是好消息

二、还有机会，未来谁能解救大源西？

三、老朱有话说

01

远达加码大源西

不是好消息

大源西绝对是一个好地方，我们之前就说过，大源西占尽地利和规划的优势，几乎是全成都最不缺客户的板块，同时发展周期也相对较短，兑现程度高，从底子来看堪称完美。

从2023年远达拿下天宸名邸那141亩地开始，大源西的楼面地价就没下过2万，一次比一次高——20700元/㎡、22800元/㎡、23200元/㎡、26300元/㎡。国企央企也积极参与，但每次都拿不到地……

11月的这盘土拍，很多人都翘首以待，想看大源西的新人，万万没想到，远达根本不等新绿色，也拒绝了新伙伴，直接自己冲了——楼面地价再抬3000元/㎡。上一次把轿子抬这么猛的，是麓湖公园板块的润达丰。

但如果是和润达丰走一个思路，远达的计划看起来也有不小的BUG，因为远达天宸名邸在板块内的风评不太好。关于“价格与品质的不匹配”和“强行捆绑销售”的争议，一直很大。从销售备案数据来看，除了一批次开盘的那一百多套，进度条一直暂停到今天，很少听到它的消息。

远达怎么想，只有他自己清楚；而大源西在这一拍之后，原本顺遂的路也生了变数。

远达拿第一块的时候，大源西是远达的加分项；

但大源西被远达占据主导，远达就成了大源西发展的阻碍。

一、板块值钱，房子才值钱

8月底天宸名邸宣布暂停销售的时候，不少人都猜测，远达是不是想等地价更贵的新绿色把价格抬得更高了，再来享现成，参考能建在林家坝的快乐时光。

柳叶刀当时提出，第一批入手能建的买家直接躺赚100万，当然不是乱说的。但这个话，放在今天的大源西就不一定灵了。我们细说。

任何一个房子，它的一手房房价主要由4个方面决定：

① 项目定位

同一个板块的刚需盘和改善盘，定位不一样，甚至同一个项目里不同组团的价格也不一样。

比如二十四城前几期的小户型单价就2万多，悦玺能卖到4万多，而旁边的钢管厂老房子就只值1万多。更不要说定位更高的大平层和别墅，价格差距拉得更大。

②产品品质

产品品质包括户型设计、建筑外立面、园林效果、公区服务等。最近在楼市中倍受欢迎新规项目，比如越秀的天悦云萃和华润的中环天宸就是全成都范围内的品质卷王，高于板块均价也不怕，照样是个抢。

③市场行情

行情好的时候，全城一起涨价。比如金融城从2万涨到5万6万，建设路从1万涨到2万3万，涨幅不一样，但总归都是要涨的；反之亦然。

④ 板块价值

再次强调，行政区不值钱，楼市板块才值钱。同样是锦江区，攀成钢板块的房子就比东光、琉璃厂值钱得多；同样扎在三圣乡，白鹭湾可以起飞，卓锦城、绿地468那片连个单独的名字都没有。

①②由每一个项目的开发商决定，③由经济环境决定，④由这个板块中的多个知名开发房企协力打造。

二手房方面，能够决定房价的，除了房东本人有多缺钱，还有一个非常重要的因素，即非业主口碑。

所谓非业主口碑，顾名思义就是在吃瓜群众眼中，这个区域以及这个项目的价值感。

浣花溪板块就是非业主口碑极好的板块。作为成都“西贵”概念的鼻祖，全成都人都公认，住在浣花溪的肯定是非富即贵。即使绝大部分人都没走进草堂之春、舜苑、金林半岛去看过，也不认识住在里面的人，但浣花溪这三个字就是“听起来很贵。

再比如，全成都人也公认住在金融城的朋友都是有家底的，不管你是不是在十几年，以不到一万单价买的人居天府世家。大不了是城南壹号卖7万，天府世家卖5万，一样都是成都的贵房子。

当板块价值足够强势的时候，买家才会积极，卖家才能有信心；非业主口碑为二手房价托底。

打个总结，在决定房价的几个要素中，板块的价值感和口碑始终具备强影响力，而且是相对可控的。

想要房子一直值钱，保证板块一直值钱是首要。

二、大源西的板块价值感，从何而来？

我们要谈的大源西的板块价值感，不是交通路网、不是商超公园、不是学校医院，而是楼市中的口碑价值。

成都每一个具备良好非业主口碑的板块中，都有三个关键项目：

① 名企 ；② 名盘；③ 豪宅。

你看成都的第一个富人区桐梓林——

开天辟地的第一把火就是新加坡开发商华新国际，做了第一个成都的第一个独栋别墅群——锦绣花园，一个项目就占据了名企、名盘、豪宅。其后是中华园、芳草地都是洋房、别墅，还有金地的第一个项目金地贝福利，也落定在桐梓林。

即使是到了现在，你可以说城南新贵逐渐离开了桐梓林，但桐梓林的富人区口碑始终在。

再看三圣乡——

靠三环路的那一段其实起步很早，但是卓锦城、首创交子1号、锦江城市花园、四海逸家都谈不上名企、名盘，华熙528艺术村算是跳脱一些，但并不具备多大影响力。再加上一个不争气的绿地468，提到那一片简直两眼一黑。

但是，临近白鹭湾的锦江赋、锦江上院、锦江璞园，又是另一片天地。因为项目本身定位相对高端，于是与白鹭湾的锦江金茂府、建发天府养云形成呼应关系，甚至能联通绿城凤栖麓鸣的流量，形成了名企、名盘、豪宅的板块口碑闭环。

很显然，金融城、攀成钢、林家坝、白鹭湾、武侯新城、杉板桥、浣花溪、大源、驸马都是同样的逻辑。

反之，一个板块中如果没有名企、名盘及豪宅，就会逐渐没落。

我们的大源西，唯一一个有资格成为以名企、名盘拉动板块口碑的中铁建·西派善城，占地仅24.5亩，早在2023年底就以3天售罄158套房源的成绩，完成了在大源西的亮相和谢幕。

你看，接连不断的小地王让大源西不断登上土拍新闻的头条，但以远达为代表的以高价在大源西拿地的企业更多是想通过大源西，为自己打名头，他们没有心思也没有能力以自身的品牌价值反哺大源西，他们为这个板块带来的最大新闻，就是土拍拿地的那一刻。

大源西也没有名盘，最出名的楼盘新闻有2个：一是天府锦上锦和西派善城在同一时间段秒清盘，二是远达天宸名邸暂停销售。

所说，如果这个用高价地博眼球的势头还在大源西继续，接下来大源西的土地继续由远达这样的房企收入囊中，那么大源西就无法延续从金融城—大源—大源西的发展脉络。

即使大源西的新房能价格能卖得不错，后期二手房溢价空间也有限。在板块价值感严重不足的情况下，勉强做出来的豪宅也同样过得窘迫，比如金悦湾、保利康桥，都是“平民窟”里高不成低不就的尴尬豪宅。

如今大源西的一切都自于大源，大源的客群、大源的配套、大源的非业主口碑。

今后，无法积累非业主口碑的大源西，最终会彻底消失在公众的谈资中。

02

还有机会

未来谁能拯救大源西

作为高新区唯二具备成片开发空间的板块，大源西的未来还是比新川更有奔头。毕竟是大源的纯血高配，顶流预备役，尤其地块指标全面升级，整个城南的换房升级核心，都盯着这块肥肉。

600万起的天府锦上锦和700万起的西派善城，都是上线就秒光，大源西完全不缺买家了。再有远达天宸名邸的暂停销售，给所有人都上了一课——顶级的食材只需要简单的料理，而顶级的板块却必须搭配最强势的打造能力。做房地产和做菜终究是不同的。

大源西现在的窘境就是，菜洗好切好，吃饭的也来了，但是自家没厨子。

大源是牌面不大，但全明星阵容；而开局就站在前辈肩膀上的大源西，一直凿壁偷光。

一、大源西的板块价值必须高于大源

从大源西在售及售罄项目的基础数据来看，天府锦上锦面积区间178~243㎡，总价571万~817万；西派善成面积区间180~219㎡，总价604万~864万；远达天宸名邸面积区间126~259㎡，总价430万~1869万……确实都是面积区间相对大，总价也不低。（数据来源：成都购房通）

项目定位看起来没问题，但如果将大源和大源西的地图并在一起看，问题就大了。

大源板块的开局是从中海开始的，中海、嘉里、华润，然后是复地、建发、保利、朗诗、万科、美城……担得起一个大牌云集，都是楼市滚动上榜单100强的品牌房企，好几家常驻成都楼市销售TOP10。

而大源西，除了一个售罄的中铁建·西派善成，其他“地主”中，不要说挤进100强榜单，在成都本土，甚至在高新本区的知名度和影响力都just so so。

认真说，住在大源的人凭什么要从品牌房企的房子里搬到一个不知名项目？就因为它面积大，就因为它价格高？

业主之间是存在鄙视链的，不管这事情本身合不合理。建发业主肯定觉得自己比合能业主有面子有眼光，中海业主、华润业主如果突然成了远达业主，大家第一反应都不是为了改善升级，而是工作生活上可能遇到点事情。

如果连说服大源的买家到大源西都有困难，金融城买家想改善，更不可能来到大源西。而双流人民如果不那么在乎高新和双流的落户区别，秦皇寺CBD显然还有卡地亚、招商、华润可以选，更不要说神盘麓湖的诱惑。

一个两个项目做200+㎡的房子，解决不了大源西的问题；大源西首要要压过大源，需要力度更强的破圈力。

二、林家坝速成大法，是现成模板

大源西上手的第一把牌和第二把牌，显然并没有抽到王炸，也没有4个2、4个尖的好运，好在空间足够，牌局还继续，下两把摸得好，就还有机会，现在正是学习的好时候。

2024年的林家坝是大源西当下最好的榜样。

林家坝当然是一个底子很好的板块，但是交子峯萃、朗拾交子时期的林家坝照样是楼市的小透明。2024年3月，中铁建、金茂和滨江连续在林家坝拿地，是林家坝的起飞契机。

不仅是因为这3宗楼面地价2+万/㎡的地块足够贵，而是因为中铁建、金茂和滨江都愿意在林家坝花高价拿地，尤其是金茂和中铁建手拉手，1+1＞2。

其实这三家房企在林家坝拿的地都不大，房子最多的金茂璞逸锦江一共300多套，三家加起来才800多套，远达天宸名邸一个项目就964户。但在名企、名盘面前，人多的力量显得微小。

你看，金茂是名企，自带名人效应，同时产品面积直接拉到200+㎡，总价门槛从400万来到1000万，会所公区一亮相，美图刷爆朋友圈。

哪怕最终买璞逸锦江的人只有300多个，在成都起步就有至少30万人知道金茂，并且通过金茂知道林家坝，知道有金茂的林家坝大概是一个价格有点贵的板块。

30万人这个数据当然没有严密统计，但也不是乱说。这些人从哪里来？

① 金茂的老业主和粉丝；

② 业内媒体和其他同行，对金茂的关注和传播；

③ 来自金茂常规的品牌推广工作；

④ 林家坝周边其他项目的意向买家们；

⑤ 所有对璞逸锦江1000万起步的产品感兴趣的八卦者。

如果只有金茂，那林家坝的非业主口碑可能就是从30万人扩散到50万人，因为还有中铁建、滨江，林家坝起飞的起始关注量，就提升到了100万人，进而继续扩散到500万人，甚至更多……最终，林家坝成势了。

够清晰吧？对于大源西来说，要解决当前的困境，最直接的办法就是尽快迎来名企和名盘，比如积极参与了大源西竞拍的华润、招商、中海、金茂、绿城……

畅想一下，像华润这样的企业，在成都稳扎稳打21年，做了30多个项目，保守来看十几二十万个业主肯是有的；加上华润在万年场、东湖、大源、秦皇寺、蔡桥、十陵、新川等无数个板块的邻居们，不管华润在成都哪个犄角旮旯拍一块地，自动就会带来100万人的关注。

同理，中海一抬手，不仅是住在中海的业主第一时间看过来，交子大道一整排在中海国际中心上班的朋友，走过路过也要看一眼。

还有刚才提到的中铁建、金茂，以及越秀、华发、招商、仁恒……对于现在的大源西来说，一个名企、一个名盘都还不够，需要上面提到的这些房企能三三两两组个团。

大源西要复制林家坝的传奇，说起来也不是多复杂的事情，主要就是一个人和。

当然，这总归是我们的一厢情愿。如果大源西接下来的土拍，还是继续之前的发展，一直没办法吸引名企、名盘、豪宅入场，新川北的教训也可以提前预习一下。这两条发展轨迹，都相当清楚。

下一次大源西土拍的结果，对这个板块价值的走向会特别重要，让我们拭目以待。

高新的大源西如果不好好争口气，就会在成都人的龙门阵里成为双流的大源西。

老朱有话说

二手房市场特别好的时候，中介给我打电话的频率就特别高。每次他问这套那套卖不卖，我就回答他说，不卖，上调20%。不是故意拉高市场价格，就相当于挂了个门铃，随时听听市场的声音。

时间长了，中介小伙子也懂了，隔断时间电话还是要打过来，但内容改成，我这边的客户很感兴趣，如果您有朋友要出手，记得找我。我当然晓得他们最感兴趣的肯定是文儒德，毕竟高价成交了那么几套，所有人都说好，越捧越香。

但文儒德、伊泰天骄也不是适合所有人，房地产投资的水，不仅能淹了普通人，也能脱了有钱人的裤儿。

有钱人投资踩的坑，比普通人多得多。

前几周聊到豪宅投资的话题，我们就顺便说了一句，如果正好手头有2千万以上房产投资的需求，正好又信得过老朱，那私下联系，根据需求对症下药。本想着门槛挺高，就是个玩，结果每天都有人问，一下子来了十几个，问题也问得很具体：

麓湖和卡地亚怎么选？秦皇寺和林家坝哪个空间更大？2千万在上海投资一套还是在成都选3套？现在买新加坡和买曼谷时机合不合适……

每个人手头都不止两套三套房，每个人的购买目的和审美倾向都不一样。资产配置这个事情其实很私人。

这很有意思，早两年手头有两三千万，且打算投资房地产的人，大部分都更相信自己，不喜欢咨询他人，包括我有很多非地产行业的朋友。经常都是买完了才想起来问一嘴，你看这个房子买得巴适不？

巴不巴适都不好发表意见，买都买了。好在这些年成都楼市整体行情向好，除了不小心掉进牧马山的和不知道为啥买在铂雅苑的，其他大部分都是赚钱的。

当这些在麓山、麓湖、卡地亚都有房产的买家，还愿意投资房地产，开始犹豫手头的几千万是买一套顶豪，还是做一套组合，选择咨询专业人士、专业团队。我作为一个老地产人是很高兴的。

资金实力雄厚的房产投资者们保持积极又更加理性的态度，我们的市场就会越来越健康，越来越稳定。

但因为来咨询的朋友确实比我们预想的多，我对于咨询这个事情的态度也发生了转变。当楼市行情好的时候，一些浅表的建议就能让大家赚到钱；但是当市场逐渐稳定常态，随意聊天随意推荐，就不太负责了。

市场有严肃的需求，我们就严谨地对待，这也是一个契机。

接下来，我们将组建专门的团队来处理这些3000万以上的房产投资咨询，不仅是定制房产投资计划，还包括大宗资产处理。

严肃对待每一份咨询，当然也设定相应的有偿服务门槛。我们承诺，在这个房产投资咨询中以买家个人需求为核心，不掺杂私心私货，只做高价值的信息交互。