用一周时间，把杭州跑了个遍。
杭州是一个需要拿着放大镜仔细看的市场，这趟各个区都去了，在售项目也基本都看了。
今天主要分享下，杭州新政一个月后的现在，市场的最新变化和感受。
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不得不说，杭州真是一个充满活力和希望的城！
走在杭州街头，看到一个接一个的产业园，和来自全国各地的奋斗青年，都是这座城的无限潜力和希望。
先说几点：
1、为数不多的，新房市场有热度！
杭州新房市场的热度，在全国能排前五；全国现在还摇号的城市也就那么几个，杭州现在需要摇号、且中签率低于30%的楼盘，大概不到十个。
2、为数不多的，救市有效果的！
今年从全国层面到地方，各种政策不断，但大多没掀起什么水花。杭州亚运会后立马取消部分区域限购，确实带来了一波热度。
有项目新政后立马清了一栋；也有项目大几十套房，新政第一周就售罄了；摇号项目中签率更低了；
比如滨江浦沿伟星咏彬名邸，之前中签率30%-40%，新政后现在降到20%-30%了。
3、现在分化，未来会极度分化！
救市有效果，但这个复苏效果也不是普遍的，只在西湖、上城、拱墅、滨江四区个别板块表现明显，比如拱宸桥、钱二、滨江新城、钱江世纪城等，售楼部人挤人，登记的也不少；
但整个临平，钱塘大江东，余杭的良渚、瓶窑，萧山大部分，都没什么明显变化；
地段不好的项目，售楼部空空如也，一个看房人都没有。
4、有项目开始变相降价了，各种狂送！
和新政前比，非热门楼盘反而被严重吸虹，卖得更差了；有的虽然按照限价卖，但你稍微一打听，就开始车位打折降个10万，要么直接送车位、送储藏室、送装修大礼包了……
个别项目不仅能送车位，还能直接从房款里扣款，还有直接降价的，甚至在推88折工抵房促销的……
以上，同一个杭州，冰火两重天的杭州。
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现在的杭州市场，同时在上演三种现象：
一边在疯狂摇号！
一边在断货！
一边在变相降价！
瞧，就是这么神奇，就是这么魔幻。
——魔幻的杭州，2023年依然有顶格社保、千人摇！
杭州最火的项目在哪里？比如这几个：
滨月云府项目，滨江靠钱塘江位置，199-258平四房，还没开过盘，甚至正式售楼部都还没建好，非常火。
按目前登记量，预计要顶格社保摇号，即普通家庭要求17年社保。
为什么这么火？
地段价值足够，滨江区在售项目中地段最好的一个；华为、海康威视、阿里巴巴、网易、吉利等头部企业，都在这里扎根。
另外有倒挂，周边二手房卖10万，它限价4万6，差价5万倒挂！谁不抢就是犯傻！
之江板块，建发云启之江项目，104-199平，限价3万8，绑定车位29万，中签率15%，普通家庭中签率8%。
为什么这么火？
整个之江核心区，就它一个，年底卖完就没了，非常稀缺，又有保俶塔学校加持，不火都难。
还有拱宸桥板块，联发保利臻和雅颂，限价4万8，还要绑定车位45万！
半山还有个项目，也要绑车位，29万车位，只绑热门户型。
什么特点？
整个杭州最火的项目都靠两点——稀缺+倒挂。
最核心板块里、最核心位置，要么产品足够稀缺，要么学区足够稀缺，而且必须有倒挂，倒挂越多、抢的越厉害！
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——魔幻的杭州，不少新房一边摇号，一边又流摇卖不掉！
整体数量上，杭州需要摇号的楼盘还不少，但有的是真火，也有不少只是虚火。
啥叫虚火？意向登记人数也够摇号了，但摇完根本卖不完，100套能流摇二三十套！
比如华发华润城曜府，萧山科技城板块，片区拆建中界面略差，限价2.95万，也需要摇号，但摇完去化率只能到70%多。
这还摇啥摇啊，直接买就行，虚火一片。
再比如南湖南部的湖颂丹青项目，限价2.29万，产品全是103/102/100三房，原来也需要摇号，摇完还有很多没卖完，现在登记人数不多，连摇都不用摇。
——魔幻的杭州，多个板块已经断层许久，无房可买！
几个典型板块，现阶段都没有能买的新房了：
未来科技城2.0板块，有一块地还没入市，没有新房项目在售！
片区界面比较新，配套也在建，万达、中国智能小镇已建成，菜鸟总部也在这里。
1、之江、南湖板块，只有一个项目，新房稀缺！
2、西湖文教板块，就一个项目，封盘在等破限价卖！
3、申花只有一个万科项目，还没入市，无新房在售！
4、整个艮北新区，10月底全部售罄后，无房在售！
5、萧山南部卧城，也没有新房在售！
杭州现在也在控地，其实各个区域都还有土地，但目前都还没出让，导致新房直接断货。
——魔幻的杭州，已经开始变相降价！
比如非常内卷的良渚新城，连着3个项目，绿城、滨江、建发三家，疯狂赠送！
绿城玉海棠，高层限价2.98，中签30%，14万2个车位再送储藏室；
滨江萃栖云庐，洋房限价3.3万，不摇号，送车位18万+储藏室+送封阳台；
建发云熙，均价3万，摇号但上次摇完一栋楼只卖了一半；
余杭闲林，还有项目双11促销，车位买一送一，买房还送家电、洗衣机、冰箱等。
当一个又一个项目，开始疯狂像电商满赠、满减大促销一样，疯狂赠送。
你说这不是变相降价，它是啥？！
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杭州楼市，有很多亮点，也有太多争议。
有疯狂摇号、也有不断流摇；有1/2/3/5万+倒挂、也有大量伪倒挂；有板块新房无房可售、也有板块内卷到大促销战；新房冷热严重不均，二手房全城普跌……
这些，都是杭州市场的不同纬度真实面。
几点分析和建议：
1、那几个疯狂摇号的，滨江、文教、申花、拱宸桥，人才、无房、或者社保够的一定要去摇，数万倒挂，摇到就赚到；
2、非核心区，诸如临平、大江东、萧山非核心、余杭瓶窑等，非地缘一律不推荐；
3、至少60%的倒挂都是伪倒挂，没太大意义；
4、杭州的二手房和其他城市一样惨，都在跌，新政后反倒挂牌量激增；
5、二手房慎入，太虚高了，很多小区至少虚高15-20%，你买完就站岗！
杭州二手房还会跌吗？还要跌多少？跌多久？房子该割肉卖还是留？
不得不说的杭州二手房市场，究竟惨到什么地步？杭州二手房的终局是什么？下篇详细写。
