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现在到底有多少房子？

年初官方给了一个答案，6亿栋。

全国14多亿人，平均每栋还住不到3人。

这些数字看着挺吓人，实际上呢？

6亿栋并不全是商品房。

还包含农村和城镇自建房，工厂、员工宿舍、酒店、写字楼、公寓等等。

光是自建房数量就非常庞大。

据了解，全国50多万个行政村有2亿多户农村自建房。

城镇自建房数量也不少。

和农村自建房加起来，估算一下最少也要超过3亿栋了。

当然，不少城市房子确实已经过剩了。

一个很关键的数据，住宅空置率。

去年贝壳公布过一项研究数据，调研了全国28个大中城市，其中有5城住房空置率最高，达到15%以上。

很明显，就是南昌、廊坊、佛山、重庆、武汉。

图片来源：贝壳

一般来说，商品房空置率在5%-10%是合理区，10%以上就有过剩风险了。

这5城中，最典型的重庆，目前光二手房挂牌量就已经达到23.7万套。

吓坏了不少人。

二线城市如此，下面更多的三四五线小城，估计更严重！

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这里还有一个关键数据值得注意:

高品质住房人均面积。

根据七普数据，2020年，我国城镇人均住房面积已经达到38.6㎡，很接近所谓国际上流行的40㎡警戒线。

但，标准商品住房人均面积还不到20㎡！

什么是标准商品住房？

指的就是有围墙、有物业、有地下车库的住宅小区。

现在太短缺了！

在庞大的住宅市场里，占大头的其实都是些低端供应。

各种瑕疵的老破小、老破大、硬伤房等等。

它们可是占了住宅市场里很大一部分。

我们先看看上海的情况。

可以这么说，老破房占据了上海二手房成交量的半壁江山。

2016年至今，上海外环内的老破房成交占比一直居高不下。

接着来看北京。

一直以来老破房在北京就很有地位。

有这样一组数据：

2017-2021年，北京老破房成交量占比始终保持在50%以上。

2020年初到2022上半年，北京老破房成交套数占比是51.5%。

都超过一半！

北京现在在售的二手房有12万套，其中房龄在20年以上的就超过5万套。

按年代划分具体如下：

20年以上的房源：58790套，占比47.4%；

20年以内的房源：58703套，占比47.3%；

15年以内的房源：32736套，占比26.4%；

10年以内的房源：13201套，占比10.6%；

5年以内的房源：1174套，占比0.9%。

不止一线城市，其他各大城市也都是如此啊。

成都：二手房挂牌22万套，房龄15年以上的占比超5成。

南京：二手房挂牌18万套，房龄15年以上的占比近6成。

郑州：二手房挂牌11万套，房龄15年以上的占比超5成。

……

看，很明显的结构性失衡！

这就形成了一个新的悖论：

差房子太多，住不完卖不掉！

好房子太少，价格高买不起！

3

年中刚调研过的厦门楼市，分化就极其严重。

岛内和岛外，一个天上一个地下。

厦门岛内几个板块分布情况：

岛内华润新盘首开195套房全部卖完，6.7万起步。

中交首批269套房，318组意向登记。

中海两个盘均价都在7万以上，卖的都不错。

岛外呢？

集美北部新城某在售楼盘2021年卖4.2万，现在特价楼栋7个点优惠，打完折3.8万。

更偏的位置很多卖到现房还卖不完，有些甚至已经交房2年了还在卖。

可怕的是，供应量还一直在累积！

成都也一样，内部分化非常厉害。

比如南部比较热的天府公园东西和麓湖板块。

网红盘麓湖生态城下半年推出的玄鸟湾一批次，84套房1083组摇号，中签率7.76%。

二批次预售392套，建面200㎡以下203套，1450组摇号，3倍熔断。

200㎡以上189套，1215组摇号，中签率15.56%。

还有多个3万+热门区域楼盘报名超3倍熔断。

而位置略偏的怡心湖板块，有楼盘清水限价2.7万，实际根本卖不了这个价，一口气15个点优惠之后是2.3-2.4万的价格。

甚至北部的青江白区新房均价才刚过8000，二手房均价甚至不足8000。

去化依然困难，抛售情绪严重，很多“小蜜蜂”都在抢客户！

就连不太知名的泉州也非常割裂，想买个好房子难如登天。

整个泉州中心城区，年中就只有几个新盘在售，一只手就能数得过来。

核心位置某稀缺楼盘，刚需中签率37%，非刚需中签率13%。

同区域另一楼盘，388套房，刚需+非刚需认筹高达2800+组。

好房子太少，热盼已久，关注度非常高！

非主城核心呢，多个板块都出现低价抛售，低于去年成交价20—30%。

甚至有项目直接拿出真金白银帮你付首付，可见销售有多艰难。

看，所有的信号都在告诉我们，未来只有真正缺房子的城市和地段，才有价值！

4

过去20年，房地产高歌猛进的最大动力，就是城镇化带来的巨量住房需求。

而现在，高速成长阶段已经走完。

那我们现在处在什么阶段？

请注意，提质降速阶段已经到来！

市场上越来越多的人开始考虑改善置换。

相对应的，产品也正随着大家的需求转变。

比如厦门，一向稀缺的岛内从去年就开始放量。

整个2022年，厦门集中供地27块，光岛内就有12块地。

达到近年来岛内出让数量最高峰。

今年更是如此，还在接连供应优质地块。

比如成都，这两年在供地和新房供应上都遵从回归主城的发展节奏。

今年成都供应的土地，住宅清水限价上3万的就有近20宗，多于去年同期。

未来都会是好位置的品质楼盘。

再比如泉州，中心城区土地供应也已经开闸。

今年泉州中心城区拟出让21块地，涉及东海、城东等多个热点板块，而且都很优质。

这将大大缓解中心城区的供需矛盾。

更重要的是，现在很多城市，包括济南、南京、合肥、宁波、苏州、成都、西安等，都落地了取消地价上限。

取消地价上限也就意味着取消新房限价，给开发商们留点利润，去鼓励它们拿好地，做好产品！

这不排除未来核心地段的品质改善盘价格会再上台阶。

警报已经拉响！

好位置、好地块、好房子正在奔涌而来。

非核心、偏远位置、刚需产品只会越来越惨烈。

朋友们，房子真的已经太多了，这里我必须大声喊出来：

空置率过高的城市和地区，不要买入！

人口流失的城市和地区，赶快卖掉！

非一二线强学区的老破房，赶快卖掉！

两房换三房，刚需换改善！

请牢牢记住，未来有一天，你会感谢今天的这些建议。