2025年新乡房地产会怎样？要不要买房？要不要卖房？
老鸟花了半个多月的时间，用客观的、全面的数据，对新乡楼市做了一次深度的盘点分析。
如果你在考虑买房，担心房价会不会降，纠结要不要买房、手里的房子要不要卖掉，一定要认真看完这篇文章。
这是你能看到的最全面、最有深度的新乡楼市分析了。
文章很长，全文5289字，预计阅读时间19分钟。
从土地供应、整体市场、楼盘情况和2025年展望四个部分讲清楚新乡楼市。
大家可以先点赞收藏，找时间仔细去看。
01
土地供应
先说土地。
有地才能盖房，这是一切的前提。
面粉的行情，也会直接影响面包的价格。
2024年新乡主城区一共卖了7块地，325亩，总金额是10个亿。
这是什么概念？ 2023年卖了22块地，36个亿。 2023年新乡市财政收入是241.5亿，土地出让金占比15%，这还只是主城区的住宅用地。 卖了地接下来就是卖房。 2023年主城区住宅新房销售额是108亿，税收大概20个亿。 这两项加起来，已经贡献了20%还要多的财政收入。 再算上上下游的相关产业，占比还要更高。 所以，房地产是地方的支柱，这句话是真金白银验证的。 不要看网上说楼市要崩盘了，有些人还幸灾乐祸的拍手。
你想想：
如果2024年能再多卖26亿的地，政府还会费劲对路边停车位收费吗？
大家平时享受到的城市便利，有多少都是因为有房地产在默默的做着贡献？
再说第二点：
成交面积
2024年一共成交325亩，就算这些地全部开发，按照他们的容积率计算，能盖50万方的房子。
而2024年主城区一共卖了125万方的房子，
差了75万方。
明白了吗？
大家都知道现在房子不好卖。
所以，不管是主动还是被动，现在在最初的土地环节，增量都在控制。
房子卖的少，那我土地卖的更少。
长此下去，逐渐的把供需关系给扭转过来，楼市也就健康了。
再来看第二张图：成交土地的价格走势。
可以看到2024年虽然卖的地少，但是整体的价格比2023年有了很大的提高。
高价，对应的就是好地。不管是地块的位置还是指标，都要比之前的要更好一些。
好地，对应的就是好房子，价格和销量也会比之前的要好一些。
这也是当下市场的一个趋势，后面会详细去讲。
这是2024年成交地块的明细，一共7块。
和平路午阳路地块、新中大道宏力大道地块、经开区地块大概率不会开发。
剩下的只有4块。
国悦城后期地块只有31亩（新飞大道向阳路地块）
东明大道人民路地块在团购，不对外
东明大道荣校路地块施工进展不顺利，能不能正常开发还不好说
平原路站前九街地块在高铁站，不一定大家都能接受。
老鸟之前发视频讲过，说2025年大家没有新楼盘可以选择，就是这个原因。
只能期待前些年没开发的地块有惊喜了。
这就是土地市场的情况。
新的增量在减少，后续的供需关系会逐步转变。
供应土地的质量在提高，后续楼盘的品质也会更高。
这些，会对市场产生潜移默化的、正向的、根本性的影响。
02
整体市场
再来说第二部分：整体市场
大家都在说市场不好，到底不好到什么程度？
来看一下这张图：
2024年主城区商品住宅成交125.12万㎡，只相当于2019年的三分之一。
这已经不是腰斩的概念了。
如果对宏观的大数据没有概念，再来看看具体的楼盘。
老鸟统计了从2020年到现在销量TOP10项目的情况。
可以看到：TOP10项目的销量也是明显的下降。从2020年的6669套，下降到2024年的3611套，降了将近一半。
TOP10上榜的门槛，也从当初的一个月36套，下降到只有16套。
一个项目平均一个月卖16套，就能进TOP10。这在之前也是不敢想象的。
这种下降的趋势会不会在2025年持续下去？
老鸟觉得不会。
这是老鸟统计的从2023年1月以来每月成交量价情况。
从图上可以看到：
2024年比2023年成交量少了30万方，主要差在了上半年。
因为2022年口罩需求积压，2023年放开后产生了一波报复性反弹。但从下半年开始就已经下降到月均10万方，一直持续到现在，稳定了一年半。
也可以说：抛开2023年上半年的特殊情况，这两年的成交量是基本稳定的。
两年的时间，没有再下降，我们基本可以推断：现在的新房市场，已经实现了筑底。
不管大家如何看待楼市，市场是有一批需求，稳定的、长期的存在。
这些需求，在二手房市场体现的更为明显。
这是近几年二手房成交量价情况。
可以看到，2024年成交量137.25万方，仅仅比2023年低了2万多方，比前几年都要高，并没有下降。
所以，看出来了吗？
需求一直都存在，只是大家的选择发生了变化。
为什么会这样？
这是2023年成交新房和二手房的结构分析。
二手房成交的套均面积是105㎡、套均总价是48万，价格是4604元/㎡。
和新房相比，单价、总价都要低很多，而且还是现房，当然更香。
新房二手房成交面积占比方面：
从2019年二手房只有28%，到现在已经达到52%，超过了新房。
所以：大家不是不买房，只是从原来的买新房，变成现在买二手房而已。
一二手合计的成交量，可以看的更明显。
相比于新房成交量的一路下滑，一二手合计的成交量，甚至出现了反弹，也不再是近期的最低点。
这就是2024年的新乡楼市。
虽然大家听到看到的新房成交量在下降，但是二手房的成交却是在快速的增长。
整体算下来，总的成交已经趋稳。
03
具体楼盘
再来看第三部分：具体楼盘的盘点
老鸟统计了新乡大约54个楼盘的数据。
截止到现在，未售的、加上没有取得预售证的，一共是29231套、333.48万方。
还记得刚才说的吗？2024年新房成交量是125.12万方。
按照这个速度，现有的这些房子，能卖3年。
这也是现在各个开发商销售压力大、土地卖不出去的根本原因。
但是，也别被这些数字吓住了。
这些房子的分布是不平均的。
我们来看这张表：分区域的房子存量。
大东区、主城区、北区的存量最高。
但也不能只看存量。
如果一个区域没人买，那他就算是只有一套房子，也照样卖不出去。
所以，去化率很重要。
南区环内环外的未售面积和占比都很低，可以重点关注。
但是南区环外未售存量的绝对值相对比较大，所以现在南区几个项目价格战打的很厉害，没有涨价的迹象。
东区未售面积和占比都在平均线以下，而且它能够吸引到全市的客户，所以价格和销量也都不错。
东北、东南以新入市项目为主，有待观察，但整体上东北比东南要好一些。
大东区可以直接放弃。
主城区存量虽然很高，但未售占比却在平均线以下。说明市场的需求量大，大家也可以关注。
西南区主要是城市之光和福润城两个项目，地缘客户可以关注。
北部片区主要是翡翠公馆和褐石公园两个新项目入市，存量供应比较多一些。大家可以根据自己的需求选择，短期来看他们价格也不会有上涨的动力。
这里面涉及到具体项目，内容比较多，以后有机会老鸟再给大家详细展开来说。
2024年楼市的第二个现象：
价格重构
很多人问房价还会不会降，老鸟觉得25年已经不大会了。
大家关注的降价，主要是单个项目自身的纵向对比。
现在入市的项目，很多在入市之初，就以一个低于市场的价格入市。
典型的比如森林云墅、富美云墅。本来东区的价格在9500-12000之间，整体比较高。但是这两个项目入市的时候，直接把价格拉到9000以内。
还有迎宾府、泰和府，本来东北片区价格在八九千，他们入市也直接把价格打到了6000出头。
你想：他们直接以低于市场的价格销售，已经降了一两千，自身已经没有太多的空间。
只有他们同区域的项目，迫于市场压力，被迫降价。
典型的比如铂悦府。从11000降到了9000。
这些新入市的楼盘，主动打破了市场原有的价格体系，拉低了片区的价格；周边的楼盘，也被动的进行了调整。
综合作用下来，新房的价格体系已经被重构，整体有一个很大幅度的下调。
这些动作，在2024年已经基本完成。
所以，2025年，新房市场的价格，整体来看会比较稳定，不会出现大的波动。
第三个现象：
现房
这是老鸟粗略统计的楼盘交付情况。
现房楼盘：
人才社区、鲲鹏云溪湾、四季城、东哲牧野崇文、昌建铂悦府、蓝堡湾、华天珑悦、国信非常国际、新飞建业府、牧发融园、建业东悦城、建业东敬府、立拓华府、福润城、御港湾、智慧城、忆通新未来、华地云熙府、清华园、鑫洤龙禧
2025年交房楼盘：
九龙华府、国悦城、四季城、东哲牧野崇文、润华翡翠公馆、瑞景花园、宇信花与墅、通派牧云台、国城城市之光、昌建铂悦府、美居桃源里、建业美地云栖
现在已经是现房的项目有20个，2025年还会有12个楼盘达到现房条件。
这里面有按照计划交付的，还有很多赶工期提前交付的。
开发商为了让大家放心，真的是用尽了全力。
这些楼盘分布在城市的东西南北，能够基本满足各种人群的需求。
而且，小道消息说新乡即将要求再建的新楼栋，要主体封顶才能办预售。
所以，大家可以庆祝一下：虽然政府没有出政策，但现房销售的时代，马上就要来了。
这就是新乡楼市具体楼盘的情况。
总结一下：各个楼盘没卖的房子还有很多，开发商鸭梨依然山大。
也正得益于此，各个楼盘主动被动的调整了价格，加快了工期，形成了绝对的买方市场。
对我们买房人而言，这是最好的时代。
04
2025年展望
最后，对已经开始的2025年做个展望。
老鸟认为，2025年的新乡楼市会出现的几个现象：
依然很难上面虽然提到了各种好的预期，但2025年依然会很难。
土地的供应虽然下来了，但现有的库存还有那么多，消化还需要时间。
成交量虽然稳住了，但认知的转变还需要时间，悲观情绪依然是主流。
所以，开发商朋友，还需要继续煎熬，不要飘，把产品做好、把优惠给足，保住销量和现金流，撑过这个过渡期。
老鸟大概的估计，这个过渡期还需要一到两年的时间。
想买房的朋友，抓住这个买方市场的时间窗口，多去看房，遇到合适的就可以下手。
现房销售上面已经提到，现在市场上现房项目大概有20个，2025年要交房的还有12个。
到2026年，交房项目会更多。
以后大家买房，就不用再担心延期降标之类的事情了。
看实景买房、即买即住。
不用担心货不对版，更放心。
新房二手化我觉得这是对新房最大的促动。
上面已经讲过，市场的需求存在，只是习惯变了，大家都去买二手了。
就是因为二手是现房，单价总价更低。
能满足这两个条件的，就更容易有销量。
现在新房都变成现房了，价格也大幅的回调，和二手的逻辑完全一样。
但新房的房龄、小区的品质、交付的标准，整体要比二手房好很多。
同样的条件下，大家肯定又开始选新房。
所以，新房二手化的基础条件已经基本实现，那新房销量的反弹，也就是大概率的事情。
分化这是很多人都在讲的事情。
但是，他们讲的都是价格和销量的分化，其实是结果。真正的原因，是大家购买行为的分化、市场产品的分化。
在购买行为上：
随着近些年市场水平的提高，原来的刚需盘大家已经看不上了，都想要更好的房子。
这是认知层面。
还有能力层面。
因为上面讲到的价格体系的重构，原来的所谓改善盘价格降了下来。
这就导致原来只能买刚需的预算，现在能买改善了。原来买南区北区的钱，现在能买东区了。
这是分化产生的底层原因，会推动改善产品销量的提高。
另一方面：产品的分化
现在新入市的项目，自身的规划设计理念、交付的标准，比之前的老项目要好很多。而且近两年新拍的地块，土地的指标也比之前好了很多，可以去做更低容积率、更低楼层的产品。这也在供应端实现了分化。
基于这两点，才导致当下市场分化现象的产生。大家都去买好的房子，不好的房子会越来越没人买，价格也会越来越低。
而且，现在新乡配售型保障房也已经入市，价格更低，会进一步分流刚需的买房客户，导致刚需产品的价格进一步下降。
房票最后，说房票。
这是对楼市最大的影响，立竿见影的。
2024年底时候，住建局已经向开发商发布了征集房源的通知，现在已经征集了6000多套房子。计划拆迁5个村子，到时候直接用房票安置，今年就要落地执行。
离我们最近的郑州，房价跌了好几年卖不动。房票一出来，很多项目直接清盘了。
房票，会快速的消化库存，立竿见影。
所以，期待吧。房票推出来，新乡楼市立马会有转折性的变化，市场一下就热了。
最后，聊一下老鸟对2025年新乡楼市的一些看法：
现在的新乡楼市，就好像一辆长途行驶的火车，是一个封闭的空间。
就像现在没有开发商拿地、没有新楼盘入市。
我们都处在这列车上，经历一场存量的博弈。
如果你上车之前已经带好了干粮，能够支撑你走完这段路程，那你就可以安心的看着列车员推着餐车走来走去，不用理会。等火车到站之后，去选择更多样、更美味的食物。
如果你上车之前没有带干粮，在半路已经饿了，你可以选择饿着肚子撑到火车到站，当然，你也可以选择买火车上的盒饭，填饱当下的肚子。
列车长为了卖更多的饭，变着花样的增加口味，还把价格降了下来。
你可以质疑怎么会有人买火车上的盒饭，明明到站了有更好的选择。
但火车上的盒饭，就在这一趟趟的来回里，被你身边的人买完了。
而火车到站，大概率还需要一到两年的时间。
老鸟一直讲：买房是一种生活方式的选择。
只要你接受、认可自己选择的生活方式，上火车带不带饭，在火车上买不买饭，其实都可以。
给大家一些具体的建议：
房子，现在已经回归到了居住的属性，是一件商品。
我们以看待一件正常商品的眼光，根据自己的情况，按需购买就可以，不要过于关注价格的波动。
如果你考虑好了，想买房，那就在自己能力范围之内，尽可能的买更好一些的房子。
能买新房就买新房，买不了新房买次新的。
记住，能力范围之内，买更好的。
如果你有多套房，考虑卖，那就尽快。
等到现在的期房变成现房，在现在的价格和供应体系下，老的二手房会越来越没市场。
最后的最后，再感慨一下吧。
2024年很差。
每年结束的时候，我们都会有这样的感慨，觉得经历了人生最差的一年。
但生活还得继续，抱怨解决不了问题。
新的一年开始了，让我们抛开过往，重新出发。
永远相信：美好的事情即将发生。
我是老鸟，一个在新乡卖房子的
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