调整公摊面积，提升得房率真的能省钱吗？

近日，湖南省衡阳市自2025年1月1日起，商品房销售实行套内建筑面积（专有建筑面积）计价销售。

文件指出：

1）自2025年1月1日起，衡阳市行政区域内商品房实行按套内建筑面积计价销售；2）房企业在签订合同时，应与购房人约定按套内建筑面积计算商品房价款；

3）面积纠纷条款应当载明以套内建筑面积和套内建筑面积价格作为处理面积纠纷的计价依据。

“买房不再被公摊”“百分百得房率”再次引发讨论。同一时间，杭州规自局官网发布了《杭州市规划和自然资源局印发关于优化建设项目容积率及相关指标计算规则的通知》。

虽然不是“百分百得房率”，但新规提出：封闭式阳台将按一半面积计算、小区门厅、风雨连廊、配建设施和满足标准的停车空间统统不计入容积率计算……一来一去，意味着，购房者可以用更低的价格，买到更好的房子；开发商可以得到更多的可售面积，利润空间增加，怎么看都是双赢。其实，无论杭州新规还是衡阳实行套内建面计价销售，调整套内面积计价方式，都是为了更好的保障购房者权益，更好的服务于楼市。但要说省钱还真不一定。

首先，衡阳按套内面积计价宣传销售，实际上就是买房时的购房面积就是实际入住面积，不再计算走廊、楼梯、电梯井等公摊面积，尽量让购房者“所购既所得”。别忘了，重庆早在2002年就取消了公摊面积，结果当地的开发商把房价分为了“套内面积计价”和“建筑总面积计价”，房屋总价还是没有变化，只是多了两种不同的房屋单价。可见， 按套内面积计价销售、取消公摊面积只能让购房者所购即所得，并不会实际减少购房成本。但长远来看，减轻购房成本、提高房产品质却是事实，尤其是一些远郊盘。今年5月份，位于杭州富阳的首望澜翠府就喊出了“套内面积计价销售”的推广宣传，但房产证、物业费和契税等仍按建筑面积计价，对比下来，确实省了不少。

其次，杭州新规让风雨连廊、小区门厅、停车空间等符合要求的配建不计入容积率计算，最先让人想到的就是近几年杭州楼市越来越卷的门头。楼盘开发总要有示范区吧？去示范区第一眼看的就是小区门头，不造个气势恢宏的大门说不过去吧？到售楼处置业顾问激光笔一照沙盘，蜿蜒的风雨连廊，对比周边公区光秃秃的老小区，品质是不是一下就提起来了？去样板间指着封闭式阳台说这一半的面积是赠送的，对比原来阳台全面积计价的业主，是不是性价比一下就出来了？不过对于豪宅就不一定了，杭州楼市现在不限价。新规落地后的产品，又是大气门厅，又是公建化立面，又是封闭式阳台，还送一半面积，还有风雨连廊，还可能做地上停车楼，这么多创新，单价涨个一两千不过分吧？新规的落地，实际上更多是为了激发刚需购房冲动和改善置换需求。真正得益的可能是一些TOD大盘和拿地需要配建城市设施项目的房企，毕竟符合条件的配建设施不计容是真，多出来的可售建面也是真。至于取消公摊、优化计容标准到底省不省钱，好像也没那么重要了，你怎么看？