中国房地产上半场是拍地，那么下半场就是城市更新。当城镇化建设进入存量时代，“城市更新”这个词被越来越频繁地提及。

福州虽然不是全国第一批城市更新试点城市，但也已加入到这股浪潮中，正在实施新一轮“城市更新+”计划。

不同于过去简单的推倒重建，以保护为主的城市有机更新，是将建设重点由房地产主导的增量建设，逐步转向以提升城市品质为主的存量提质改造。

这势必将重新塑造板块价值，我们是时候重新认识这座城市了！

未来五年，福州城市更新的对象包括旧屋区、老旧小区、旧厂房、历史地段及其他更新区域。其中，旧屋区以拆除重建为主，老旧小区和历史地段以修缮为主，旧厂房以改造为主。

而城市更新的具体方向，都藏在福州市自然资源和规划局的这张图里：

我们可以看到，中心城区的利好仍未出尽，未来将扛起福州城市更新的大旗。但鼓楼台江不会再有过去的大拆大建了，而是把目光转向基础设施不完善的老旧小区改造，注重综合改造提升和物业长效管理。

同为“旧改扛把子”的东二环也已开发殆尽，东区未来城市更新的重心是五里亭附近的老旧小区改造，还有向晋安湖“三创园”进击的福兴经济开发区的旧厂房改造。

未来主城区的“大片旧屋区”主要集中在仓山白湖北园和义序片区附近，奥体、南站、五四北也有零星旧改项目。

仓山烟台山、螺洲、梁厝、林浦则承担起保护历史建筑、留住历史文脉的重任。橘园洲片区和则徐大道两侧汽车走廊片区的旧厂房改造也是重头戏。

城市空间盘活、人文记忆再生、社交活力重塑、产业转型升级……有价值的城市更新，将会诞生有价值的板块！

经历过鹤林片区连片旧改、晋安湖核心区提升、复兴产业园区转型升级的东二环片区，从滩涂、鱼塘以及散落旧村庄蝶变成宜居热土的金山片区，就是最好的例子。

△焕然一新的东二环

受惠于政策的倾斜，城市更新将为义序、南站、烟台山、金山、五四北等多个板块加冕。这些大有可为的板块居住价值将日益显现，购房者可持续关注。

当城市发展由外延扩张式向内涵提升式转变，土地空间受限的老城区也将腾挪出更多的开发建设空间。鼓楼台江老旧小区经过改造后，居住舒适度将大大提升，这对于福州购房者来说，无疑又多了一种选择。

△台江“旧改样板”苍霞新城改造前后

看到这里，可能还有人要问什么是“城市更新”？在去年4月发布的《福州市“城市更新+”实施办法》中是这么定义的：

通过对适用范围内特定建成区域的修缮、改造、拆除重建，统筹推动城市空间形态和功能优化，市政基础设施和公建配套设施完善，产业可持续性配套发展和历史文化保护传承，从而实现城市肌理的全面保留，产业动能、环境品质和城市竞争力全面提升的系统性工程。

城市更新与传统意义上的旧城改造最大的区别是：

1、从“拆改留”到“留改拆”

福州通过实施“2018－2020”三年旧改行动，累计改造了106片城中村、旧屋区，拆迁面积近2500万平方米。

而根据住建部的规定，老城区城市更新项目原则上最多只能拆除20％的建筑面积，拆建比不应大于2，就近安置率不宜低于50%。

“留改拆”并举要求：有价值的，保留以传承；落后的，改换以升级；违规的，拆除至消失。这在福州上下杭、烟台山、梁厝等历史风貌区，已有体现。

△烟台山修缮后的爱国路2号(原美国领事馆)

2、“人城境业”的高度融合

城市更新不仅仅是建筑、街道亦或空间的翻新，而是要调整城市空间、用地、产业结构，满足人们生活工作所需。

其中，产业升级是城市更新的核心驱动力。仓山就通过推动低效工业用地再开发，初步形成智能产业“一区四镇”、生物医药产业“两园两中心”发展格局。产业资源的导入，将吸引人才聚集。

△金山工业园区

过去，我国的城市化建设主要以货币财政双支撑的棚改模式为主。但过度房地产化的开发模式，带来的是中心城区房价高企、交通拥堵、公共服务短缺等明显问题。

而以存量用地盘活和空间结构优化为支撑的城市更新，将惠及民生改善，解决“城市病，还将促进经济发展方式转变。

城市更新，一方面将激活福州房地产存量市场，带动基础设施投资，扩大内需；另一方面将通过产业更新带动人口纳新，从而实现经济的持续繁荣。

对福州来说，这是一股升腾的希望！

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