每当后台有粉丝问“闽越水镇怎么样”，东街1號都不知道先吐槽位置好，还是产品好。

这不，福州千亩文旅大盘又套人了！把家安在景区里的一位网友，什么都没干，3年亏了25万。

那些在福州买了远郊SOHO的人，后来都怎么样了？

最近有网友分享了一个60万买来的教训：当年将近1万单价入手的闽越水镇商住楼，现在割肉6千多抛售。再加上公寓买卖的高额税费，这亏的都不止25%了！

东街1號去找房平台看了下，发现他不是唯一的大冤种。对比新房8888元/㎡起的价格，二手房市场多的是六七千挂牌了一年还卖不掉的业主。

意外吗？不意外。

闽越水镇所在竹岐板块，缺乏产业、人口导入，步行7公里才能到地铁2号线苏洋站，居住配套是地缘客户看了都会瑟瑟发抖的程度。

至于“荆甘竹一体化”的美好规划，也只是为了融入闽侯县城。对，“离尘不离城”的“城”是闽侯县城！

地段，基本没有；生活配套，看不出来；5米层高的SOHO产品，好像可以又好像不可以。远郊SOHO，注定难脱手！

如果你要杠，那我换个例子。马尾东江滨的招商雍景湾，家门口的地铁都在建了，但SOHO刚交房两年就有业主以腰斩价抛售。

和购房者一起站岗的还有开发商。

位于马尾琅岐的三盛国际湾区，楼面价8017元/㎡，两套SOHO打通成别墅卖，去年单价不到5000元/㎡。

再近点，建议复习下东街1號关于五四北泰禾广场的报道。

关于公寓已“死”，年轻人不要碰SOHO的话题，东街1號都说累了。

道理大家都懂，但是一想到8888，就也不是不能克服。在分销的助攻下，闽越水镇去年还能卖出260套，朋友圈也不乏“总价25万起住闽江两岸豪宅”的虎狼之词。

SOHO便宜，是大多数购房者的错觉！给你算一笔账：

普通住宅的得房率是70%-80%，而公寓的得房率只有60%-70%。

商业产权不能用公积金贷款，商贷利率是住宅1.1倍。

住宅首付30%，公寓却要50%，且贷款年限只有10年，月供并不轻松。

SOHO流动性还被税费锁死。个人所得税、土地增值税、契税等各种税费加起来都要10%以上了。

所以，SOHO根本就不便宜，况且产品设计本身也不适合居住，这个东街1號之前都分析过。

买房嘛，首先要能住，其次都是其次。如果你是买SOHO来注册公司办公，那也要选择市区地段好、交通便利的项目。

聊完SOHO，接下来该聊聊远郊文旅盘。

还是从闽越水镇开始，这是3000亩大盘，1500亩国家3A级旅游景区，置业顾问还会告诉你，百亿文旅场景即是你的生活日常。

而事实上，文旅盘，买的人不住，住的人不买。

有人住的远郊文旅盘大都要依托全国知名旅游景区，例如万达在西双版纳、雅居乐在海南的布局都有稀缺景区资源，而不是像闽越水镇这种为了卖房而造出来的高仿古城。

再不济也要像华侨城欢乐谷、碧桂园十里银滩、北戴河阿那亚那样，临近一线城市人口密集居住区，保证客流量。而闽越水镇再怎么精品，再怎么网红，影响力也囿于福州。

前段时间还有朋友问，同板块首付9万起的富力悦山湖怎么样？她强调了“精装住宅”。

东街1號的评价是：不如不要。位置还不如闽越水镇，要工作没工作，要生活配套没生活配套，金水湖风景区的一线湖景看久了也会腻。

最重要的是，找不到接盘侠！要知道，竹岐过去十年的新增人口才993人。而福州主城的刚需再怎么外溢，也溢不到30公里外的竹岐。

把家安在景区里，省下的钱，可以买1辆小汽车，亏掉的钱，可以买2辆。

年轻的时候，我以为远郊SOHO是天坑。现在老了才知道，确实如此。

远郊的发展，往往要经历8-10年甚至更长的开发周期。远郊盘周边如果没有地铁，很难产生溢价。你看，福州“四大鬼城”的房子都已经跌无可跌了。

如果再加上没有投资价值的SOHO产品，降价抛售就是躲不过的宿命了。

买房纠错成本很高，尽量选择有共识的区域和产品。远郊SOHO原则上只抛不买！

上为正文。