出场即高光。

2020年底，河东老工大3号地吸引招商、五矿、金茂、上海实业、仁恒、联发、农垦等多家房企抢拍。

最终，上实城开以总价26.6亿元摘得，溢价率高达18.2%，成交楼面价21768元/平米。

之后，上实仰山以河东区首个三代产品姿态强势入局，110平米户型起步，妥妥的高端改善配置。

再加上“玻璃幕墙+铝板+大宽厅+落地窗”的新产品设计，吸引众多购房者关注。

价格也很美丽，单月最高成交均价超越4万1。这对当时的整个河东区来说，都是难以企及的高价位。

虽然有好产品“滤镜”，但如此高的价位，市场并不买账，上实仰山首开遇冷。

在天津房地产市场不断调整的过程中，为冲击销量，上实仰山也在不断进行价格试水。

从首开至今年7月份，单月最低成交均价在36000元/平米左右，依然是改善盘的价位。

高价位与之相配的，是高品质。

如今，近四年时间过去，作为上实在天津打造的首个高端改善项目，交付品质如何？

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壹

上实仰山共14栋住宅楼，6栋17层到顶小高，8栋23-25层到顶的高层。目前高层均价3.6-3.7万/平米，小高层约4万/平米。

社区东侧为归家大堂，挑高约6米左右，未来这里会有物业人员值守。大堂两侧为商业，目前还没有投入使用，大堂前面为喷泉水景，营造出了归家仪式感。

进入小区，园林“含绿量不高”，虽然是成树移植，但不是全冠，整体不够茂密，部分草皮、树木已经是枯死的状态，后期还需要补种。

树种还算丰富，小黄杨、红瑞木、松柏、草坪等构成景观层次。园区内还摆放了一些建筑小品，并设置了水景。

部分楼栋门前安放户外座椅、露天吧台，主景观区规划设计了户外会客厅。

从地面铺装来看，为仿石材的渗水石。环形跑道上刷了一层蓝漆，不是塑胶的，对于改善盘来说，这是毋庸置疑的减配。

再看儿童活动区，面积较小，设施也很少，一架恐龙造型的滑梯占据了大部分场地，好在全塑胶的地面对儿童游玩时起到一定的保护作用。

综合来看整个园林景观设计的中规中规，但欠缺亮点。比如一些户外交互系统，它仅仅是有而已，景观搭配不足，远没有达到与之价位相匹配的水准。

贰

楼栋外立面以灰色为主基调，视觉上看还是比较简洁大方。楼栋南侧外立面仅垂直部分使用C型铝板打造，在铝板和窗套之外，采用了同色调的金属漆。外立面平整度还有待改进。

楼栋北侧消防连廊部分为玻璃，外观上看比较美观。

入户大堂部分楼栋与楼栋还有差别，虽然同是高层产品，但有的横向打造，有的竖向设计，缺乏统一性的同时，也没有改善大盘应有的品质。

上实仰山的不统一还体现在地下大堂设计上。

车库地下大堂配置有明显的区别，据现场观察，这种差异并不是按照高层、小高层来设置的。

同样是高层产品，7、8号楼配置高低显而易见。

在车库还发现明显的漏水问题，比如一直被当作范本的3号楼地下大堂因渗水问题灯光全暗，暂停使用，踩在3号厅内部能听见“咯吱咯吱”的水渍声。

4号厅因为是露天的天井设计，雨水已经顺着楼梯渗进车库，墙面大面积进水。

除此之外，地库内水渍随处可见。

之前有网友在小红薯上爆料的地库C区问题依然存在，墙面起皮脱落，实探时仍未完成修补。

叁

进入楼栋内部，入户大堂地面为瓷砖，墙面为岩板，还搭配了一些假的景观小品。

但楼梯间的品质再一次对不起售价。按照惯例，高端改善盘首层楼梯同样是门面担当，墙面、楼梯均是瓷砖，更有甚至2层及以上标准层与首层配置一样。

但上实仰山从首层开始墙面全是大白墙，刚需房也不过如此。地面虽然铺了瓷砖，但缝隙过大，后期有可能大面积脱落，工艺上还需精进。

再看内部精装品质。

在验房的过程中，我们发现了一些比较严重的问题，所验房源内三个房间地板全部起鼓，掀开保护膜，主卧地板有大量积水，墙壁底端壁布出现明显色差。

还有一些其它问题，诸如玄关柜门板错位，室内多个挡门器失灵，主卧室门缝较大，壁布起鼓，次卫壁挂马桶高度过矮，厨房水盆、洗碗机下水管预留过长，容易积水。

值得欣慰的一点是，验房发现问题后，上实仰山“售后小组”在小问题处理上比较即时，比如洗碗机倾斜、柜门歪斜等都有师傅现场处理。而地板这种比较大的质量问题需要后期排队陆续整改。

验房过程中发现110平米户型阳台洗衣机位置的设计实在令人诟病。

（不同户型可能尺寸略有不同，以实际测量为准）

据现场粗略测量，洗衣机这个位置宽度在77厘米左右，从门框到白色管道位置深度不足40厘米，从门框到墙面深度不足60厘米。

整个空间还有管道占据一定面积，尺寸很尴尬。

一般这种设计，目的在于利用墙体把洗衣机隐藏起来，从客厅到阳台视觉上会有一种通透感。

但因尺寸设计不合理，常用的洗衣机不一定放得下，势必会往外移，从而破环客厅空间的整齐度。

房地产深度调整过程中，楼市的开发本身在下一个周期也必然成为：让有钱人买到豪宅，让中产获得内卷社区，让刚需买到平替款。

新产品层出不穷的当下，架空层大、落地窗、大宽厅等设计的相当炫酷，但卷户型卷外立面的根本还需要严把质量关！

综合来看，摆在上实仰山面前的问题有两点：

一是内部从园林到精装品质再到户型设计都有很大的进步空间，压力给到尚未加推的楼栋；

二是上实仰山隔壁的工大4号地即津东成（挂）2024-21号，虎视眈眈。虽然地块不太规整，但每平米比上实仰山便宜6000余元的楼面价是真香。

已经有开发商测算，工大4号地产品售价在3.6万/平米左右，打造的自然是市面上更高阶的产品。

一旦地块出让成功，上实仰山将腹背受敌。