一条昌岗路，全长3.1公里，东西六车道。
驱车行驶在昌岗路上，往东是繁华的老城区，往西是工业大道、广纸和太古仓码头……
这些曾经的厂房，现已变身住宅区或者景点。
这里有橡胶新村和基建新村这些将近30年的旧房，也有广纸一带的望江豪宅，有地铁8号线，还有省一级的昌岗中路小学。
所以，出现了这样有趣现象：橡胶新村一宗商住地多次拍卖，地价却一次比一次高。
最终，地块被珠江实业夺得，命名为珠江天晨。
珠江实业在去年将珠江天晨大部分股权转让给了港中旅，改名为中旅天宸府。
3次拍卖一次转让，这个海珠新盘可谓命运曲折。
中旅天宸府地块曾在2007年出让，当时被保利地产以1.95亿竞得，楼面价折合约5800元/平方米。
2014年，这块地再次挂牌出让，起拍总价为9.57亿，总价比第一次出让的时候增加了7亿多。
由于种种原因，地块拖到了2017年，进行了第三次挂牌，这次又涨价了，总价涨到了12.76亿。
地块最终被珠江实业摘得，逃过了烂尾的命运，成交楼面价约1.6万/平方米，相比2007年的5800元/平方米，涨了将近3倍。
2020年8月，珠江实业将珠江天晨背后的广州天晨房地产开发有限公司其中75%的股份卖给了港中旅，自持25%，楼盘名也改为中旅天宸府，毕竟中旅是最大的股东。
楼面价1.6万/平方米，又是海珠新盘，中旅天宸府会卖多少钱？
对于价格，附近一家中介门店的中介表示，至少要卖7.5万/平方米。
“为什么这么肯定？”
“因为我们老板跟这个楼盘代理公司的老板认识，价格都已经定好了，就等售楼部建起来。”
中介的话，说得我差点都信了，但这毕竟不是官方口径，价格还存在着很大的不确定性。
在现场走访的过程中，碰到几位住在附近的街坊在闲聊，其中一位大叔说，这个楼盘肯定要卖7万多啦。
一番话，引起了我的好奇心，便问他们，为什么会觉得这个楼盘会卖7万多？
他们表示，附近没有什么新楼盘，一街之隔的翠城花园，十几年楼龄，都卖到6万多了，现在这个是新楼盘，位置更好，肯定会贵一点。
通过实地走访发现，中旅天宸府周边多为老破旧小区，楼龄普遍超过20年，户型比较老旧，例如橡胶新村和基建新村，有的甚至连小区名都没有，今年的成交价在2.7万-3.7万/平方米之间。
周边也有一些楼龄比较新的小区，例如翠城花园、兰亭熙园和柏涛雅苑等小区，今年的成交价在4.6万-6.5万/平方米之间。
其中翠城花园在今年6月有一套房源的成交单价达到了6.5万，目前该小区的挂牌价普遍在7万以上，甚至还有房源挂出了9.8万的单价。
当然，二手房的挂牌价是业主的个人行为，能不能卖得起高价，还得看市场接不接受。
中旅天宸府所在的沙园街道，今年以来并无一手住宅在售，所以需要根据政府的指导价来定价，在一定程度上或许可以参考周边楼龄较新的二手房价格。
中旅天宸府吹风价不高，应该和项目小、容积率高等有关。
项目占地1.4万平方米，规划了4栋楼。
既然地块小，那只能尽量往上建，4栋住宅全部超过40层，其中A栋楼为46层，B、C栋楼为45层，D栋44层。
根据土地拍卖时的数据，中旅天宸府的容积率超过了8。
超过8的容积率，甚至比对岸的广钢新城很多楼盘的容积率还高，广钢新城只有少数楼盘的容积率超过7，部分楼盘的容积率还不到5。
而且根据规划图显示，中旅天宸府4栋楼有3栋（A\B\C）连在一起，这样的设计，各家各户的私密性较差，难免会有开窗就见到邻居的尴尬。
值得一提的是，在地块的南边已建成一栋回迁楼，目测有11层，并且靠近中旅天宸府的D栋，这也意味着中旅天宸府D栋未来会有部分楼层的户型会受到遮挡。
所以，建议尽量选择D栋12层以上的户型，与其他3栋分开布局，又避免了回迁楼的遮挡，采光和通风相对比较好。
中旅天宸府的户型有82-122平方米三至四房，属于市场上主流的三四房设计。
目前户型还没正式对公布，不过已经有部分户型流出。
例如89平方米三房两卫户型，竖厅设计，L型厨房，厨房门正对着餐厅和客厅，可以形成对流，通风较好。
主卧做了套房设计，多了一个卫生间用，提高了日常生活的便利性。
三房其中的一个房间为阳台改造，从户型图上看，这个房间有一面墙，收楼后可能需要自己拆除，会增加一定的成本和时间。
另外一个流出的户型是122平方米四房两卫户型，属于改善型的户型。
同样也是竖厅设计，阳台与次卧相连，增大了采光面，不过也导致了次卧的私密性较差。
122平方米所谓的四房设计，其实是3+1房，+1房需要通过对阳台进行改造，面积很小，不到主卧的一半，只能做一间紧凑的卧室，或者当做书房用。
虽然户型并不完美，但80多平方米三房两卫的设计在广州市中心地段来讲，比较少见，加上小户型总价相比大户型会低不少，预计会比较好卖。
中旅天宸府在配套方面，可以说是十分扛打。
首先来看看交通，距离地铁8号线宝岗大道站仅220米，步行5分钟内，从宝岗大道站出发，乘坐8个站20分钟内就可以达到琶洲商务区。
日常自驾出行也很方便，在不塞车的情况下，从昌岗中路出发20多分钟就可以到达珠江新城。
不过需要注意的是，中旅天宸府距离昌岗中路仅有10米左右，而昌岗中路是一条双向六车道的主干道，往来的车流量很大，中旅天宸府以后靠近昌岗中路的户型会有不小的噪音干扰。
不过，中旅天宸府西边位置紧挨着橡胶厂的员工福利房，一定程度降低了昌岗立交桥所产生的噪音。
再来看看教育配套，中旅天宸府距离省一级小学昌岗中路小学步行约500多米，根据就近入学的原则，以后的业主小孩很有可能会入读昌岗中路小学，不过具体还要以当地教育局公布招生地段文件为准。
根据相关的招生政策，入读昌岗中路小学的学生以后可以直升广州第五中学，五中也是一所省一级学校。
所以，双省级名校很大可能会成为中旅天宸府的最大卖点。但招生政策每一年都有变化，到时候能不能入读，除了要保证人户一致，还要看教育局的相关政策。
在其他配套方面，中旅天宸府周边几百米仅有一些临街商铺，档次较低，想要逛街的话，两公里范围内有太古仓、乐峰广场、信和广场、合生生活天地、万科里、富力海珠城等多个商业中心。
综合来看，中旅天宸府地段优越，交通、教育和生活等配套齐全，但楼盘面积小，只有4栋楼，又是超高层，容积率偏高，北向户型朝主干道，有噪音影响。
你觉得中旅天宸府会卖多少钱？
