这两天简单梳理了一下深房理事件：先是有网民举报“深房理”[1]，然后4月8日，深圳市住房和建设局等七部门联合发布通告，对“深房理”涉嫌违法违规线索开展联合调查。

对于深房理做了什么，有人说他通过给购房人建议，通过夫妻离婚、找有购房资格的人代持、找卖主结离婚、负债找法院判决等方式，绕开限购。通过包括装修贷、分期卡、月供贷、保单贷、、消费贷、经营贷等方式支招没钱人凑首付款[2]。有人说他通过帕累托资金池提供买房借贷服务收取利差，他们买房成功后还可以通过房理小程序“股份大厅”转让房产股权。在房理的“产品大厅”中，还可以挂卖房产，起到类似房产中介平台的作用[3]。总之是，房理小程序围绕房产形成了集融资、借贷、股份转让、房产转让等多种功能于一体的综合性平台。

深房理自己则说自己一直是一个老师的状态，传播正确投资知识，常识和知识类的东西，跟法律没有任何冲突。其中，到底有没有猫腻，作为一个吃瓜者，等政府结果吧。到13号，深房理的微博还是正常更新的。

不管结果如何，深房理成功的逻辑有这么几点：

1.深圳房价涨。

房产本身就是一种投资，在中外学者和美联储的研究当中，房产是除了股市最好的资产保值升值的方式（见前文https://www.toutiao.com/i6941295073673937438/）。北上广深是全中国发展前景最好的城市，这四个城市的房价不仅代表本地购买力，还代表了全中国有理财意识人的购买力。深圳这两年在创新方面异军突起，大有赶超北上的趋势，加上粤港澳大湾区规划的加持，而且面积小，更容易引起炒作，涨价预期更强烈。好多人包括某行工作论文说一线城市房价高，那是因为全中国的有钱人和有能力的人都往这四个城市跑，这四个城市房价就像拍卖艺术品，全中国有钱人和有能力的人都去拍这四个城市的房子，能不高么？但这四个城市房价高不代表全中国房价高。

2.当前购房政策压制了投资房产的需求和一些刚性需求。

北上广深城市限购限贷最厉害，一方面大量人投资人和漂着没落户的人想去买卖，另一方面政策严控，自然会压抑好多人的需求。

3.各种贷款政策之间，套利空间很大。

当前各种贷款政策利差巨大，存在套利空间，有套利就有黑市。2020年伊始，随着疫情爆发，大量中小企业面临资金链断裂的窘境，为此，国家放宽了经营贷的放款力度，经营贷不论首套房还是二套房，都是按房产评估价格的7成放款，经营贷不仅利率低至3.65%，还款周期也长达20年，一些五年期、三年期的短期经营贷可以每月只还利息，到期再还本金。这为炒房者提供了“时间差”，只要在3年或者5年内出售该房，就可以“空手套白狼”，直接赚取房产涨价部分价值[4]。

如果报道属实，在深房理众多操作中，有一种方法实际上就是非法版的REITS（房地产投资信托基金）。百度百科说房地产信托投资基金(REITs)是房地产证券化的重要手段。房地产证券化就是把流动性较低的、非证券形态的房地产投资，直接转化为资本市场上的证券资产的金融交易过程。简单来说，REITs就是代客投资房地产，REITs的特点在于：1、收益主要来源于租金收入和房地产升值；2、收益的大部分将用于发放分红。近二十年来，北美地区的REITs收益最佳(13.2%)，欧洲次之(8.1%)，亚洲REITs的平均收益最低(7.6%)。具体怎么操作呢？深房理给出了中国版的解决方案:

在购房之初，会员发布招募广告寻找股东或合伙人，目的就是为了共同购房并签订协议。紧接着，依照各自的出资比例，划分并持有相应比例的房屋“股份”。购房成功后，会员同样可以在平台发布房屋“股份”转让的相关信息。据“深房理装修队003”微博号公布的材料显示，一名摇篮会员发布转让其占有的诺德假日花园一个房源32.33％的股份，而距其买下此房屋仅5个月。例如诺德假日小区目前66平方米的房源报价高达1150万元，官方指导价仅为705万元[4]。

有购房资格的人可以不出本金购房。以自己名下有套100万的房产为例，首付款是3成，你付了30万。然后把房产分割成30份股份、每份1万，或60份、每份5000元（法律不允许超过100份）,卖给想买房子的股东，股东们本来五千、一万的现金，或十万八万的现金也干不了什么，现在可以买到房子股份，搭乘房价上涨带来的巨大利润[3]。

REITs可以解决什么问题呢？

1.为投资房地产提供渠道。

好多地方限购限贷，但有理财意识的人又想投资地产，只能钻政策空子。REITs可以为投资客提供理财渠道，减少他们钻政策空子的想法，提高政策执行力。

2. 为向买房、但暂时买不起房子的人提供投资工具。

房价的上涨，让好多凑不齐首付，还不起贷款的人深受伤害，却没有渠道来对冲这种通货膨胀。如果REITs大量推开，像买股票买基金那样方便，就不会让好多无力购房的人眼睁睁看着房价上涨却错失了一轮又一轮的机遇。

3. 减轻银行和地方政府财务风险

好多经济学家说，世界上几乎所有的金融危机都是由房地产引发的，因为银行和政府的利润很多来自于房地产，不良资产和财务风险，很多也是房地产贡献的。REITs属于直接投资，可以吸收全世界人的钱， 可以大大分散风险。

中国已经有了基建版的REITs，但没有房产版的。不过招商银行已经嗅到了其中的商机。招行董事长马蔚华表示，他从警惕房地产到放松警惕，因为时代变了。我们进入了后房地产时代，这是从增量到存量的时代变迁，金融和房地产的关系也发生了变化。我们在存量市场开发的时候，要开发适用于存量经营的金融工具，比如房地产信托投资基金REITs，现在到了大量用武之地的时候[5]。

“深房理”事件会引出中国版的REITS（房地产投资信托基金）么，坐等吃瓜。

资料来源：

1.有大瓜吃了，还是深圳房地产的.https://zhuanlan.zhihu.com/p/143856825

2.独家｜深房理会员自述：深圳炒房团如何“杀猪”？https://baijiahao.baidu.com/s?id=1696530203984309179&wfr=spider&for=pc

3.https://finance.sina.com.cn/stock/yjdt/2021-04-16/doc-ikmyaawa9915232.shtml、https://www.jiemian.com/article/5955382.html

4.网友举报违法违规炒房，鼓吹“买房财务自由”的大V被查

https://www.jiemian.com/article/5955382.html

5.马蔚华重磅发声：房地产信托投资基金REITs将有大量用武之地https://baijiahao.baidu.com/s?id=1697149935419399834&wfr=spider&for=pc