最近地产危险论甚嚣尘上，那中国地产泡沫真的很大么？房价将来会如何？

什么是泡沫？虽然新闻中经常见到“泡沫”这个词，大体理解就是价格太高或者有杠杆。但是劳斯莱斯车是泡沫么？几十万的古驰包叫泡沫么？奢侈品市场一直存在。也没见泡沫戳破呢？杠杆泡沫？随便一个商品期货杠杆都在5以上，也都存在了好久，没人说是泡沫啊。但是查了查也没有个严格定义泡沫的标准。百度百科解释是泡沫经济是指因投机交易极度活跃，金融证券、房地产等的市场价格脱离实际价值大幅上涨，造成表面繁荣的经济现象。 简单来说就是价格脱离价值。日本经济学者野口悠纪雄《泡沫经济学》认为泡沫是资产价格中与经济实体无关的部分。但以什么标准判断到了泡沫？没人给出答案，只是举了一些例子。那就查了一些日美房地产泡沫的资料和背景，比较比较，自己判断吧。

日本泡沫破裂在1991年和1992年左右。泡沫升起，大概就是1986年到1991年。

日本1986年广场协议之后，日元升值，日本央行放水，贴现率大降，日本股市、房市双升。1990年六大城市中心地价指数比1985年上涨了90%。1990年，日本央行收紧，贴现率、利息双升，当年，股市、房市双双暴跌。到1992年股市暴跌60%，地价跌了50%。

日本当时处于什么状况呢？

日本城镇化率已经在70%以上；

人口方面， 1986年到1991年，从1.21亿增长到1.24亿；

日本GDP48万亿人民币，人均4.4万美元，CPI 9.1%；

日本土地资产额1987年到1991年都超过了日本国内生产总值；

收入比方面，东京圈60公里以外，房价收入比是5左右；

价格涨幅方面，1986到1991年，日本地价涨了4倍；

在购房和土地政策方面，日本土地零首付、土地私有化、鼓励卖地，连续三年供给量增长30%，1987年到1990年供给量年均160万户，供给量增长30%；

贷款控制方面，日本面向消费者的房贷仅占5.1%，面向经营者的房贷占45.3%。日本可以让中小企业以不动产、土地为抵押向银行贷款。从1984到1990年，日本有47.5万亿日元贷款投向不动产，其中仅有3.1万亿是企业自有资金，其他基本是各种银行和各种金融机构的钱。

美国危机前，城镇化率79%以上；

2007年，美国房价收入比在1:5.3左右，2007年，美国居民债务占GDP的98%；

贷款政策方面，首付低，20%以下，买了保险可以达到3%左右，2003年，出台零首付法，保险贷款首付可降到0。购房贷款之后，可以没还完贷款也可以拿房子抵押申请翻修、买家具等再融资贷款。美国的再融资贷款额度相当高，能达到放贷的70%。100万的房子，买了房贷保险，3万块甚至0首付就行了，买完房子以后，装修、买家具、翻修什么的还能再贷款，而且能贷款60-70万。就是说100万的房子，付个房贷保险钱，可以贷款160-170万，购房之后，还可以减免个税，是不是很过瘾？但是美国金融机构挖了个坑，贷款的初期利率低，过了 一定时期后，利率会大幅升高，而且美国的房贷贷款保险多发放给了低信用群体。不仅如此，美国的银行、金融公司等还把居民的房贷和再融资贷款转让给其他金融机构，这些金融机构把房贷再次证券化，又去融资了。

金融政策方面，美国在2000-2003年，连续降息， 2004到2006年加息17次。

中国现在什么状况呢？

城镇率方面，中国目前常住人口城镇率60%，户籍人口城镇率不到50%，发达国家普遍70%以上；

2020年末，人均可支配收入32189元，房价9859元，房价收入比3.24；看北京、上海60公里左右的房价收入比的话，廊坊人均收入4.3万，环京四县房价1.8万左右，房价收入比2.38；苏州人均可支配收入7万，苏州房价中位数2.8万左右，房价收入比2.5左右。比起历史来，1998年人均可支配收入5425元，房价1854元，房价收入比2.92；2003年是人均8472元，房价2379，房价收入比3.56。

房贷政策，大部分首套3成，二套看城市不一，有4成，有6成。

杠杆率方面，个人来看，2020年末，人民币房地产贷款余额49.58万亿元，金融机构人民币各项贷款余额172.75万亿元，房贷余额仅占比28%；个人住房贷款余额34.44万亿元，个人的仅占全部贷款余额20%；GDP100万亿，去年商品房销售额173613亿，占比17.36%；

房地产商杠杆率方面， 19.31万亿资金中，定金及预收款66547亿元，增长8.5%；个人按揭贷款29976亿，国内贷款26676亿，自筹资金63377亿元。卖房来的收入按揭和定金就占了50%多，贷款仅占13%，自筹里面水深点吧，也就32%。看看历史，2003年，房企资金1.31万亿元，其中，国内贷款为3125亿元；企业自筹资金3758亿元；定金及预收款5085亿元；利用外资184亿元。卖房的定金和预收款占38%左右，企业自筹占28.68%，

银行贷款23.85%。不管历史还是现在，房地产商杠杆率也就2倍左右。

对比中美日，先说杠杆率方面，没法比吧。日美100万的房子，可能3万就能买了，还能拿这3万买的房子，再去抵押贷款几十万。当时这是普遍现象，中国有么？

价格方面，日本地价5年4倍。注意是是地价，不是楼价。中国房价从2003年的2379元到2020年的9859元，17年，涨了4倍，人均可支配收入从8472元，涨到32189元，涨了3.79倍，GDP从11.66万亿涨到近100万亿，涨了8倍多，这个房价涨幅，经济增长完全可以解释吧？

金融机构的杠杆方面，日本当时的房贷大部分都贷给了企业，什么意思？就是企业可以用自己的土地和房子去抵押贷款，土地和房子升值那么快，还做什么生意，买地、买房就是了，买了地和房子，再去抵押，再去买地、买房，等升值，而且首付那么低，爽大了。大量的企业买房子、买地，他们又不住，不是刚性需求，泡沫一戳就破。而且企业和个人不一样，企业大不了破产，扔给银行一堆坏账就是了。美国呢？贷款给还不起贷款的人，而且零首付，这些本来就是坏账了，还把这些坏账再去证券化，拿这些坏账去融资，再弄来一笔钱放贷出去，坏账加坏账，那不就泡沫更大了么？美日也没有限购限贷啊。中国有么？个人的资质不行，给你贷款么？首付3成，6成，不到这个数，银行给你贷款么？银行的房贷，有几个银行把房贷拿出去又融资的？100万的房子，装修、买家具、翻修你资质不好能贷款出来么？别说贷款几十万了。

供给需求方面，当时，日美已经城镇化率70%以上了，我们看日本，连续三年供给87到90年连续供给160万套，你看人口增长，86到91年，才增长了300万人口，供给了480万套房，是套。300万人口，也就是200万个家庭，增长480万套房子。卖给谁？美国呢？

中国呢？中国城镇化率按60%算，有8亿人常住城市，但户籍城镇化率不到50%，7亿人。这1亿人要落户城里，扎下根，得买房。发展到发达国家水平，到70%，假设这几年人口0增长，仍然14亿，接近10亿人，还有2亿人需要进城买房，按户籍城镇化率的话，还有3亿人需要买房。有人说中国老龄化社会了，到时候有的是房子。研究表明什么呢？任总说，1960年德国7300万人口，有1900万家庭，到了2010年德国8100万人口， 4000万个家庭。50年，人口增长了800万，但是家庭数增加了2000多万。什么意思呢?一个家庭只有平均2个人了，换句话说，之前2000万套房还富裕，现在需要4000万套了。怎么理解这个呢？就是没条件的时候，爸爸妈妈爷爷奶奶都住一块。有条件了，儿媳妇看不惯公婆，女婿不满意丈人，干脆买两套，分家，各住各的。再有条件呢，你看不惯儿子晚睡晚起，儿子嫌你唠唠叨叨，再买一套，各过各的。任说有调查表明，上海的一人户占比是多少吗，26%，北京27%多点。他可能户口还在家庭里，但他一人住着一套房子。上海每家庭人口指数是2.64，北京是2.48，什么意思?一个家庭里不到三个人，导致什么呢?我三个人得要两套房子，德国也是这样。有人说，老人没了，房子不就归孩子了么，现在人均寿命越来越长，老人在，房子就是他们住。你乐意搬去一起么？没结婚还行，结婚了，如果能有单独的房子分开住，现在有几个住一起的？

其实房子的需求一是城市新增人口，这得看城镇化率；二就是改善，中国还有90年代盖的老破小房子一大堆，统计表明，这部分房子得占30%。或许有人说，这些人都有别的房子了，但是你看看里面，也多数住着人，没闲着。随着时间流逝，新房子也会变老，据估算，每年也有10万亿的量。

现在各种严查之下，查出来的情况怎么样呢？北京目前的结果是3.4亿经营贷进了房市，而统计表明，2020年，北京房子卖出去3000多亿，也有说4000亿，千分之一。千分之一能吹起多大泡沫？

盘面上，房市需求如何呢？各种限购限贷之下，各种杠杆限制之下，2020年，卖了17.6亿平米的房子，房屋竣工面积但只有9.2亿房子盖成； 2019年销售17.15亿平米房子，只有竣工9.59亿平米竣工； 2018年销售卖了15.35亿平米房子，竣工9.33亿平米。什么意思呢？你卖了17辆车出去，只造了9辆出来。连续3年如此。你说会有多大库存？你说会有多大泡沫？