文/谢逸枫

2023年，楼市金九银十已经过了，结果如笔者预判一样，无法达到市场预期。不管是典型100城城市的房价、商品住宅与二手房销售成交，还是22城土地成交，数据表现出市场降温、下行，救市效果持续性弱，探底调整期拉长的局面。

全国各地放松、取消限购、限贷、限售、限价等限制楼市措施的消息一直不断，无法阻挡房地产降温、回落，究竟是什么原因？是卡脖子的政策限制存在，还是政策放开力度小；是银行放贷跟不上，还是居民收入、人口下降的因素。

中指数据显示，2023年10月百城新建住宅平均价格为16195元/平，环比上涨0.07%，涨幅较9月扩大0.02%，连续2个月上涨。同比跌幅收窄至0.02%。环比46城上涨，41城下跌，13城持平。同比28城上涨，70城下跌，2城持平。

分区域城市看，一线及二线城市新建住宅房价同比上涨，涨幅分别为0.37%和0.01%。三四线代表城市房价同比下跌0.60%，梯队内近8成城市房价同比下跌。说明新房的房价城市分化，三四线城市房价苦苦挣扎，一二线城市房价率先上涨。

2023年10月百城二手住宅平均价格为15486元/平方米，环比下跌0.45%，跌幅较9月扩大0.01%，已连续18个月环比下跌，环比下降的城市97个，上涨的城市3个。同比跌幅扩大至2.88%，上涨的城市个数为6个，和9月相比减少了5个。

分城市能级来看，一线城市二手住宅价格环比下跌0.27%，同比下跌0.51%。二线城市环比下跌0.48%，同比下跌3.25%。三四线代表城市环比下跌0.49%，同比下跌3.39%。说明一二三四线城市的房价普遍下降，呈现集体下降的趋势。

诸葛数据显示，22023年10月100个重点城市二手住宅市场均价为15327元/平方米，环比下降0.33%，较上月跌幅持平。同比下降2.39%，跌幅扩大0.34%。至此，二手房市场均价连续8月下滑，市场处于探底调整期的趋势不变。

分城市等级看，一线城市二手住宅均价61678元/平，环比上升0.4%，同比上涨6.8%。二线城市二手住宅均价18399元/平，环比下降0.52%，同比下跌3.92%。三四线城市二手住宅均价9505元/平，环比下降0.41%，同比下跌4.06%。

克尔瑞数据显示，2023年10月30个重点城市成交面积为1383万平方米，环比增长9%，同比下降4%。前10月累计同比微增1.58%，增幅较上月收窄0.65%。分城市看，一线城市热度回落。二三线城市成交环比持增，但可持续性不足。

城市分化明显，一线城市的热度回升。二三线城市回落。新政落地，短期内成交、去化均有不同程度的回升。强二三线城市，短期集中放量后，10月上下旬呈现“前高后低”走势，弱二三线城市为主，市场信心缺失，成交尚在筑底阶段。

按照城市等级来看，一线、二线、三线城市的商品房累计成交面积同比分别为上涨2%、下降9%、下降14%。10月单月，30城商品房成交面积1020万㎡，环比上涨4%，单月同比下降2%，降幅较9月足足收窄20%。

中指数据显示，2023年10月100城新建商品住宅成交面积环比增长约5%，在低基数下，同比降幅收窄至约12%，部分重点城市政策效果持续性显不足，市场活跃度较9月回落。银十楼市表现平淡，总体不如预期。

分城市来看，一线城市在低基数下同比增长，二线、三四线代表城市同比均下降。10月第四周（10.23-10.29）数据看，重点城市新房、二手房市场表现平淡，新房销售面积环比小幅增长，同比降幅大，二手房在低基数下成交同比增长。

克尔瑞数据显示，2023年1-10月，百强房企累计全口径销售额51003亿元，同比下降14%，降幅较1-9月扩大2%。其中在可比口径下未出险房企合计销售额累计同比为下降2%，而已出险房企下降44%。累计降幅持续扩大，结构性差异明显。

10月单月百强房企销售额4437亿元，环比上涨0.4%，单月同比下降28%，降幅较9月收窄2%，略有改善。Top20房企1-10月销售累计同比均较1-9月下滑。普遍来看，国央企的累计销售额同比表现相对于混合制房企及民营房企明显较好。

中指数据显示，2023年10月300城住宅用地出让金达2730.65亿元，环比增长近3成，流拍率较上月下降，成交楼面均价环比上涨，平均溢价率环比略降。头部房企集中于核心热点城市（北上广深、南京、成都、苏州、天津、宁波、武汉）。

2023年1月-10月，300城住宅用地成交建面为25964万㎡，同比-35%，降幅较1-9月扩大2%。10月300城住宅用地单月成交建面3428万㎡，环比上涨21%，同比下降46%，成交规模仍处于历年较低水平。

中指数据显示，截至2023年10月31日，重点23城涉宅用地供应195宗，供应规划建面1564.9万平米，环比下降30.2%。成交193宗，成交规划建面1829.91万平米，环比上升54.3%。成交土地出让金2101.29亿元，环比上升41.4%。

头部房企战略上为重点布局核心城市，投资策略上为量入为出、以售定产，保持现金流稳定。国央企、城投房企依然是拿地主力，民企拿地非常谨慎。10月重点23城涉宅土地成交溢价率为3.99%，为2023年2月以来最低溢价率。