都说小孩子才做选择，成年人都要，但成年人的世界，有些事必须做出选择。比如，手握200~400万预算，想在上海安个家，摆在面前的选择就是——

有人追求居住品质，愿意用时间换空间，每天两三个小时的奔波通勤权当修行。有人更在意便利性，三分钟到地铁，两站路到公司。没有客厅又怎样？整个徐家汇的咖啡馆都是自己的客厅！

相信很多二十来岁的年轻购房者，更愿意选择位于核心地段、交通便利、配套齐全的“老破小”。

市区“老破小”固然有地段优势，大跌的可能性较小，但产品层面的劣势，也局限了房子的居住体验和升值空间。两三百万不是小数目，如何用有限的预算，买到更超值的“老破小”？小编带你了解一下。

方方正正的盒子状外观、单元楼、很少有电梯、6层以内的多层为主……遍布全国的老旧小区，似乎都长一个样子。这是因为国内老破小的前身是起源于苏联的赫鲁晓夫楼。

二战之后，为了快速解决住房问题，苏联的建筑师们在降低成本和缩短工期的要求下，设计出这类住宅，它们外观简朴，没有电梯和垃圾通道，严格控制厨房、卫生间、门厅和过道的面积，只为满足基本的居住功能。后来由赫鲁晓夫大力推广，因此得名“赫鲁晓夫楼”。

虽然我国的“老破小”并没有完全照搬赫鲁晓夫楼的设计体系，但依然重功能轻体验，而且在当年公房配置体制下，房屋质量也参差不齐。

二三十年过去，“老破小”薄弱的产品力逐渐成为致命的缺陷。想从中淘出宝贝，住得更舒服，以下几点帮你理清思路。

房龄和贷款直接挂钩 …

不考虑地段、学区等附加价值，单从产品层面看，房龄超过30年的老破小需慎重考虑。

首先是贷款问题，大部分银行对房贷年限有要求，通常不能超过30年，房龄越大，贷款年限和贷款金额越受限；其次是安全问题，当年的建筑设计、施工质量本就比较落后，加上成年累月的风吹日晒，如果维护不好、物业不到位，很容易引发安全事故。

随着老旧小区改造工程的推进，老破小的安全问题会得到一定的缓解，但购买时也需要仔细查看房子的情况，尽可能排除安全隐患。

← 改造后的老小区

↓ 尚未改造的老小区

没有金刚钻，别买奇葩户型…

前文介绍过，国内老破小在设计时大量参考了赫鲁晓夫楼的设计体系，重功能轻体验。厨房和卫生间狭小逼仄，动静分区混乱是常见问题。而且长条型、手枪型的奇葩户型比比皆是（见下图），改造难度大不说，奇怪的朝向也很影响居住体验。

←长条型户型

东南朝向

↑ 手枪型户型

八九十年代建成的高层塔楼更是奇葩户型的重灾区。在当时住房分配制的要求下，为了尽可能多地安置住户，并保证面积、采光、通风大致相当，只能摒弃“南北通透”、“四方端正”的格局，奇奇怪怪的户型就诞生了。下图的“跑道户型”曾作为奇葩户型的代表，在网上广为流传。

如果没有学区之类特别突出的附加优势加持，这类户型一定要规避。

“金三银四”固然好，自身需求更重要…

一般来说，多层建筑的“金三银四”是最佳楼层，爬楼不累，采光通风又基本不受影响，相应价格也会高出不少。一楼和顶楼，则是“几家喜欢几家愁”——产品方面的优劣势均突出。

一楼采光通风不太好，梅雨季潮湿到长蘑菇，但不用爬楼，适合老人或带小孩的家庭；院子不计入总面积，非常划算。随着人口老龄化的不断加剧，一楼的房子未来出手也比较容易。

被戏称为“健身楼层”的顶楼，采光、通风、视野均无可挑剔，但强度堪比50米跑的上下爬楼就劝退了不少人，所以很多房东愿意让价出售。而且，有些顶楼会带阁楼，做个储物间非常实用，如果预算有限且体力不错，此类顶楼值得入手。

好物业让家更温馨…

老破小是“风烛残年”？还是“鹤发童颜”？不仅与房龄有关，和物业管理也有着千丝万缕的联系。道路整洁与否、地面停车规范与否、垃圾桶清洁与否、有无违规搭建……一系列的细节决定了老破小的“卖相”。

01

健身器材维护良好

02

门禁管理规范

03

垃圾分类投放

04

路面硬化及车位管理到位

在看房时，不妨与门卫、保洁交流一下，多方位了解小区的物业情况。有些老小区虽然没有大牌的物业公司，但物管人员在此工作多年，和小区的街坊邻居建立了深厚的感情，工作也会尽职尽责，入住之后，自然能享受到便利又舒适的物业服务。

地

段

单从产品层面看，无论是建筑材料、设计水准，还是小区规划，老破小和新房及次新房比起来都毫无竞争力。在城市中心位置占据一席之地的老破小们，最能打的地方就是——地段。

交通和学校是地段属性中最常见的加分项。

追求便捷生活，且暂时没有生育计划的年轻人，地铁沿线的老小区值得入手。

注重孩子教育的宝爸宝妈们，备一套有学区的房子，很有必要。购买带学区的老破小，面积小一点，后期转手有更有成本优势。

除此之外，商业、医疗、休闲等资源也可为地段优势持续加码，成为后续转手出售或出租时的加分项。

如果您最终选择购买老破小的房子，还有几点需要特别注意：

● 首先，要关注房源性质。市区内老破小多为老公房，是否已经做好产权交割？有没有产证？都需要提前了解清楚；

● 其次，要了解房东的意愿及合同情况。售后公房和拆迁安置房的产权人比较复杂，是否都同意卖房？是否涉及遗产继承？有无抵押、租赁合同？有没有拖欠水电煤费用？也需要提前了解清楚。

● 再次，要关注房屋情况。室内的不可移动结构和设施，如管道、墙体、门窗、天花板等，是否存在漏水渗水、老化开裂的情况，看房时一定要认真观察。如果想好好装修一番，最好找到房子的原始户型图，弄清楚哪些墙能拆除、哪些墙不能动；

● 然后，要考虑贷款年限。房贷审批时，除了购房人年龄、购房资质、还款能力外，房屋自身情况也是参考标准。如果未来打算出售，尽量不要碰房龄过大的房子。

● 最后，还要了解一下小区的居民构成。虽说现在邻里关系都算不上亲密，但邻居素质高低对居住体验的影响还是挺大的。看房时要多多观察、多聊天攀谈。