上海家长注意了！

限购之后，相信不少家长们都想出了这一招：买房时，直接在房产证上写未成年孩子的名字！

未成年人可以买房吗？当然没有问题。法律并未限定购房者的年龄，所以家长可以用未成年人的名义购房。

但是未成年人买房，还是有许多需要注意的地方——

01

未成年人能否自行进行房产交易？

按照《民法典》规定，不满10周岁的未成年人是无民事行为能力人，10周岁以上的未成年人是限制民事行为能力人，参与民事活动需要法定监护人代为办理。

此外，《民法典》还规定了：无民事行为能力人实施的民事行为无效。限制民事行为能力人订立的合同，经法定监护人追认后，该合同有效，不予追认的合同是无效的。

也就是说，未成年人签署的房屋买卖合同为无效合同或者效力待定合同。对于效力待定的合同，在法定监护人没有进行追认的情况下，合同无效。未成年人买房需要经过法定监护人同意，或者由法定监护人代其购买。

02

未成年人如何购买房产？

父母出资购房填写未成年子女名字的，手续与一般购房过程没有什么不同。

但与未成年人签署合同时，要求法定监护人必须在场，由其法定监护人代其购买房产并签署相关合同文本。

且需要注意：

➊ 在签订房地产买卖合同时，购房人名称填写监护人父母姓名代未成年人的姓名（一般父母均需签名，除父母一方去世或无监护能力外）。

➋ 办理交易过户时，需要提交监护关系证明。一般是未成年人的出生证或独生子女证、监护人的身份证，如监护人为一人的，还需提交经过公证的监护人证明书，证明未成年人仅此一人的监护人资格。

➌ 虽然在购房合同及房产证上，不仅记载房屋所有权人（即未成年人）的名字，也记载未成年人监护人的名字，但监护人并不因此享有房屋所有权。

03

以未成年人名义买房有何优缺点？

不少父母考虑到房子始终会留给孩子，所以选择直接将购置的房子写在子女的名下，这样有一定的便利之处，但是不能忽视其中的风险。

优点：

➊可避免财产分割

子女是房子的所有人，不属于夫妻共同财产，即使是夫妻双方共同出资购买的，夫妻离婚进行财产分割时，法院也无法处置子女名下的房产。

➋可避免日后过户税费

直接将购置的房子写在子女的名下，这样可以为日后孩子继承房产省去一些手续，也能省了要缴的20%个人所得税。

缺点：

➊不能贷款

银行发放贷款的对象（年满十八周岁）是具有完全民事行为能力的自然人，未成年的孩子虽然可以单独买房，但不具有完全民事行为能力，也没有债务偿还能力。

未成年人购房一般不能进行银行贷款，买房需一次性付款；父母为子女购置房产时亦不能提取住房公积金及贷款。

➋父母不得随意处置房屋

监护人可以代未成年子女购房，却不能随意出售、抵押未成年子女名下的房屋。要进行出售、抵押等交易，监护人必须是完全为了未成年人的利益才能处理其房屋。

监护人代未成年人行使房屋买卖或租赁行为时，其所有的监护人都应同意，即夫妻（父母）双方都要同意。一方来签字的，应提供另一方出具的《授权委托书》和《配偶同意出售证明》。即使夫妻双方离婚，未成年人由其中一人抚养的，夫妻双方仍然都是未成年人的监护人。

➌父母无权收回房屋

虽然是父母出资购买，但孩子才是房产所有者，甚至在孩子成年后，对父母不履行赡养义务，父母想要以此来收回房屋的可能性十分小。

当然，无论是为子女购房还是改善性住房，选择一家口碑优良、服务细致的房产经纪公司至关重要！