讨论今天的土拍之前，我们先回顾下赣榆上个月的土拍。

那是一场足以载入赣榆楼市的土拍。谁也没想到，一个全国性房企，一路狂撒14亿，在陌生的城市里，融信砍瓜切菜般的掏钱拿地。就连最熟悉赣榆市场的碧桂园，竞拍到一半，也都“不举”了。而融信这匹黑马，最终以楼面价8544元/㎡和8488元/㎡摘得赣榆区政府北的2宗地块。

其实，我等吃瓜群众，心里一直有个大大的问号：

融信那两块地，最高授权价是多少？或者说，为什么有那么高的授权？

品牌房企，往往有较为严格的成本测算和系统考核。除了利润率，还要考虑到机会成本、沉没成本等因素。融信，已经进驻连云港了，这么大手笔到赣榆拿地，到底是因为什么呢？

原因之一，或许就是今天的土拍。

今天赣榆又出让三宗地，2宗涉宅类土地和1宗商业用地，分别位于谷沙片区和海头镇。

重头戏非谷沙片区莫属。谷沙片区的2宗涉宅类土地位于赣榆新老城区结合部，北临城市主轴金海路，与吾悦广场相望，东依人民医院，是赣榆为数不多的优质地块之一。

此次土拍，是连云港第一次实行“限地价+竞保障房建设资金”出让方式。也就是，当地块竞价达到最高限价或者最高竞拍轮次时，仍有两个或两个以上的竞买人愿意继续竞价的，则最终成交价以最高限价确定为成交价，超出最高限价部分作为政府建设保障房建设资金，不计入土地出让金，不计入开发成本，不计入可销售商品房备案核定价格的核算成本。

限制了房价，也保了地价，开发商的利润率也被限得死死的。

结合这2宗地的实际出让来看，起拍楼面价分别是4501元/㎡和4564元/㎡，封顶价是起拍楼面价的2倍。8#地块须配建不低于1.8万㎡的商业用地（其中酒店面积不低于8000㎡），且代建一处12个班幼儿园。9#地块需提供8栋约63003.86㎡安置房，由政府出资约3.7亿回购。

起拍价不低，封顶价高达2倍，加上较为严苛的出让条件，实际操作层面很难撞线“封顶价”。

最终，8#地块被尚都摘得，成交楼面价5872元/㎡，溢价率30%。加上商业配建要求，实际成交楼面价在7千多。9#地块被碧桂园底价竞得，成交楼面价4496元/㎡。

值得玩味的是，今天这场土拍仅有3家房企报名参与，尚都、碧桂园和融信。尚都和碧桂园，是赣榆土地市场的老面孔了，而融信更多的是扮演“抬轿子”角色。其他房企，不论是品牌还是地方性房企，一家没去凑热闹。要知道，“4.9土拍”吸引了整整9家房企，新老面孔皆有。

短短40天，赣榆的土地就不香了吗？也不尽然，大多开发商还是挺看好赣榆楼市，只不过面对这2宗地时：

账算不过来了。

原因是上文描述的，出让条件苛刻。加上各种限价政策，本身溢价就很难上去，自然会被一些开发商们嫌弃。