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困在房子系统里的人，没有赢家！所有人都在为自己的冲动买单。这是不是你对当下楼市的最直观的感受和看法？然而，事实果真如此吗？不得不承认，99%的人深陷泥潭，1%却成为凤毛麟角的存在！不信来看，曾经风靡一时的楼盘：
1、某紫荆华庭，凭借地铁以及营销手法，吸引不少人前往。
2、永威城：凭借三点，永威口碑、物业，以及签约学校，而如今剩下了什么，一目了然。
3、金科城：当时卖的明明是金科品质以及性价比，万万没想到最后靠学区支撑
4、正弘青云筑：正弘、地段和产品，靠时间差抢跑了一些
5、龙湖景麟玖序：品牌，老城，洋房
6、万科天伦紫台：万科、洋房、环境直接把大家拉去了四环边。
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没有一个楼盘是简简单单的成为网红，然而如今参差不齐，有的风靡追随一时，却要有几十万的代价去填补！
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为什么会如此？我们不妨以正弘青云筑和龙湖景麟玖序这两个楼盘为例来看：
先来看开门红的龙湖景麟玖序：2020年3月28日龙湖景粼玖序开盘推出洋房和高层，去化率在90%。洋房均价1.98万，高层1.52万，产品89-143㎡，推出252套，去化231套，来了个开门红。再来看地段核心正弘青云筑：2019年12月开盘，价格14000-15200，毛坯高层，去化率62%。推出708套，成交436套，产品面积是97-180㎡。打了时间差，走了稀缺的路，以及核心的地段，让正弘吸引了不少人。按照这个时间轴，在同一时期高新区在售的是谦祥万华城，朗悦公园府和公园道1号，以及金科城，论如此多的大面积改善，还真是不多。龙湖主打一个品质口碑，以及稀缺的小高和洋房，在高新区也成为了高新三杰之一。过了4年后的情况如何？表现在房价上是最为直观的：
楼市的分化更加的细化，一栋楼的户型不同，价格就会差别很多。来看这些成交数据，你会发现：1、大平层跑不过洋房，稀缺的大户型依旧抗跌。高新除了与主城连接的路有点少外，其余的教育，产业都是能够自给自足的，所以具有很强的地缘或者冲着教育去的非地缘，改善的基因强大。但你复盘老城，洋房是非常稀缺的。龙湖景粼玖序的洋房成交占比在60%以上，且价格上涨，洋房在去年2月份的时候成交在1.9万，如今基本成交在2.1万。正弘青云筑成交比较少，97和133的成交占比比较多，160平以上的很少。比较可惜的就是碧某园西流湖附近的产品设计，本身能够冲击市场，然而现在看来也是任重道远。所以，未来高新洋房以及大面积的高光时刻会持续到来。2、学校依然成为附加值。虽然双方都不打学区，但是根据高新区的最新划片，龙湖景粼玖序划片郑州中学附属小学冬青街校区。它是郑州中学附属小学的一校三区里面的冬青街校区，中学是省实验二中，实力不容小觑。正弘青云筑是郑大附属小学，郑州中学八一校区。论目前划片学校实力，龙湖显然更胜一筹，并且正弘还有个劣势，就是距离这两个学校步行的距离都不近。这就是两者形成的主要差距。这也就是为什么龙湖会比正弘价格要贵一些，这也就是为什么洋房产品会卖的更好些。
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从这里我们很容易看得出，当下买房逻辑要改变之一就是买大户型！未来，因为稀缺，也许会逆势上涨，为什么？来看看整个郑州的产品分布情况：
从2021年到2023年，你会发现市场需求的产品逐年增加比较多的是144平以上的。不管主城还是郊县都是如此，然而市场上144㎡产品非常少的，比较多的区域就是北龙湖，这里门槛标高。其余区域基本的户型都是集中在144㎡以下的，从成交85-105㎡在逐渐下降，就可以看到需求的转变。这也在时时刻刻提醒我们：留给小户型的时间不多，抓紧一切机会赶快卖掉。未来89㎡以下的小三房，如果没有溢价加持，将会猛跌，慢慢的逐渐过渡到89㎡小三房本身，终将会竞争激烈。然而，如果具体到每个区域，我们则需要详细的分析。因为只有有自驱力的区域，这种情况会更加的迫切。而这种自驱力背后是区域的实力以及政策的支持。这不，另外一个极端就是二七区。二七区大户型并不会受欢迎，中原区刚需楼盘的大户型也会如此，惠济区的洋房也将会稀缺，东区也是大面积等等房地产周期比较长，未来，产品迭代跟不上的情况下，介于刚需和纯改善的之间的人选择将会更难！直接看这张图，不论是否刚需，还有多少选择？如果你对郑州不熟悉，请一定要收藏这篇文章！
来看新房——1万以下没有意义。1万以上的区域双湖科技城，只有高新和锦莲序，保利和光屿湖。1.2-1.5万之间，谦祥万华城，龙湖熙上，万科翠湾中城，招商时代锦宸，谦祥时光序1.5万-3万之间，越秀天悦江湾，美盛教育港湾，保利大都汇，谦祥云栖，华润瑞府，兰溪府，幸福里，海马公园、金茂未来府。3万以上，保利璞悦、保利璞岸，中海云著湖居、绿城湖畔云庐等等。再来看二手房——就以金水和高新来说，值得购买的是：高新区：龙湖景粼玖序，金科城，公园道1号，公园府，正弘青云筑，谦祥万华城，谦祥万和城，翰林国际城，美景菩提、正弘数码港、保利文化广场、荣邦城、祝福红城等金水区：瀚宇天悦、康桥朗城、和昌悦澜、美盛教育港湾、锦艺金水湾、美景美境、普罗旺世、正弘数码公寓等等。二手房不少，但以新房来看，20个项目，看来看去，还是在之前的路上反复选择，因为没有多少新入市的项目，无处可选。在集中供地出来，你会发现，要么地没动，要么节点慢还在找合作房企中，总之，没有入市。这20个项目中，刚需占据一大部分外，纯改善有多少，刚改又占比多少，恐怕都屈指可数。未来楼市两种人选择更容易，一是资金不多的刚需，一是纯改善。如果都不是，那么恐怕就要你去牺牲，去委曲求全！
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最后，修整7的楼市，楼盘独特性已经出来，也给我们留下宝贵的财富！网红跌落神坛，都有这些特征，一旦符合赶紧出手！功能性不齐全的一室或者两室，该卖就卖刻不容缓，完全符合下跌的特征。另外，不利因素比较多的楼盘，也要赶紧行动，比如润城时光里，利海托斯卡纳等等，硬伤避免不了的，随着时间的推移，只会越来越激烈。千万不要去碰没有任何溢价加持的出险房企的楼盘，买了也是贬值开始，如果你的是，需要抓紧行动了。物业比较差，人车不分流的小区，在这波中，也是重创的存在。小区体量比较大的尽量不要碰，最容易碰见砸盘卖房的房东。当你不知道要不要买的时候，一定要清楚什么不要碰，不盲目乱买房这六个字时刻谨记心里。
