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2024年我们将要见证郑州楼市的历史节点：大量新房进入现房销售。
1月15日郑州首个现房销售地块正式开拍，海义集团以7.9亿元的价格，溢价36%成交。
∆惠济区现房销售地块信息
2023年12月30日，郑州市公共资源交易中心挂牌了一宗土地：郑政出〔2023〕53号（网）地块，为惠济区现房销售地块。
[现房销售]开始成为郑州楼市的高频词汇，政府土拍现房销售地块属于[强制现房销售]，但因为市场下滑，不少楼盘正在被动成为现房销售。
2023年末郑州迎来大量楼盘交付，包括不限于：
绿城城园保利天郡雅宝龙湖天琚九鼎公馆3号院融创兰园佳田未来新城鑫苑城5号院金沙湖高尔夫观邸金辉滨河云著拓丰祥和居绿都青云叙中海湖滨世家谦祥时光序华润幸福里名门翠园融创大河宸院三期华润润园碧桂园西湖融信奥体世纪朗悦公园府谦祥万华城……
非常多的交付项目还有不少房源没有卖完。
其中以滨河国际新城为例，大部分楼盘都在成为现房销售楼盘，比如中交滨河春晓、金辉滨河云著、华发峰景湾、电建泷悦华庭等等等等。
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市场周期错位正在导致郑州不少楼盘不得不卖到现房。
∆郑州历年新房销量变化（数据来源：贝壳）
郑州历年新房销售套数：
2017年 129745套
2018年 157087套
2019年 156365套
2020年 146463套
2021年 105892套
2022年 59917 套
2023年 71721 套
2020（146463套）-2021（105892套）-2022（59917套）这三年郑州新房销量呈现断崖式下跌，2023年才回暖反弹，这是客观存在的基本面。
∆郑州历年土拍供应（数据来源：贝壳）
而2019-2020年又偏偏是郑州土拍供应的高峰时期，大量新楼盘在2020年前后入市，因为整体市场销量下滑原因，到交付仍未销售完，不得不进入现房销售市场。
∆数据来源于贝壳研究院（数据来源：贝壳）
目前郑州市最新的去化周期（在无新增供应/楼盘基础上，全部销售完毕）是25.1月，郑州新楼盘开售到交房周期32月，6个月的时间差也能体现出当下郑州新房销售的现状。最明显的一点是大家在2024年买房会看到大量的准现房（1年内交房）。
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（数据来源：贝壳）
首先2023年郑州新房销售71721套、二手房销售72078套，郑州二手房销量首次超过新房，进入存量房时代。
① 烂尾风波过后，购房者主观上更倾向于选择二手房；
②米宅郑州的内部研测，新房楼盘从客户购买日开始算，交房日期超过24个月，即2年，成交概率降低50%。对应的某楼盘购买-交房日期超过2年，还能卖的非常好，一定有远超市场水平的核心竞争力；
（数据来源：贝壳）
同样对比2020年，2020年郑州新房销售146433套，二手房56871套，接近3：1关系。3年时间郑州新房：二手房，从3：1到2：1，变化剧烈！市场的体感是二手房市场在大降价，而现实的另一边是郑州二手房成交量突飞猛进。
（数据来源：贝壳）
2023年郑州二手房销量相比2022年暴增高达80%！！！！！！① 郑州购房者开始偏好于二手房
② 二手房的销售挤压新房销售，新房整体销售变缓这两个是无法回避的客观现实！也是造成新房大量准现房、现房的重要原因。
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回到新房。
（数据来源：贝壳）
虽然2023年新房相比2022年现房也有20%的增长，但新房层面分化非常严重，俗称旱的旱死涝的涝死。
市场份额当中，主城八区占比增长到65%，近郊包含中牟、港区、新郑（包含南龙湖）、荥阳（包含洞林湖、荥阳东）等占比减少到35%。
其中近郊市场相关专题，可点击蓝色文字回看:
《房价回到2015年，卷死开发商，升华自己》《房价比10年前还低！原地破防！》《一个楼盘砸沉一个区域，赔哭开发商，沉默购房者》
现房销售、封盘不卖、在近郊市场上普遍存在。
（数据来源：泰辰）
再来看2023年销售榜单：
① 北龙湖项目多个上榜；② 金水北项目多个上榜：③ 大部分项目销售单价超过15000元/㎡
榜单项目映射下，郑州新房改善持续走俏，刚需楼盘反而越来越难卖，四环线刚需项目及常西湖新区、二七新区等供应重灾区、销售极其缓慢。要么项目停滞、保交楼、要么逐渐开始现房销售。
更重要的是赢家通吃，楼盘与楼盘之间销量差距巨大：
① 二七新区万科大都会、亚星锦绣山河承包了区域的主要销量；② 管南龙湖熙上承包了区域的主要销量；③ 高新老城谦祥云栖承包了区域的主要销量；④ 老经开金茂越秀未来府承包了区域的主要销量；……
如果某楼盘没有产品、价格、销售政策等优势，卖到现房还卖不动，也很正常。
∆数据来源于贝壳研究院
2023-2024新房市场的主流逻辑就是新房改善化。
从开发商拿地层面也可以看出，2023年土拍外围区域基本都是城投托底，只有核心区域地块，比如金水区、比如郑东新区等，销售价格普遍＞15000元/平米，开发商才会拿地。
因为改善才是市场主流，郑州新房销售89㎡以上面积占比已经高达94%。一房、两房正在被新房市场淘汰、大三房、四房、大四房、成为各项目主流。
如果某楼盘不符合以上市场主流特征、现房卖了两三年还有房，甚至都盖到现房了，楼盘整体销售还不到20%，这样的情况已经在郑州市场出现。人艰不拆，就不点名了。
最后，购房者期盼的一手交钱一手交房的现房销售，被动成为现实! 真到现房销售阶段，买房反而非常简单，毕竟所见即所得！
