魔幻的2020年，还有几个小时就要结束了。不少人写年终总结时，说的最多的就是 ：“归零，再出发”。

楼市才无法归零从头开始，它是一年又一年的延续。近段时间，看到连云港楼市的种种剧情颇为感慨。

与过去相比，今年底这个原本该属于这个时间的“捡漏购房期”，消失了。取而代之的是，楼市迎来了翘尾行情——开发商价格坚挺，房东信心十足，买家恐慌上车。

复盘今年的楼市进展，1—10月，市场平平。9月份的南小区土拍仅在板块周边刷了一波热度。真正给市场带来话题和关注点的，是苍梧学区房——苍梧板块二手房，10月份量价大幅齐升，尤其是次新房的小户型单价，直破2.5万元/㎡。

为什么苍梧学区房大涨？

全球放水，有钱人加速购买优质资产。且好学区给孩子更高的起点，是几乎所有家庭绕不开的诉求，赋予了房产品质以外的“学区”价值，且“学区房”的需求越来越多，所以学区房是不错的投资标的。

而随着苍梧板块的上涨并且喇叭式地传播，万达板块上演了“联动效应”，于11月迎来了春天，板块内新房成交突然放大，迅速被一扫而空。

也就是说，本轮行情启动于全市最优质资产——苍梧学区房。当顶级资产涨到一定高度时，大家退而其次，追逐次优质的热门板块——万达板块。与过去全市普涨，低价房上涨或者板块轮动上涨，本轮行情更聚焦于“马太效应”—强者恒强。

通通都是有钱人眼中的优质标的。

和货币流向极为契合，头部富人由于先天优势，自然获取了绝大部分的货币增量，这些有钱人优先选择必定是核心资产。

二手房市场，同样证实了上述事实。与苍梧板块和万达板块相比，海州城西、主城区等刚需板块二手房价格并未出现波动。

当然，有些板块的二手房价格也出现上涨，但这种上涨更多的归咎于“小道消息”。对于这些五花八门的消息，我想说的是，要有自己的判断力，看到某些夸大其词的消息，要努力找到权威的消息源头。那些真假莫辨的小道消息，多半是假的，至少也不会全真。

二手房是市场的晴雨表，新房土拍则是楼市的风向标。今年土地供应不仅少，且晚。主城区全年仅出让8宗住宅用地，大部分集中在年底高溢价成交。一边是新房库存见底，一边是挤牙膏式土地供应，人工加剧市场热度。

就在房东中介抱团喊涨、全民陷入苍梧房价恐慌之际，新房市场也迎来了深水炸弹——12月份万达板块和主城西的两场土拍：万达板块楼面价近9千，主城西楼面价破5。

这两场土拍更加渲染了市场恐慌情绪，促使购房者迅速进场，也直接预示着明年新房走向—地板价即刚需购房门槛，和天花板价即改善购房需求，均抬高。

但是，这里可能会出现一种情况——当城市的购买结构没有变化时，地板价和天花板价的拔高，或许会挤压中端购买力。

所以，明年依然是改善元年。至于这种情况持续多久，得看明年的土地供应了。

最后，我想再说说苍梧学区房。目前苍梧学区房处于僵持状态。一方面是优质房源减少，可选范围降低。另一方面是，随着挂价的无底线上调，市场承接无力，很多小区都开始高位僵持。

简单地说，进入买卖博弈状态。挂价与市场价之间，出现了难以逾越的鸿沟。

当一个板块的“头部次新房”的挂价变得无限高时，条件稍逊、年代稍久的“二线”二手房就显得非常有性价比，原本的鸡肋变成香饽饽。

在高价小区的衬托下，部分“二线”苍梧学区房，明年可能会迎来一波成交小高峰。