最近，楼市利好政策开始连环炸：
降低首付比例，公积金利率下调，取消房贷利率下限。
收购已建成未出售商品房，用作配售型或配租型保障性住房。
政策主要从两个方向同时发力，一个是通过降利率、降首付比刺激需求，一个是回购商品房，减少市场上商品房的供给。
政策力度之大，史无前例。
政策一出，一线城市反应很快，楼市确实热闹了不少。
但是这一系列王炸政策，貌似在郑州并没有激起太大水花。
距离新政出台过去了一周，郑州市场的真实反应到底如何？真的没有一点升温吗？
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先来看郑州的政策执行情况。关于公积金利率首套2.85%，二套3.325%，郑州迅速跟进。这是全国层面三大救市政策出来之后，所有城市落地执行最迅速的一个。降公积金利率是最直接利好购房者的，实实在在的少还了月供。关于降商贷首付比例，首套房不低于15%，二套不低于25%，郑州迅速跟进。目前郑州基本上所有楼盘都可以做到正常首付15%，确实降低了上车门槛。这是首套和二套房商贷最低首付比例，时隔8个月后再次降低，不少楼盘以此发布宣传海报，疯狂邀约客户看房。
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517楼市新政后，全国各地楼市开始借势而上，开发商、中介们都在想尽办法，营造火热氛围。市场对新政也是有积极反馈的，只不过集中在广州、深圳等一线城市，对于郑州市场的带动作用有限。政策落地执行比一线城市快，但积极反馈远没有一线城市大。朋友圈倒是清一色的地产从业者在狂欢，史诗级救市、核弹级利好，一个比一个激动。与之相反，基本看不到有置业顾问晒成交数据，成交喜报也消失不见。除了个别典型优质项目，到访量、成交量有所提升，郑州大多数的楼盘，还是原来的样子，到访量没有明显增加，也没有带来明显的成交增长，购房者依然在观望。五一期间的热度小高峰之后，最近半个月楼市的热度相对回落，即便是新政出台，市场依旧反应平淡，效果是没有达到预期的。新政的威力和影响有限，后续政策能不能跟上也很关键。3
相反，目前郑州市场上的热度，更多是来自于以旧换新政策的全面执行。作为全国首个以旧换新从试点到全面铺开的城市，郑州目前只要是五证齐全的楼盘，都可以参与以旧换新政策，基本上涵盖了主城80%以上的新房楼盘。甚至有些开发商给出的优惠折扣，也主要针对依旧换新。比如说水投常绿壹号院，打着以旧换新的名义，可以享受85折优惠。还有绿城沐春歌、越秀天悦江湾、东方宇亿万林府、招商时代天宸等项目，也都是打着以旧换新的名义，额外优惠两个点。据官方数据，截止5月20号，郑州以旧换新报名3676组，有效登记1629组，完成新房意向认购数量199组。从这个报名数量来看，郑州换房群体需求是很大的，而迫切想要以旧换新的主要有两类人群。一类是为了避免手里的二手房贬值而换成新房。这类购房者主要目的在于，赶紧把卖不出去的二手房抛掉，换新房不想加太多钱，就会一些考虑一些小户型、低总价的楼盘。金水北的绿城沐春歌，金茂越秀未来府的89平小三房最近成交量有明显提升，客户来源就是这类以旧换新群体。另一类就是纯改善，手里的老房子一直卖不出去，限制了换房需求，政策出来之后就赶紧把手里的房子整合一下换套新房。比起降利率、降首付比例，以旧换新政策很好地衔接了新房和二手房市场，直接了释放大量换房需求，对楼市带动作用明显，效果也更显著。4
眼下，郑州的新房市场非常撕裂。一方面，个别优质楼盘，热度还是很高的。比如超总的首期住宅地块润府，未开先火，首批开盘230套房源，开盘前定存480组客户，开盘当天去化率近80%。再比如北龙湖北岸的兰溪府，依靠国企背景、价格优势以及清华附中学区加持，开盘即清盘，连续热销。另一方面，还有很多项目，不在热门板块，项目本身没有价值点，或者硬伤明显的项目，售楼部冷冷清清，反映在成交数据上就很不好看。楼市呈现出来的特征，就是两极分化明显，市场越理性，产品越分化，板块越分化。板块的分化已然演变成板块内楼盘的分化，二八定律奏效，每个板块都只有一两个热门优质楼盘。比如说金水北的越秀天悦江湾、美盛教育港湾，高铁东站的润府、北龙湖北岸的兰溪府，中原区的中海时光之境、电建华曦府……经开的金茂越秀未来府、滨河的中建元熙府，高新的郑轨云麓，管南的龙湖熙上，惠济的万科民安云河锦上，二七新区的亚星锦绣山河、万科都会天际……而且金水区、郑东新区的改善项目虽然房价贵，但普遍比刚需项目去化的好。所以对于普通人来说，在刚需市场的下行期，可以更加从容地挑选房子，完全不用慌张。如果真有好的楼盘，合适的优惠，这个阶段下手，虽然不一定买在底部，但一定比前几年买在高位站岗要好太多。