1

如果你正在关注，请先果断收藏这篇文章，非常实用！房租连续降，租户依旧跑了，这让老李窝了一肚子火。实在没办法，选择了一个长租公司，租金降到了1400元/月，不敢看到长租公司跑路的新闻。只能不断的缩短租金的付款方式，从一年一付变成半年一付。说起这套房子，老李如数家珍，位置核心，在2021年，在均价1.5万的时候，自己买的却是1.3万。毕竟当时的境况：租金能达到1800，总价45万，21年基本回本，对于抵抗通胀，这已经是很不错了。以为捡到宝贝的老李，万万没想到，接下来要面临的是房价和房租的双降。站岗高利率，高房价，空置时间比较长的你，可以心里默默举个手！

2

那么，租房市场的涨跌到底如何？租金到底下降了哪一步？租金的下降会让房子好出租一些吗？直接看这两组数据，建议一定要收藏！

从数据看，每月下降100元，200元，算是烧高香。每月下降500元，600元，可以假装笑一笑，毕竟有每月下降1000元甚至1000+以上的。这基本上涵盖了整个郑州租房市场，是租房的小缩影。虽然郑州一路向东，但在这个过程中，也形成了6个典型的小组团。它们是主要商务集聚的办公区，以及人口多，配套成熟的生活区，到底如何呢？

清一色下降，但也出现了新的变化：1、小区两室和三室价差在缩小，最典型的就是中方园小区，两室和三室的价差相差仅仅100-200元/月。2、20多平的一室是下降最厉害的，一室的面积越大相对好些。数码公寓和青年居易，这两个小区小户型是比较多的，20-30平米的基本在1000左右了甚至更低，下降幅度对比之前比较大。3、安置房是租金刺客。特别是两者距离比较近的，就比如东原阅城和欢河家园，还有金林公馆与沈庄新城，差距比较大。4、在小区人群中，刚需小区和改善，还有装修的程度，都是存在价差的因素，基本上300-500元左右。5、付款方式不同，对租金的影响是最为直接的，季付，年付代表着你的稳定性，也是房东是否存在空租期，基本上总价可以便宜1000块。整体来说，租房的天花板是东区的品质小区，比如建业天筑285㎡的租金在2.4万/月，再加上北龙湖的小区交付基本上第一梯队。面积越大，租金变化不会太明显。然后是金水区，地铁，商圈等配套成熟的地区，租金相对好些。租金的涨跌跟地段、配套、品质等有很大的关系，租金越贵，价值相对突出。租房是我们进入郑州的第一课，也为你成为新郑州人打下基础，起码不乱买房。

3

问题来了，像老李这样，租金和房价双降，当下多少年才能回本？直接上图：

睁开自己的大眼睛一看，心凉半截：满眼40-50年，数码公寓、奥兰花园、公园道1号，锦艺国际华都、谦祥万和城等等，想想一套普普通通的刚需房都需要这么久。而在这里值得说明的是，有价值的区域和房子，比较稀缺，回本年限高。一套房子，25年回本，4%，已经算是很好了。郑州大部分都达不到，其实不止郑州，全国也没有多少城市。老李不解，为什么郑州每年的人都在增加，租金却跌跌不休？有个很重要的原因，就是每年大量的安置房。

2022年，新开工棚改安置房11.13万套、交付28.9万套，筹集保障性租赁住房8.84万套。

2023年，棚户区改造安置住房新开工16万套、基本建成3万套，筹集保障性租赁住房12420套，筹集人才公寓4.8万套。

新开工+历史积累，往前查找数据，每年累计10万+套的安置房冲击市场，足够在租房市场引起轩然大波。所以，我们每年都能够在征集数据的时候，看到安置房的数据能够占比30%左右，拥有好地段，配套成熟，关键价格便宜成为关键。于是我们看到了核心地段的安置房租金比三环外的租金还要高，比如沈庄新城。在同样的配套范围内，价格足够低，房子就好出租。

4

本以为租房市场就会一直这样轮动下去，万万没有想到，除了安置房，又有新的形式冲击租房市场：1、人才公寓的井喷，7折砸向市场。有数据统计，2023年，郑州全年23个人才公寓运营，筹集人才公寓50681套(间)，已分配35398套。2024年年初已累计筹建人才公寓项目103个，共113319套，而今年郑州筹集人才公寓2万套，配租人才公寓2万套。

部分人才公寓分布图

部分人才公寓租金以及环境展示

也就是每年几乎是上万套的入市，而人才公寓的租金按市场价的70%收取，成为不少人选择的对象。就比如：城发英才美寓，今年2月份，101的户型只需要900元/月就可以获取，除了价格，配备了约700㎡共享空间，涵盖各种娱乐设施。2、保障性住房的进行。对于郑州来说，未来一定会走向双轨制。以旧换新的推行，收购的1万套住房，就是为了后期保障性住房。这些房子特征就是好位置的好地段的房子。就比如试点时期的15年的金水和东区的三环内房子。在全面铺开的时候，虽然房龄到20年，不超过120㎡，但是优先三环内，三环外一定要配套成熟，职住平衡。也许你看到人才公寓会说，有些房子位置比较偏远，但是现在收购的1万套房子，位置是不言而喻的。一方面去库存，一方面建保障性住房，双管齐下。而冲击比较严重的未来一定是租房，或者说当下拥有120㎡以下的房子的百万业主。

5

不少买过房的人会感叹，原来距离公司最近，面积最大的时候是租房。此刻去计算租金的收益率，对于全国来说都很难，另外对郑州来说，很大一部分是自住。所以，当下记住一件事，买对房是核心，租金是锦上添花的存在。不管是从租金，还是以旧换新，买房要有新的逻辑：1、能购买120平以上房源的，请尽量买品质小区，千万不要在刚需区域买改善面积。2、超过20年以上的房源请谨慎购买，老破小要直接放弃，房价和租金都会腰斩。3、房子暂时不住，想要依靠租金，核心地段、商圈、地铁，学校是你抗住的因素。4、千万不要想着在远郊靠出租，这种去了就是接盘侠。要明白主城，三环内依旧是主旋律。5、公寓不要去碰了，即使是2-3千的价格也没有意义。人才公寓的存在就是为了解决这个问题，你就不要凑热闹了，实在没钱，就先存起来，安心挣钱。